¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

Pudinomandino

Miembro Activo
De cuánto CAE estamos hablando?
La verdad no me fije mucho en el CAE, ya que al final deje de fijarme en eso y me enfoque en la cuota final , hoy tengo que ir a firmar la solicitud y revisare bien, la propiedad costaba 4500 uf y solicite un credito por 3600 (20% de pie) la cuota me quedo en 560 mil a 20 años.
 
Ojo que esos numeros son los de bipotecario (ese 1.78% si eres cliente atractivo lo puedes acercar más a 1%).

Lo saqué de mi super página:



Al final fui a la sucursal de itau en huerfanos,y efectivamente las tienen en ese rango.

El único pero es que maximo 25 años y 20% de pie -.-

Osea te piden varios millones para algo que entregará 5% de rentabilidad anual vs la cuenta2 que está entregando 20% anual.

NO hay donde perderse.
 

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
Lo saqué de mi super página:



Al final fui a la sucursal de itau en huerfanos,y efectivamente las tienen en ese rango.

El único pero es que maximo 25 años y 20% de pie -.-

Osea te piden varios millones para algo que entregará 5% de rentabilidad anual vs la cuenta2 que está entregando 20% anual.

NO hay donde perderse.
La parte en negrita es falsa. Un numero más cercano sería un 7-10% anual (considero el promedio de los últimos 9 años).
Aun asi le gana al 5% anual de una propiedad.

Igual mis 9 años siguen siendo mentiroso, por el simple hecho que no cubre ningun año malo en general (2008 y 2011 son los simbolos de años malos en general, donde tenías que estar liquido para no perder. No tenías fondo refugio. Incluso el año pasado, con bajon y todo es un excelente año para todos los fondos si comparamos con el 2008).
 
La parte en negrita es falsa. Un numero más cercano sería un 7-10% anual (considero el promedio de los últimos 9 años).
Aun asi le gana al 5% anual de una propiedad.

Igual mis 9 años siguen siendo mentiroso, por el simple hecho que no cubre ningun año malo en general (2008 y 2011 son los simbolos de años malos en general, donde tenías que estar liquido para no perder. No tenías fondo refugio. Incluso el año pasado, con bajon y todo es un excelente año para todos los fondos si comparamos con el 2008).
No es que sea falso,es relativo dependiendo del periodo que utilices y la metodología para anualizar la rentabilidad.

Incluso con tus 9 años mentirosos le ganas al real state por paliza, porque en el 5% no consideras la vacancia ni otros eventos que ocurrieron,en cambio el otro calculo está limpio,con todos los eventos considerados.
 
Última modificación:

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
No es que sea falso,es relativo dependiendo del periodo que utilices y la metodología para anualizar la rentabilidad.

Incluso con tus 9 años mentirosos le ganas al real state por paliza, porque en el 5% no consideras la vacancia ni otros eventos que ocurrieron,en cambio el otro calculo está limpio,con todos los eventos considerados.
es que si hablo que algo me entrega "X% anual", no puede ser que tu base sea 1 año o 2 años. Puede que justo estes tomando dos años buenos.

El 5% de rentabilidad de vivienda (al menos el mio) si considera vacancias (por suerte no he tenido, pero mi base de calculo para estimar si vendía el depto o lo mantenía, consideró 10 meses de ocupación anual y todo lo relacionado al depto (1 mes de arriendo que iba a dedicar a parchar ciertas cosas que no van cubiertas en "uso normal", las contribuciones, etc).

Pese a los distintos numeros, como indicas, la conclusión que llegamos es similar y es la razón por la que tengo solo dos deptos.
 
es la razón por la que tengo solo dos deptos.

Pero hay un tema ahi compadre clusten.

Alguna vez te leí que tenias una capacidad de ahorro de $2 millones mensual,lo que implica que tienes bajo nivel de deuda mala.

La gracia de eso es que puedes juntar una masa de dinero importante,por ejemplo, en la Cuenta 2.

Con ese volumen de dinero, puedes apalancar departamentos con 0% pie. Para que un depto nuevo con 0% pie te entregue un flujo de $50.000 mensual, tienes que comprarlo a 50 UF/m2 , minimo a 25 años y CAE cercano al 2% .

Los riesgos propios del negocio,como vacancia o daños varios, los cubres con la Cuenta 2. Asumiendo que logras juntar $30 millones en cuenta 2, Cualquier daño promedio o vacancia se paga en 4 días con la Cuenta 2.

No hay nada que temer. Lo unico que juega en contra es la edad,porque te pondria restriccion para pedir credito a 25 o 30 años. Podrias ir a ver que te dicen, me interesa saber que restricciones pondria el banco para alguién de tu edad y con ese nivel de ahorro.


pd: Más que el flujo mensual,lo importante de esta operacion es el valor del activo. Si lo compraste en $50 millones,en 10 años habrás creado $50 millones de la nada gracias a la plusvalia que aumento el valor en un 100%. Ese es el juego interesante
 
Última modificación:

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
Pero hay un tema ahi compadre clusten.

Alguna vez te leí que tenias una capacidad de ahorro de $2 millones mensual,lo que implica que tienes bajo nivel de deuda mala.

La gracia de eso es que puedes juntar una masa de dinero importante,por ejemplo, en la Cuenta 2.

Con ese volumen de dinero, puedes apalancar departamentos con 0% pie. Para que un depto nuevo con 0% pie te entregue un flujo de $50.000 mensual, tienes que comprarlo a 50 UF/m2 , minimo a 25 años y CAE cercano al 2% .

Los riesgos propios del negocio,como vacancia o daños varios, los cubres con la Cuenta 2. Asumiendo que logras juntar $30 millones en cuenta 2, Cualquier daño promedio o vacancia se paga en 4 días con la Cuenta 2.

No hay nada que temer. Lo unico que juega en contra es la edad,porque te pondria restriccion para pedir credito a 25 o 30 años. Podrias ir a ver que te dicen, me interesa saber que restricciones pondria el banco para alguién de tu edad y con ese nivel de ahorro.


pd: Más que el flujo mensual,lo importante de esta operacion es el valor del activo. Si lo compraste en $50 millones,en 10 años habrás creado $50 millones de la nada gracias a la plusvalia que aumento el valor en un 100%. Ese es el juego interesante
Juego bajo las reglas, por lo que para mi ese 0% pie no es una opción.
Soy de la idea que si una vez evades las normas, se vuelve costumbre.

PD: que paso con el "no meterse en el bolsillo del resto"? Siempre me criticas con eso, pero veo que acá lo haces constantemente jajaja
 
Última modificación:
El tema me ha servido para instruirme y a la vez para deprimirme. En mi actual situación es difícil conseguir casa por lo menos en un corto plazo.
La consulta que tengo chiquillos es que en el sistema aparezco con una deuda de poco más de 5 millones entre todas mis tarjetas. Si bien ninguna está morosa quería saber cuánto tiempo una vez que las deje en cero el sistema me volverá a ver como una persona confiable


Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk Pro
 
Juego bajo las reglas, por lo que para mi ese 0% pie no es una opción.
Soy de la idea que si una vez evades las normas, se vuelve costumbre.

PD: que paso con el "no meterse en el bolsillo del resto"? Siempre me criticas con eso, pero veo que acá lo haces constantemente jajaja
Es distinto porque con el impuesto tu “impones” y aqui solamente se está “sugiriendo” .
 

pitzyper

Online
El tema me ha servido para instruirme y a la vez para deprimirme. En mi actual situación es difícil conseguir casa por lo menos en un corto plazo.
La consulta que tengo chiquillos es que en el sistema aparezco con una deuda de poco más de 5 millones entre todas mis tarjetas. Si bien ninguna está morosa quería saber cuánto tiempo una vez que las deje en cero el sistema me volverá a ver como una persona confiable


Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk Pro

Si no tienes mora entonces no hay nada que te haga ver como "poco confiable". El tema es cuando tienes mora. Ahora si las quieres dejar en 0, el informe de deudas tiene un desfase de como 2 meses aprox.
 

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
Es distinto porque con el impuesto tu “impones” y aqui solamente se está “sugiriendo” .
En ambos casos damos nuestras opiniones. No es que mi idea de impuestos (o la tuya) se vaya a aplicar.

Distinto es si lo que digo en el foro lo traspaso a un proyecto de ley, ahí si puedes considerar que estoy imponiendo, por lo que la justificación de que algo es aceptable y lo otro no, como que no corre.
 
Ojalá para abril tengamos nueva ley de arriendo. Qué hermoso será cuando puedas echar a los morosos en un mes o menos (si funciona como debe la ley).
En lo personal sigo largo en este negocio. Aunque diversificando.
 
Ojalá para abril tengamos nueva ley de arriendo. Qué hermoso será cuando puedas echar a los morosos en un mes o menos (si funciona como debe la ley).
En lo personal sigo largo en este negocio. Aunque diversificando.


Y sólo para saber, esa nueva ley de arriendos a que obliga a la gente que arrienda su propiedad. En la actualidad los precios están por las nubes y si bien entiendo que el mercado se regula solo, sería bueno que uno como arrendatario tuviese ciertas garantías.

Siempre dan reportajes de la gente que se quedan una propiedad y no paga por años, pero nunca se dice nada de cuando se rentan casas y departamentos para la historia y que en caso de desperfectos eléctricos nadie responde.


Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk Pro
 
Solo vengo a aportar que la rentabilidad en cuenta 2 del año pasado es una burrada (si haces cambios de fondos decentes). Tomando 1 año clavado desde que comenze a meter plata alli me da una rentabilidad del 26.5 % SCONF..... nikgando tengo otro año asi..... POR QUE NO PUSE MAS PLATA.
 

tglaria

InExperto
Solo vengo a aportar que la rentabilidad en cuenta 2 del año pasado es una burrada (si haces cambios de fondos decentes). Tomando 1 año clavado desde que comenze a meter plata alli me da una rentabilidad del 26.5 % SCONF..... nikgando tengo otro año asi..... POR QUE NO PUSE MAS PLATA.
Similar por aca, solo que no tenia mas plata para meter.
 
Lo saqué de mi super página:



Al final fui a la sucursal de itau en huerfanos,y efectivamente las tienen en ese rango.

El único pero es que maximo 25 años y 20% de pie -.-

Osea te piden varios millones para algo que entregará 5% de rentabilidad anual vs la cuenta2 que está entregando 20% anual.

NO hay donde perderse.

A menos que pilles una buena oportunidad en rentabilidad, además esta va subiendo con los años. Y el bien raíz suma plusvalía.

Al final depende de la estrategia de cada quién. Para los que ya tenemos varias propiedades, como es tu caso, el mio y el de otros foristas, es momento de diversificar. Pero para quien esté recién comenzando... yo le recomendaría meter plata en cuenta 2 y cuando tenga el pie y el crédito listo, se compre una propiedad.

Sólo un ejemplo de algo que me pasó esta semana para entender la locura de los precios (siempre existe el riesgo que caigan) que ni los confinamientos del año pasado lograron tumbar. Fui a cotizar un modelo de casa que hace años sigo, pero que nunca me había dado el bolsillo para comprar. Son casas de la Inmobiliaria Manquehue en Piedra Roja, hace años atrás (unos 6 quizás) costaban 8-9 mil. Hace 2 años podías encontrarlas usadas ya con piscina, paisajismo, etc., en 11-12 mil uf. Hoy las usadas no bajan de 13 o 14 mil, y el nuevo proyecto en el que sólo quedan 2 casas pillas ofertas por casi 15 mil uf y en precio de "oportunidad": https://imanquehue.com/oportunidades-manquehue/#/casa/796

Lo más triste es que desde el 2010 o 2011 si no me falla la memoria, vengo leyendo sobre la famosa "burbuja inmobiliaria" y que pronto sí o sí va a estallar... esa gente lleva perdiendo oportunidades desde hace una década.
De hecho, como lo vaticinó un forista (rolex) de otro sitio conocido, las inmobiliarias van a ir mutando a construir edificios de renta residencial, es decir, va a bajar la oferta en buenos sectores, ellos lo van a acaparar, como controlarán todo, podrán incluso cobrar arriendos más baratos que un inversionista hormiga. El tipo lo dijo hace algunos años, y le achuntó medio a medio. De hecho, leí el otro día que algunos edificios que se estaban levantando como oficinas, o que se levantarían para venta, se reconvirtieron y ahora serán 100% renta. Esto implica que para muchos será más complejo aún poder comprar una propiedad.

Saludos!
 
Al final depende de la estrategia de cada quién. Para los que ya tenemos varias propiedades, como es tu caso, el mio y el de otros foristas, es momento de diversificar. Pero para quien esté recién comenzando... yo le recomendaría meter plata en cuenta 2 y cuando tenga el pie y el crédito listo, se compre una propiedad.
A esa recomendación yo le veo un matiz: La capacidad de ahorro mensual.

Por ejemplo ,si una persona por ABC motivo comienza a ahorrar $1,2 millones mensual ,según yo le sale mejor seguir arrendando y hacer esto:

$1.200.000*12*5=$72.000.000 -> Ahorrar mensualmente durante 5 años y en paralelo hacer esto:

$1.200.000*0,01 -> Al ahorro mensual lograr rendimiento del 1% en Cuenta2.

Para lograr $108.000.000 al cabo de 5 años.

Entonces tienes la disyuntiva:

¿Ahorrar durante 5 años $1,2 millones mensual al 1% de rendimiento para comprar al contado?

o

¿Ahorrar 1 año y comprar a crédito para pagar 30 años $350.000 mensual?

Sólo un ejemplo de algo que me pasó esta semana para entender la locura de los precios (siempre existe el riesgo que caigan) que ni los confinamientos del año pasado lograron tumbar. Fui a cotizar un modelo de casa que hace años sigo, pero que nunca me había dado el bolsillo para comprar. Son casas de la Inmobiliaria Manquehue en Piedra Roja, hace años atrás (unos 6 quizás) costaban 8-9 mil. Hace 2 años podías encontrarlas usadas ya con piscina, paisajismo, etc., en 11-12 mil uf. Hoy las usadas no bajan de 13 o 14 mil, y el nuevo proyecto en el que sólo quedan 2 casas pillas ofertas por casi 15 mil uf y en precio de "oportunidad": https://imanquehue.com/oportunidades-manquehue/#/casa/796

La verdad desconozco ese segmento. Para mí capacidad financiera seria un disparate adquirir ese riesgo. La pura amortización de 15 mil UF a 30 años son $1,2 millones mensual. ¿Cómo se comporta la vacancia en ese segmento? No tengo la más mínima idea.

Según yo para adquirir ese riesgo,hay que tener un patrimonio liquido(cuenta 2,fondo mutuo) de al menos $150 millones. Esto porque $150 millones, te rentan $1,5 millones aprox mensualmente;Suficiente para cubrir el riesgo.


Lo más triste es que desde el 2010 o 2011 si no me falla la memoria, vengo leyendo sobre la famosa "burbuja inmobiliaria" y que pronto sí o sí va a estallar... esa gente lleva perdiendo oportunidades desde hace una década.
De hecho, como lo vaticinó un forista (rolex) de otro sitio conocido, las inmobiliarias van a ir mutando a construir edificios de renta residencial, es decir, va a bajar la oferta en buenos sectores, ellos lo van a acaparar, como controlarán todo, podrán incluso cobrar arriendos más baratos que un inversionista hormiga. El tipo lo dijo hace algunos años, y le achuntó medio a medio. De hecho, leí el otro día que algunos edificios que se estaban levantando como oficinas, o que se levantarían para venta, se reconvirtieron y ahora serán 100% renta. Esto implica que para muchos será más complejo aún poder comprar una propiedad.

Saludos!

¿Pero si eso no pasó en EE.UU por qué crees que pasaría en Chile? No creo que el Estado lo permita,incluso si llegará a pasar lo que hay que hacer es mover el capital a los fondos de inversión que financian esos proyectos de renta residencial ¿o no?

También está el tema del teletrabajo ¿Tú crees que la gente seguirá amontonándose en torres?

Saludos!
 
Última modificación:

giovanni_xp

Pernigotti_Kustom
yo se que es un tema super personal, ¿pero hasta que punto seguir en la locura de la inversión? en mi caso, tengo algo de plata ahorrada (y un par de propiedades tb) y ya no se que es mejor o que vale la pena, a esta altura ya me cuesta decidir que hacer con mi plata, la linea es super difusa entre la inversión, ser cagado con uno y/o darse gustos ricos.

¿cuales son sus objetivos? ¿se entretienen con las inversiones? ¿no se cansan estar siempre pendientes de los arriendos, contribuciones,derechos de retiro de basura, etc???¿independencia financiera? quizás este ultimo punto es de nunca acabar a menos que la meta sea super clara, onda que las propiedades ya pagadas a largo plazo te den un sueldo de 1 palo por ejemplo.
 
En promedio te demoras 10 años en obtener libertad financiera. De algún modo tienes que aprender a disfrutar el proceso, y eso ya depende de cada uno.

Si fuese fácil cualquier persona que tenga ingresos altos sería inversionista, y no es el caso. Tengo una arrendataria cirujano pediatra que me arrienda un depto para su hijo y gana 15 palos mensuales. En plena pandemia me pidió descuento y le dije que no, como se va a cagar con 400 lucas si gana 15 palos.

Ahi tienes un ejemplo que ser inversionista no es para cualquiera, a mucha gente con ingresos altos ni se les pasa por la mente.
 

SeBASt

Capo
yo se que es un tema super personal, ¿pero hasta que punto seguir en la locura de la inversión? en mi caso, tengo algo de plata ahorrada (y un par de propiedades tb) y ya no se que es mejor o que vale la pena, a esta altura ya me cuesta decidir que hacer con mi plata, la linea es super difusa entre la inversión, ser cagado con uno y/o darse gustos ricos.

¿cuales son sus objetivos? ¿se entretienen con las inversiones? ¿no se cansan estar siempre pendientes de los arriendos, contribuciones,derechos de retiro de basura, etc???¿independencia financiera? quizás este ultimo punto es de nunca acabar a menos que la meta sea super clara, onda que las propiedades ya pagadas a largo plazo te den un sueldo de 1 palo por ejemplo.
Estoy de acuerdo contigo en un punto. Pienso que todos queremos llegar a la independencia financiera, pero acá el punto importante es tener claro el límite, no aumentar "demasiado" tu costo de vida, más allá de inflación y de gastos inesperados.
En mi caso este límite me lo puse hace 3 o 4 años con mi señora, y esto ha logrado que cada vez tenemos más poder de ahorro y con pandemia más aun, porque el criterio viajes no se utilizo el 2020.

Somos privilegiados obviamente, pero si tu costo de vida va aumentando 500 mil o 1 millón por año, nunca llegarás a tu objetivo.
Saludos!
 
Subir