¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

Jolo · 21 Abril 2020

Es bueno poner en este thread lo que está ocurriendo con los planes de ayuda de los distintos bancos.

Hay algunos que se han portado muy bien. Otros que han sido unos usureros.

El Bci por ejemplo, ofrecía una de las peores tasas en el período de "Boom" del año pasado pre-estallido. Recuerdo que apenas bajaban del 2,8%.

Finalmente me fui por el Scotiabank que me dio la tasa más baja, 2,4%.

Resulta que ahora, en los planes de ayuda, el Bci es el franco "ganador", en el sentido que está con tasa de interés 0% para sus créditos.

Y el Scotiabank te cobra un CAE de 50% para postergar tus cuotas al 2044 (sin exagerar).

Y por supuesto, en estos 7 meses que llevo con el departamento, me he dado cuenta que el Scotia es francamente una mierda. Ni notificaciones al celular o mail de las transacciones tiene. El ejecutivo vale hongo. Lo único bueno son las promos con la tarjeta de crédito y el tema de los puntos. Pero hasta con eso me cagaron al principio.

Así que, ojo. Lo barato podría costar caro.

folto · 21 Abril 2020

clusten dijo:
Tengo entendido que las mejores tecnicas de inversión son lo opuesto a lo planteado: invertir cuando las cosas tienen tendencia al alza. Si requieres liquidar, no pierdes valor. Si compras a la baja, mañana tu activo será más barato y asi hasta que se retome el alza.

Excepto si ese activo tenía el precio inflado, como podría ser la vivienda en Chile. No se si al nivel de una burbuja inmobiliaria, pero al menos en el sur (Punta Arenas) los valores de las casas y los deptos están bajando bastante, más allá del alza en el desempleo, muchos venezolanos y colombianos están regresando a sus países, también muchas casas que se tiraban como falsos hostales en airbnb o booking ahora están en arriendo mensual, así que todo suma en ese aspecto.

Deptos que antes se vendian en 2400 UF ahora ya los están sacando por 2200 UF y supongo que seguirán bajando, porqué esta es una región que vive bastante del turismo, que como podemos imaginar, tardará 3 años en recuperar el nivel.

Ahora bien, como dijiste en post anteriores, nadie tiene una bola de cristal. Si la tuvieramos, estaríamos en wall street comiendo caviar y no en un foro chileno tomando café del Unimarc.

Waroz · 21 Abril 2020

Jolo dijo:
Es bueno poner en este thread lo que está ocurriendo con los planes de ayuda de los distintos bancos.

Hay algunos que se han portado muy bien. Otros que han sido unos usureros.

El Bci por ejemplo, ofrecía una de las peores tasas en el período de "Boom" del año pasado pre-estallido. Recuerdo que apenas bajaban del 2,8%.

Finalmente me fui por el Scotiabank que me dio la tasa más baja, 2,4%.

Resulta que ahora, en los planes de ayuda, el Bci es el franco "ganador", en el sentido que está con tasa de interés 0% para sus créditos.

Y el Scotiabank te cobra un CAE de 50% para postergar tus cuotas al 2044 (sin exagerar).

Y por supuesto, en estos 7 meses que llevo con el departamento, me he dado cuenta que el Scotia es francamente una mierda. Ni notificaciones al celular o mail de las transacciones tiene. El ejecutivo vale hongo. Lo único bueno son las promos con la tarjeta de crédito y el tema de los puntos. Pero hasta con eso me cagaron al principio.

Así que, ojo. Lo barato podría costar caro.

BCI está a full con facilidades a los clientes, colaboradores y proveedores; es súper buen banco.

Hay que tener paciencia no más, los ejecutivos son un poco lentos, tienen harta pega.

(Soy un feliz colaborador) jaja

Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk

folto · 21 Abril 2020

Hay que reconocer que dentro de los bancos masivos, BCI ha sido el que mejor se ha portado.

Nerv · 21 Abril 2020

Caturro dijo:
En mi caso hice mención a todos los ataos que tuve para que consideraran hacer una rebaja pero está dificil... la respuesta tipo es que la tasa corresponde a la que esté vigente al mes del cierre de negocio y bla bla bla... a estas alturas me conformo con que respeten la que me simuló el sistema, 3,43% tasa 3,89% CAE. Empecé simulando con tasa 2,45 y CAE 2,88 el año pasado pero siendo realista ni cagando logro que me rebajen tanto pensando en como están las cosas jaja

Personalmente estamos negociando con el BCI, el cual se ha portado súper bien, en un plazo menor a un mes ya se realizó todo el proceso (considerando los problemas actuales), y estamos en el momento de cierre de negocio. Entonces no hay mucho que reclamar. Lo fome es que la ejecutiva (al lloriqueo), nos respondió que ya envió a todos sus clientes para rebajar tasa pero dado q el promedio de la banca es del 4% no tiene mucho que hacer...

mata.skt dijo:
Yo el año pasado refinancie un hipotecario.Lo unico que hice fue bajar la tasa.

Me simularon en Septiembre 1,8% Anual,pero por abc motivo lo aprobaron en Diciembre y con tasa 3,1%. Me enojé tanto por la demora(Iba todas las semanas a la sucursal a preguntar como iba el tramite y siempre aparecia un “pero”) que le pedi el mail del gerente de hipotecario a la jefa de sucursal y le escribí directamente obviamente con lenguaje culto formal.

Cuento corto me pidio disculpas y me respetaron la tasa 1,8% Anual. Tenia la tasa en 3,8% :3

Asi que ese es mi consejo,cualquier cosa,directo con los jefes y como ultima opcion el gerente.

esa fue penca...igual llegar a ese punto es pelúo, pero estabas en la posición de hacerlo dado que tenías el sartén por el mango.

Nerv · 21 Abril 2020

Don Gato dijo:
¿Alguien conoce o tiene referencias de Prosperitygroup?

Hace unos meses me invitaron a una reunión para asesoría en compra de departamentos, en teoría si tenias dinero para el pie, ellos te hacían toda la pega de compra y posterior arriendo del inmueble, cuento corto me dijeron muchas maravillas (compra de dptos en reñaca, descuentos con diversas inmobiliarias, en caso de no sacar los créditos me devolvían el pie ... y con 10 millones sacas 4 dptos, etc) pero no encontré referencias de ellos y no seguí con el tema.

Hoy me volvieron a llamar y esta vez me ofrecieron dptos de 2000 uf con arriendo seguro (dudo en esto), tengo algunos ahorros que podría aprovechar pero sigo sin referencias. ¿alguien los conoce? o tiene algún dato para conseguir asesorías en estos temas, he investigado bastante pero me da miedo invertir tanto dinero sin tener experiencia en el rubro (me gustaría sacar varios dptos de 1 vez).

Como decían anteriormente, con ese dinero no pagas el pie ni de 1 departamento de 2000UF considerando que la mayoría de la banca pide el 20% de pie. Estás seguro que no son ellos mismos los financistas del cuento?

Caturro · 21 Abril 2020

Nerv dijo:
Personalmente estamos negociando con el BCI, el cual se ha portado súper bien, en un plazo menor a un mes ya se realizó todo el proceso (considerando los problemas actuales), y estamos en el momento de cierre de negocio. Entonces no hay mucho que reclamar. Lo fome es que la ejecutiva (al lloriqueo), nos respondió que ya envió a todos sus clientes para rebajar tasa pero dado q el promedio de la banca es del 4% no tiene mucho que hacer...

esa fue penca...igual llegar a ese punto es pelúo, pero estabas en la posición de hacerlo dado que tenías el sartén por el mango.

Buena, tuviste suerte con el ejecutivo entonces porque en mi caso si no presiono no me informan de nada, se supone que hasta mañana es el plazo para que envíen el mail con las condiciones del crédito y por fin pasamos a borrador de escritura... Veremos si llega o tengo que volver a hinchar

Enviado desde mi CLT-L09 mediante Tapatalk

clusten · 21 Abril 2020

folto dijo:
Excepto si ese activo tenía el precio inflado, como podría ser la vivienda en Chile. No se si al nivel de una burbuja inmobiliaria, pero al menos en el sur (Punta Arenas) los valores de las casas y los deptos están bajando bastante, más allá del alza en el desempleo, muchos venezolanos y colombianos están regresando a sus países, también muchas casas que se tiraban como falsos hostales en airbnb o booking ahora están en arriendo mensual, así que todo suma en ese aspecto.

Deptos que antes se vendian en 2400 UF ahora ya los están sacando por 2200 UF y supongo que seguirán bajando, porqué esta es una región que vive bastante del turismo, que como podemos imaginar, tardará 3 años en recuperar el nivel.

Ahora bien, como dijiste en post anteriores, nadie tiene una bola de cristal. Si la tuvieramos, estaríamos en wall street comiendo caviar y no en un foro chileno tomando café del Unimarc.

Si un precio está inflado, no se compra, salvo que sea necesario.
Sin excepciones, suba o baje.

En mi barrio no han bajado ni un peso los precios. Igual apuntan a un comprador con espaldas financieras. No hay desesperación de venta, pues los airbnb son casi inexistentes en este barrio, me imagino que en Santiago centro saldrán sus depto interesantes, pero en el corto plazo no veo sobre oferta en Santiago.

En resumen, no creo que sea el momento de comprar. Esperar a ver como evoluciona el mercado.

Enviado desde mi EML-L29 mediante Tapatalk

subzeroc · 22 Abril 2020

clusten dijo:
Si un precio está inflado, no se compra, salvo que sea necesario.
Sin excepciones, suba o baje.

En mi barrio no han bajado ni un peso los precios. Igual apuntan a un comprador con espaldas financieras. No hay desesperación de venta, pues los airbnb son casi inexistentes en este barrio, me imagino que en Santiago centro saldrán sus depto interesantes, pero en el corto plazo no veo sobre oferta en Santiago.

En resumen, no creo que sea el momento de comprar. Esperar a ver como evoluciona el mercado.

Enviado desde mi EML-L29 mediante Tapatalk

Yo también he visto y son re pocas las inmobiliarias que efectivamente hayan bajado el precio. Yo estoy en busca de un depa en San Miguel, Nunoa...

Eso si he visto mucho departamento usado estudio vendiéndose ... creo que los “inversionistas “ de ese tipo de inmueble ha empezado a liquidar

Sent from my iPhone using Tapatalk

Nerv · 23 Abril 2020

Caturro dijo:
Buena, tuviste suerte con el ejecutivo entonces porque en mi caso si no presiono no me informan de nada, se supone que hasta mañana es el plazo para que envíen el mail con las condiciones del crédito y por fin pasamos a borrador de escritura... Veremos si llega o tengo que volver a hinchar

Enviado desde mi CLT-L09 mediante Tapatalk

Hoy a última hora nos mandaron el borrador. Así de brígidos, y desde mañana ya podemos firmar.

A todo esto tengo una duda, existen bancos que negocien créditos en pesos? porque al final del día a uno le pagan la plata en pesos no en UF, la cual sube día a día y en el largo plazo se va a notar el incremento del dividendo.

Por otro lado, cómo funcionan los prepagos de los hipotecarios?
Según leo en el borrador, uno puede prepagar desde el 10-100% del capital adeudado y los intereses pactados, con una especie de comisión de 1.5 meses de intereses.
Si entiendo bien, uno prepaga incluyendo intereses?
Cuál sería el incentivo de prepagar con intereses entonces?

Agradezco su ayuda.

clusten · 23 Abril 2020

Nerv dijo:
Hoy a última hora nos mandaron el borrador. Así de brígidos, y desde mañana ya podemos firmar.

A todo esto tengo una duda, existen bancos que negocien créditos en pesos? porque al final del día a uno le pagan la plata en pesos no en UF, la cual sube día a día y en el largo plazo se va a notar el incremento del dividendo.

Por otro lado, cómo funcionan los prepagos de los hipotecarios?
Según leo en el borrador, uno puede prepagar desde el 10-100% del capital adeudado y los intereses pactados, con una especie de comisión de 1.5 meses de intereses.
Si entiendo bien, uno prepaga incluyendo intereses?
Cuál sería el incentivo de prepagar con intereses entonces?

Agradezco su ayuda.

Con los intereses pactados se refiere a:

Tratándose de operaciones reajustables, que el deudor pague el capital actualizado que se anticipa y los intereses pactados calculados hasta la fecha de pago efectivo

.
Fuente: SBIF

Es un tema que puede que el pago efectivo tome más de lo esperado y el banco salga para atrás. No es que pagues todos los intereses a futuro que devengará la deuda.

Ahora, ojo que para prepagos menores a 20%, el banco se puede negar aunque la condición diga eso (lo veran caso a caso).

Nerv · 23 Abril 2020

clusten dijo:
Con los intereses pactados se refiere a:
.
Fuente: SBIF

Es un tema que puede que el pago efectivo tome más de lo esperado y el banco salga para atrás. No es que pagues todos los intereses a futuro que devengará la deuda.

Ahora, ojo que para prepagos menores a 20%, el banco se puede negar aunque la condición diga eso (lo veran caso a caso).

Si comprendo bien: se calcula el Van del capital (pese a que se esté pagando de inmediato), más los intereses hasta el momento del pago anticipado?

clusten · 23 Abril 2020

Nerv dijo:
Si comprendo bien: se calcula el Van del capital (pese a que se esté pagando de inmediato), más los intereses hasta el momento del pago anticipado?

Si el prepago es instantaneo tu formula es:
Capital a prepagar + 1.5 meses de interes (Si tienes la tabla de amortización es facil determinar estos 1.5 meses de interes, ves los dos meses que vienen y es un buen aproximado. En caso contrario, calculas el mes y medio en base a la deuda a amortizar que te queda y tu tasa de interes)

Nerv · 23 Abril 2020

clusten dijo:
Si el prepago es instantaneo tu formula es:
Capital a prepagar + 1.5 meses de interes (Si tienes la tabla de amortización es facil determinar estos 1.5 meses de interes, ves los dos meses que vienen y es un buen aproximado. En caso contrario, calculas el mes y medio en base a la deuda a amortizar que te queda y tu tasa de interes)

Gracias!

Waroz · 24 Abril 2020

Se volvió a atrasar el edificio; ahora para agosto o septiembre. La primera fecha era mayo. Si no pregunto no me entero...

Las inmobiliarias avisan cuando hay que empezar todo el trámite del crédito?
Cuánto se demora aprox el trámite para un depa nuevo?

Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk

Jolo · 24 Abril 2020

Waroz dijo:
Se volvió a atrasar el edificio; ahora para agosto o septiembre. La primera fecha era mayo. Si no pregunto no me entero...

Las inmobiliarias avisan cuando hay que empezar todo el trámite del crédito?
Cuánto se demora aprox el trámite para un depa nuevo?

Enviado desde mi iPhone utilizando Tapatalk

Si. Te deben enviar una carta certificada a la dirección que pusiste en la promesa de compra venta en donde te deben avisar que el edificio está entregado y que se inicia el proceso de escrituración.

La fecha del envío de la carta constituye el inicio del plazo indicado en la promesa.

guaripolo · 24 Abril 2020

te explico, cuota a cuota abonas una parte al capital. Por ejemplo si pediste un credito por 2000 UF a 20 años son 240 cuotas de 10UF (para simplificar todo). Osea pides 2000, terminas pagando 2400.

Cada cuota tiene una componente de interes y capital. Al inicio (exagerando), son 2 UF de capital y 8 de interes, a la mitad (10 años) son 5 y 5 y ya al final son 8 de capital y 2 de interes.

Cuando prepagas digamos a los 10 años (cuota 120/240), supongamos que te falta por pagar 1100/2000 UF (de capital), entonces para pregapar en la cuota 121 tienes que pagar cash 1100 + 7.5 UF por concepto de multa. Esas 7.5 UF corresponden a las 5UF de la parte interes de la cuota actual multiplicada por 1,5.

Lo que te ahorras en el largo plazo son las 100 UF de la componente interes de las proximas 120 cuotas.
El banco por su parte, ya te hizo una pasada de 300 UF durante las primeras 120 cuotas.
Es decir de las 1200 que pagaste inicialmente, solo 900 UF se abonaron al capital del credito.

Nerv · 24 Abril 2020

guaripolo dijo:
te explico, cuota a cuota abonas una parte al capital. Por ejemplo si pediste un credito por 2000 UF a 20 años son 240 cuotas de 10UF (para simplificar todo). Osea pides 2000, terminas pagando 2400.

Cada cuota tiene una componente de interes y capital. Al inicio (exagerando), son 2 UF de capital y 8 de interes, a la mitad (10 años) son 5 y 5 y ya al final son 8 de capital y 2 de interes.

Cuando prepagas digamos a los 10 años (cuota 120/240), supongamos que te falta por pagar 1100/2000 UF (de capital), entonces para pregapar en la cuota 121 tienes que pagar cash 1100 + 7.5 UF por concepto de multa. Esas 7.5 UF corresponden a las 5UF de la parte interes de la cuota actual multiplicada por 1,5.

Lo que te ahorras en el largo plazo son las 100 UF de la componente interes de las proximas 120 cuotas.
El banco por su parte, ya te hizo una pasada de 300 UF durante las primeras 120 cuotas.
Es decir de las 1200 que pagaste inicialmente, solo 900 UF se abonaron al capital del credito.

Me quedó clarísimo. Muchas gracias.

Caturro · 24 Abril 2020

Nerv dijo:
Personalmente estamos negociando con el BCI, el cual se ha portado súper bien, en un plazo menor a un mes ya se realizó todo el proceso (considerando los problemas actuales), y estamos en el momento de cierre de negocio. Entonces no hay mucho que reclamar. Lo fome es que la ejecutiva (al lloriqueo), nos respondió que ya envió a todos sus clientes para rebajar tasa pero dado q el promedio de la banca es del 4% no tiene mucho que hacer...

Finalmente me llegaron hoy las condiciones y me subieron la tasa a 4,05% así que cagué no mas voy a tener que aceptar y refinanciar cuando mejore la cosa, estoy entre la espada y la pared, si desisto ahora tengo que pagar la multa de 4 millones, igual el dividendo me queda pagable...

Me respondieron lo mismo también le lloré a la ejecutiva pero nada que hacer por el momento dada la situación actual. Gracias a dios tengo pega estable y me puedo permitir comprar un departamento solo pese al estallido y ahora la pandemia. A seguir adelante no más con el proceso, al menos ya hay novedades, me tenía enfermo de los nervios la espera y la presión del dueño por la demora de todo esto

Nerv · 24 Abril 2020

Caturro dijo:
Finalmente me llegaron hoy las condiciones y me subieron la tasa a 4,05% así que cagué no mas voy a tener que aceptar y refinanciar cuando mejore la cosa, estoy entre la espada y la pared, si desisto ahora tengo que pagar la multa de 4 millones, igual el dividendo me queda pagable...

Me respondieron lo mismo también le lloré a la ejecutiva pero nada que hacer por el momento dada la situación actual. Gracias a dios tengo pega estable y me puedo permitir comprar un departamento solo pese al estallido y ahora la pandemia. A seguir adelante no más con el proceso, al menos ya hay novedades, me tenía enfermo de los nervios la espera y la presión del dueño por la demora de todo esto

A nosotros 4.16 en el BCI. También jugaremos con en refinanciamiento y pago anticipado más adelante

¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

Gold Member

⭐️Cuenta Premium⭐️

Capo

⭐️Cuenta Premium⭐️

G.

G.

Capo

ADMIN

Capo

G.

ADMIN

G.

ADMIN

G.

Capo

Gold Member

Fanático

G.

Capo

G.