¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

123nicorios

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4 Julio 2020
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La quieres hacer? Hazla, compra los 3 al hilo y pasalos todos como DFL2, pasarán los años y no te van a decir nada, de hecho pagarás contribuciones y aún así seguirás teniendo los dfl2. El día que te lleguen a pillar, te van a llamar, dices que no tenías idea ni de lo que eran los dfl2 y listo, una pequeña multa que corresponde y a continuar la vida.
Ahora si no te atreves o tienes dudas, haga las cosas como la ley lo exige y así te evitas problemas a futuro.

Aprovecho de comentar que ayer compré otro depto en San Miguel, con entrega inmediata, aproveché que quedaban los últimos 6 deptos, y como ya tengo varios en esa torre, la inmobiliaria accedió a descontarme de casi 3500 a 3000 uf el precio, es más, les pregunté si le podía extender la oferta a un par de interesados conocidos (el pololo de mi cuñada y la tía de mi pareja) y me dijeron que sí, así que todos aprovechamos.
Depto de 2 dormitorios + 2 baños, 70mt2, con estacionamiento y bodega. Piso 17 vista oriente. Son 57+13 terraza, ergo el precio quedó en 47,2 uf/mt2. Sin considerar que viene como lo dije, con est y bod incluidos.

Creo que quedan 2 solamente, así que si alguien quiere el dato, sólo pídalo.
En qué banco pides el crédito? A cuantos años?
 

TotenKrieg

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27 Octubre 2019
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En qué banco pides el crédito? A cuantos años?
Para hacer esa jugada que preguntó el forero? O en general?

Va a depender, yo tengo créditos con mutuaria, con banco scotiabank, Itau y Santander. Y los años, pues a la mayor cantidad posible, ya que son inversiones, lo ideal es que puedas generar ingresos pasivos, es decir que te quede plata en el bolsillo después de pagar el dividendo... la idea es que si hay un bajón económico y debes reajustar el valor de tus arriendos, este siga cubriendo el dividendo. Para ello la jugada que yo he hecho es un buen pie y a muchos años. Acá algunos te dirán que la jugada es dar el mínimo pie posible, ojalá el 10%, pero para mi eso es demasiado riesgo, sano es dar mínimo el 20%.

Y lo más importante es estudiar harto el mercado antes de dar el paso, no calentarse, buscar mucho (MUCHO) ya sea usado o nuevo. Analizar el sector, el precio UF/mt2, e ir descartando... así evitas que te metan el dedo en la boca. Por ejemplo, hace un par de semanas estaba viendo un webinar de inversión fácil y se trataba de "oportunidades inmobiliarias", en él hablaba un equipo de ventas de esa empresa, y ofertaban un depto en stgo centro de 1d+1b a "MENOS DE 2000 UF", y la anfitriona decía "uuuy qué buena oferta, hace años no veía en Santiago centro un depto de 1 dormitorio a menos de 2 mil uf, qué buena oportunidad"... siguieron avanzando a la siguiente lámina y PAF, el famoso depto de 1990 uf medía 17 mt2, es decir te estaban vendiendo un depto. en casi 120 uf el mt2. UNA TOTAL LOCURA.

Saludos.
 

mata.skt

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Yo en 5 años de carrera como inversionista he terminado de armar la siguiente cartera de inversión:

A) $40.000.000 de inversión (pie) en Bienes raíces (renta fija) -> 5 departamentos
B) $20.000.000 de inversión(deposito) en renta variable y/o fija -> Cuenta 2 AFP+ Recomendador de cambio de fondo
C) $10.000.000 de inversión(deposito) en renta variable-> Risky norris de Fintual

Al final son $70.000.000 que en el suma y resta siempre a final de mes la rentabilidad es positiva. Da lo mismo si el precio del arriendo cae, o la bolsa cae, estas dos variables rara vez coinciden en una tendencia bajista prolongada .

Por lo mismo yo recomiendo no meter todos los huevos en la misma canasta.


PD: Mi ingreso por salario mensual es de $1.500.000 y el ingreso pasivo en promedio es de $900.000 con una desviación estándar de $500.000 .Lo interesante es que sin hacer deposito o nuevas inversiones,el ingreso pasivo aumenta en promedio $40.000 por mes

Saludos,
 
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18 Agosto 2020
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Yo en 5 años de carrera como inversionista he terminado de armar la siguiente cartera de inversión:

A) $40.000.000 de inversión (pie) en Bienes raíces (renta fija) -> 5 departamentos
B) $20.000.000 de inversión(deposito) en renta variable y/o fija -> Cuenta 2 AFP+ Recomendador de cambio de fondo
C) $10.000.000 de inversión(deposito) en renta variable-> Risky norris de Fintual

Al final son $70.000.000 que en el suma y resta siempre a final de mes la rentabilidad es positiva. Da lo mismo si el precio del arriendo cae, o la bolsa cae, estas dos variables rara vez coinciden en una tendencia bajista prolongada .

Por lo mismo yo recomiendo no meter todos los huevos en la misma canasta.


PD: Mi ingreso por salario mensual es de $1.500.000 y el ingreso pasivo en promedio es de $900.000 con una desviación estándar de $500.000 .Lo interesante es que sin hacer deposito o nuevas inversiones,el ingreso pasivo aumenta en promedio $40.000 por mes

Saludos,

Pero de tus $2,4mm al final cuánto es flujo positivo? si tienes 5 deptos, harto de eso va a pagar deuda.
 

mata.skt

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Pero de tus $2,4mm al final cuánto es flujo positivo? si tienes 5 deptos, harto de eso va a pagar deuda.


El flujo positivo promedio mensual que viene de las inversiones es de 900K,de los cuales 180k vienen de los deptos; Los tuve que bajar muchísimo este año para no perder a los buenos arrendatarios, pero con el correr de los meses o años volveré a subirlo a lo que venia del 2019.

Me conformo con que den flujo positivo nomas por ahora.
 
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clusten

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Si 180k vienen de los deptos, los otros 30 millones te están dando 2.4% promedio? Creo que es insostenible en el tiempo eso (si, si aumentas tu ahorro via tu sueldo, podrías mantener los 900 mil de ingreso pasivo, pero necesitarías inyectar harto capital. Un numero más realista con el que calcular ese ingreso sería del orden de 1% mensual, el cual sigue siendo alto, pero alcanzable)
 

mata.skt

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Si 180k vienen de los deptos, los otros 30 millones te están dando 2.4% promedio? Creo que es insostenible en el tiempo eso (si, si aumentas tu ahorro via tu sueldo, podrías mantener los 900 mil de ingreso pasivo, pero necesitarías inyectar harto capital. Un numero más realista con el que calcular ese ingreso sería del orden de 1% mensual, el cual sigue siendo alto, pero alcanzable)
Buen analisis.

Lo que pasa es que yo solo hablé de capital invertido,no de saldo actual. Obviamente no dire el monto actual que considera la rentabilidad reinvertida en 5 años,pero es más que $70 M
 

ivanoko

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Yo en 5 años de carrera como inversionista he terminado de armar la siguiente cartera de inversión:

A) $40.000.000 de inversión (pie) en Bienes raíces (renta fija) -> 5 departamentos
B) $20.000.000 de inversión(deposito) en renta variable y/o fija -> Cuenta 2 AFP+ Recomendador de cambio de fondo
C) $10.000.000 de inversión(deposito) en renta variable-> Risky norris de Fintual

Al final son $70.000.000 que en el suma y resta siempre a final de mes la rentabilidad es positiva. Da lo mismo si el precio del arriendo cae, o la bolsa cae, estas dos variables rara vez coinciden en una tendencia bajista prolongada .

Por lo mismo yo recomiendo no meter todos los huevos en la misma canasta.


PD: Mi ingreso por salario mensual es de $1.500.000 y el ingreso pasivo en promedio es de $900.000 con una desviación estándar de $500.000 .Lo interesante es que sin hacer deposito o nuevas inversiones,el ingreso pasivo aumenta en promedio $40.000 por mes

Saludos,
Cuantos años trabajaste y ahorraste antes de ponerte a invertir?
 

SeBASt

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De chw recuerdo que mata vive con los papás y aporta con el pan diario.

Pero tomando buenas decisiones en la vida cuando joven se puede ahorrar (no tener hijos, no gastar en tanta tontera, aprender a vivir con el 30% de tu sueldo, etc.)
En mi caso logré invertir en 2 deptos, en el pie de mi casa, tener mis autos pagados y un ahorro en caso de...

Saludos!
 

mata.skt

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Cuantos años trabajaste y ahorraste antes de ponerte a invertir?
Hay todo un topic creado sobre el tema que causó mucho debate en su momento xD.El método sirve solo si partes joven,pero básicamente se resumen en:

1)Partir Joven ahorrando (yo empecé a los 26 años, ahora tengo 32)
2)Vivir con los papás hasta los 30
3)No tener hijos hasta que tengas la máquina financiera lista

Si sigues esos pasos, podrás ahorrar a tasas del 80% del sueldo hasta los 30 años, también incluye los bonos por cumplimiento de metas y bonos por termino de conflicto, simplemente ahorra todo .De ahi te lanzas a comprar los depas en paralelo nomas y listo.

El resto es aprovechar las oportunidades que te da la vida para adelantar el proceso, como el retiro del 10% de AFP, postergación de dividendos por COVID-19,etc...


De chw recuerdo que mata vive con los papás y aporta con el pan diario.

Pero tomando buenas decisiones en la vida cuando joven se puede ahorrar (no tener hijos, no gastar en tanta tontera, aprender a vivir con el 30% de tu sueldo, etc.)
En mi caso logré invertir en 2 deptos, en el pie de mi casa, tener mis autos pagados y un ahorro en caso de...

Saludos!


haha pero ojo que ya estoy comenzando a retribuirles todo. Ya compré pasajes y estadía pagada para que viajen 3 semanas por europa el proximo año,también planeo construirles una cabaña en la playa,etc..

Hay que devolverles lo que entregaron.
 

clusten

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Por favor, dejen de incluir el “no tener hijos”como buena decisión de juventud.
Es como decir que es mala decisión no estudiar medicina o no vivir con tus papas.

la única recomendación dorada y general es “controla tus gastos y siempre Ingresos - Gastos > 0”. Como lo logras ya es tema de cada uno.

Todas las demás son caso a caso (tener un bebé joven puede fortalecer el espíritu y “avispar” a muchos. Mi compañero que más gana tuvo bebé joven y por tanto, aceleró considerablemente el plan que tenía y partió ejerciendo en 4to año (tirando prácticas a todos lados). Con eso gano experiencia que al salir lo hizo senior un par de años antes que el resto. Sin su hijo, probablemente hubiese hecho lo mismo que el resto: trabajar en pegas relajadas que dejaban más dinero que el sueldo de practicante.

Cualquier decisión que te haya funcionado a ti, puede no funcionar al resto, más cuando no conoces la realidad del otro lado
 

mata.skt

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Por favor, dejen de incluir el “no tener hijos”como buena decisión de juventud.
Es como decir que es mala decisión no estudiar medicina o no vivir con tus papas.

la única recomendación dorada y general es “controla tus gastos y siempre Ingresos - Gastos > 0”. Como lo logras ya es tema de cada uno.

Todas las demás son caso a caso (tener un bebé joven puede fortalecer el espíritu y “avispar” a muchos. Mi compañero que más gana tuvo bebé joven y por tanto, aceleró considerablemente el plan que tenía y partió ejerciendo en 4to año (tirando prácticas a todos lados). Con eso gano experiencia que al salir lo hizo senior un par de años antes que el resto. Sin su hijo, probablemente hubiese hecho lo mismo que el resto: trabajar en pegas relajadas que dejaban más dinero que el sueldo de practicante.

Cualquier decisión que te haya funcionado a ti, puede no funcionar al resto, más cuando no conoces la realidad del otro lado


Pero yo no dije que sea buena o mala decisión tener hijos t joven.Yo solo dije que te permitiría ahorrar a tasas del 80% de sueldo. :circulos

Y es verdad lo que dices,a varios les fortalece el espiritu tener hijos joven lo cual puede repercutir ,entre muchas otras cosas, en una subida rapidísima de salario.


PD: El usuario ToteinKring es un poco mayor que yo, él también contó su proceso en CHW hace un par de años.Asi que yo tomé mucha nota de la lista de acciones que hizo y las adapté a mi contexto,ya que como dices cada persona es un mundo distinto.

Pero la idea es expandir la mente para abrirse a recibir información.Por ejemplo la idea de comprarse un mercedez y arrendarlo para matrimonios la encontré espectacular haha
 
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TotenKrieg

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Estoy pensando seriamente en pasar mis deptos en un tiempo más a una empresa y aplicar depreciación... alguien la ha hecho?

pd: mata, tengo 33, no te subai por el chorro tampoco jajaja
 

ivanoko

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Hay todo un topic creado sobre el tema que causó mucho debate en su momento xD.El método sirve solo si partes joven,pero básicamente se resumen en:

1)Partir Joven ahorrando (yo empecé a los 26 años, ahora tengo 32)
2)Vivir con los papás hasta los 30
3)No tener hijos hasta que tengas la máquina financiera lista

Si sigues esos pasos, podrás ahorrar a tasas del 80% del sueldo hasta los 30 años, también incluye los bonos por cumplimiento de metas y bonos por termino de conflicto, simplemente ahorra todo .De ahi te lanzas a comprar los depas en paralelo nomas y listo.

El resto es aprovechar las oportunidades que te da la vida para adelantar el proceso, como el retiro del 10% de AFP, postergación de dividendos por COVID-19,etc...





haha pero ojo que ya estoy comenzando a retribuirles todo. Ya compré pasajes y estadía pagada para que viajen 3 semanas por europa el proximo año,también planeo construirles una cabaña en la playa,etc..

Hay que devolverles lo que entregaron.
Fui bueno jajaja trabajando de medico desde los 25 pero quiero auto y dejar de vivir con mis viejos a los 27, supongo que tratare de gastar lo menos posible en el auto y quizá arrendar algo para no descapitalizar todos mis ahorros
 

bobolu

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21 Octubre 2007
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Hay todo un topic creado sobre el tema que causó mucho debate en su momento xD.El método sirve solo si partes joven,pero básicamente se resumen en:

1)Partir Joven ahorrando (yo empecé a los 26 años, ahora tengo 32)
2)Vivir con los papás hasta los 30
3)No tener hijos hasta que tengas la máquina financiera lista

Si sigues esos pasos, podrás ahorrar a tasas del 80% del sueldo hasta los 30 años, también incluye los bonos por cumplimiento de metas y bonos por termino de conflicto, simplemente ahorra todo .De ahi te lanzas a comprar los depas en paralelo nomas y listo.

El resto es aprovechar las oportunidades que te da la vida para adelantar el proceso, como el retiro del 10% de AFP, postergación de dividendos por COVID-19,etc...





haha pero ojo que ya estoy comenzando a retribuirles todo. Ya compré pasajes y estadía pagada para que viajen 3 semanas por europa el proximo año,también planeo construirles una cabaña en la playa,etc..

Hay que devolverles lo que entregaron.

Pucha que entretenida tu vida..

Sólo esperemos en algún futuro no exista el peligro de tener una vacancia del 90% y puedas "mantenerlos" sin perder o sacrificarlos (en relación a los departamentos, hay casos que terminaron perdiéndolos por malos arrendatarios, tomas, okupas, etc).
 

mata.skt

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Pucha que entretenida tu vida..

Sólo esperemos en algún futuro no exista el peligro de tener una vacancia del 90% y puedas "mantenerlos" sin perder o sacrificarlos (en relación a los departamentos, hay casos que terminaron perdiéndolos por malos arrendatarios, tomas, okupas, etc).

"Que tus sueños sean más grandes que tus miedos"

Pero hablando en serio,el único riesgo de los que mencionaste que podría afectarme es el de vacancia,y ese está totalmente cubierto por la renta variable.

¿Okupas? Que te crees que ando comprando depas en el volcán xD . Mi área de inversión es Macul,de aquí no me muevo.
 

beatlejo

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28 Julio 2019
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Por favor, dejen de incluir el “no tener hijos”como buena decisión de juventud.
Es como decir que es mala decisión no estudiar medicina o no vivir con tus papas.

la única recomendación dorada y general es “controla tus gastos y siempre Ingresos - Gastos > 0”. Como lo logras ya es tema de cada uno.

Todas las demás son caso a caso (tener un bebé joven puede fortalecer el espíritu y “avispar” a muchos. Mi compañero que más gana tuvo bebé joven y por tanto, aceleró considerablemente el plan que tenía y partió ejerciendo en 4to año (tirando prácticas a todos lados). Con eso gano experiencia que al salir lo hizo senior un par de años antes que el resto. Sin su hijo, probablemente hubiese hecho lo mismo que el resto: trabajar en pegas relajadas que dejaban más dinero que el sueldo de practicante.

Cualquier decisión que te haya funcionado a ti, puede no funcionar al resto, más cuando no conoces la realidad del otro lado


Yo soy papá y te puedo decir que tener un hijo desde un punto de vista económico claramente un gasto sumamente variable. Por ejemplo, en mi caso, cada vez que tenía dinero para ahorrar o invertir en algo mi hija se enfermaba y se iba todo en ella.
Es cierto que en algunos casos los hijos se vuelven un estímulo, pero eso no necesariamente se ve reflejado en la billetera a fin de mes. Yo digo que hay que ser papá en el momento indicado, porque quizás ese momento nunca llega, pero si al menos hay que tratar de tener un pequeño colchón.

Lo que siento que siempre va a ser relevante es la capacidad de ahorro que te permita estar un tiempo en la casa de origen. Yo terminé la universidad y me tuve que ir de inmediato de mi casa entonces nunca he podido ahorrar y todo lo que he podido juntar se me ha ido en arriendo.


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