¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

KobeBryant · 11 Julio 2023

Furia Roja dijo:
Otro dato para el debate: Chile entre los países donde más baja el precio de la vivienda en el mundo en 6 meses

Chile, entre los países donde más baja el precio de la vivienda en el mundo en seis meses | Diario Financiero

La inflación sigue siendo el principal problema para la industria. Además, la escasez de oferta y la limitada construcción de nuevas viviendas están actuando para apuntalar los precios en muchos mercados a nivel global.

www.df.cl

No encontré info sobre si hablan en UF o en pesos. Supongo que será en UF (aunque no vi referencia en el artículo). Si es así, no vendría siendo una baja real, ya que según tengo entendido en otros países la vivienda se mide con la moneda de curso, a diferencia de acá.

modoefimero · 11 Julio 2023

Hola! A la gente que accedió al Fogaes o está en trámite ¿Qué tan real es eso de vivir 10 años en la vivienda? Saludos

Bluretto · 11 Julio 2023

una pregunta, si una propiedad tiene un crédito hipotecario vigente, es posible comprarla con otro crédito hipotecario? un banco aceptaría algo así ? a mi hermano le gustó una casa con ese pero.

gentleman · 11 Julio 2023

modoefimero dijo:
Hola! A la gente que accedió al Fogaes o está en trámite ¿Qué tan real es eso de vivir 10 años en la vivienda? Saludos

Hola es real, existen fiscalizaciones o posibles denuncias donde se han quitado subsidios DS. Así que me imagino que para el FOGAES debe ser lo mismo, ya que apunta a que los beneficiarios compren su primera vivienda para vivir.

Bluretto dijo:
una pregunta, si una propiedad tiene un crédito hipotecario vigente, es posible comprarla con otro crédito hipotecario? un banco aceptaría algo así ? a mi hermano le gustó una casa con ese pero.

Si se puede, por lo que he leido aca mismo se realizan dos vales vista. Uno para el banco y otro para el vendedor de la propiedad.

Ben Kenobi · 12 Julio 2023

Bluretto dijo:
una pregunta, si una propiedad tiene un crédito hipotecario vigente, es posible comprarla con otro crédito hipotecario? un banco aceptaría algo así ? a mi hermano le gustó una casa con ese pero.

Sí, de hecho es bastante común. El banco del primer hipotecario se asegura que se le pague el saldo del crédito con el precio de la venta, con eso alzan la primera hipoteca y luego constituyen otra hipoteca con el banco nuevo.

modoefimero · 12 Julio 2023

modoefimero dijo:
Hola! A la gente que accedió al Fogaes o está en trámite ¿Qué tan real es eso de vivir 10 años en la vivienda? Saludos

Esto me respondió el Minvu:

Junto con saludar cordialmente y en respuesta a su correo electrónico ingresado a este Ministerio, donde nos indica que “Tengo una duda respecto al FOGAES. Resulta que quiero comprar mi primera vivienda y quiero saber si al acceder al FOGAES debo vivir obligatoriamente en la vivienda y por cuanto tiempo”. Al respecto podemos informar lo siguiente:

(FOGAES), regulado por la Ley N°21.543, iniciativa que busca favorecer el acceso de las personas y familias a la compra de su primera vivienda, nueva o usada, por un valor de hasta 4.500 U.F. gracias a que reducirá el pie necesario para acceder a la propiedad, además de fomentar la actividad de la construcción y de sectores relacionados.

Según Banco Estado, quien es el organismo a cargo del proceso de licitación del FOGAES, la garantía en vivienda se podrá gestionar hasta el 3 de abril de 2024, en nueve instituciones financieras: Banco Estado; Banco Santander; Scotiabank; Banco Internacional; BCI; Itaú; Banco BICE; Banco Falabella; y Coopeuch.

En relación a su consulta específica, lamentamos no poder entregar una respuesta a su presentación ya que solo las instituciones financieras mencionadas anteriormente son las entidades facultadas para atender su consulta, ya que solo es de nuestra competencia informar a dichas entidades si el ciudadano que solicita evaluación para acceder al Programa FOGAES, ha sido beneficiado con algún subsidio habitacional otorgado por el Estado.

Stinger · 12 Julio 2023

modoefimero dijo:
Esto me respondió el Minvu:

Junto con saludar cordialmente y en respuesta a su correo electrónico ingresado a este Ministerio, donde nos indica que “Tengo una duda respecto al FOGAES. Resulta que quiero comprar mi primera vivienda y quiero saber si al acceder al FOGAES debo vivir obligatoriamente en la vivienda y por cuanto tiempo”. Al respecto podemos informar lo siguiente:

(FOGAES), regulado por la Ley N°21.543, iniciativa que busca favorecer el acceso de las personas y familias a la compra de su primera vivienda, nueva o usada, por un valor de hasta 4.500 U.F. gracias a que reducirá el pie necesario para acceder a la propiedad, además de fomentar la actividad de la construcción y de sectores relacionados.

Según Banco Estado, quien es el organismo a cargo del proceso de licitación del FOGAES, la garantía en vivienda se podrá gestionar hasta el 3 de abril de 2024, en nueve instituciones financieras: Banco Estado; Banco Santander; Scotiabank; Banco Internacional; BCI; Itaú; Banco BICE; Banco Falabella; y Coopeuch.

En relación a su consulta específica, lamentamos no poder entregar una respuesta a su presentación ya que solo las instituciones financieras mencionadas anteriormente son las entidades facultadas para atender su consulta, ya que solo es de nuestra competencia informar a dichas entidades si el ciudadano que solicita evaluación para acceder al Programa FOGAES, ha sido beneficiado con algún subsidio habitacional otorgado por el Estado.

no se si 10 años pero es real.
Aca en el edificio, un arrendatario denuncio al arrendador por arrendar teniendo subsidio

Toroloko · 13 Julio 2023

Hola! les comento, estoy tramitando mi primer credito hipotecario con subsidio y hasta ayer estaba todo perfecto, pero acabo de recibir un balde de agua fria....mis ingresos se componen de un sueldo como dependiente con 5 años de antiguedad y otro como independiente por el cual hago una unica boleta mensual a la misma razon social desde hace 4 años, lo unico que ha ido cambiando es el monto que ha aumentado un par de veces...el tema es que la boleta de abril la emiti en mayo, esto lo permite el SII y en mi resumen de boletas sale perfecto 1 boleta por mes por el mismo monto, pero en el banco me acaban de decir que como la boleta de abril fue emitida en mayo, consideran que no tengo boletas en abril y por ende no cumplo con los requisitos. alguien sabe si es una politica general de los banco? se podra hacer algo? el ejecutivo fue super cortante y cerrado en su postura que no habia nada que hacer.

Confio en su orientación!

Saludos

duendenegro25 · 13 Julio 2023

Toroloko dijo:
Hola! les comento, estoy tramitando mi primer credito hipotecario con subsidio y hasta ayer estaba todo perfecto, pero acabo de recibir un balde de agua fria....mis ingresos se componen de un sueldo como dependiente con 5 años de antiguedad y otro como independiente por el cual hago una unica boleta mensual a la misma razon social desde hace 4 años, lo unico que ha ido cambiando es el monto que ha aumentado un par de veces...el tema es que la boleta de abril la emiti en mayo, esto lo permite el SII y en mi resumen de boletas sale perfecto 1 boleta por mes por el mismo monto, pero en el banco me acaban de decir que como la boleta de abril fue emitida en mayo, consideran que no tengo boletas en abril y por ende no cumplo con los requisitos. alguien sabe si es una politica general de los banco? se podra hacer algo? el ejecutivo fue super cortante y cerrado en su postura que no habia nada que hacer.

Confio en su orientación!

Saludos

te recomendaria mas a emitir una factura por tu empresa, y tus ventas te las consideran como retiro de utilidades y si puedes acreditar mas facil esos ingresos.. las boletas en los bancos es puro cacho

modoefimero · 14 Julio 2023

modoefimero dijo:
Esto me respondió el Minvu:

Junto con saludar cordialmente y en respuesta a su correo electrónico ingresado a este Ministerio, donde nos indica que “Tengo una duda respecto al FOGAES. Resulta que quiero comprar mi primera vivienda y quiero saber si al acceder al FOGAES debo vivir obligatoriamente en la vivienda y por cuanto tiempo”. Al respecto podemos informar lo siguiente:

(FOGAES), regulado por la Ley N°21.543, iniciativa que busca favorecer el acceso de las personas y familias a la compra de su primera vivienda, nueva o usada, por un valor de hasta 4.500 U.F. gracias a que reducirá el pie necesario para acceder a la propiedad, además de fomentar la actividad de la construcción y de sectores relacionados.

Según Banco Estado, quien es el organismo a cargo del proceso de licitación del FOGAES, la garantía en vivienda se podrá gestionar hasta el 3 de abril de 2024, en nueve instituciones financieras: Banco Estado; Banco Santander; Scotiabank; Banco Internacional; BCI; Itaú; Banco BICE; Banco Falabella; y Coopeuch.

En relación a su consulta específica, lamentamos no poder entregar una respuesta a su presentación ya que solo las instituciones financieras mencionadas anteriormente son las entidades facultadas para atender su consulta, ya que solo es de nuestra competencia informar a dichas entidades si el ciudadano que solicita evaluación para acceder al Programa FOGAES, ha sido beneficiado con algún subsidio habitacional otorgado por el Estado.

Actualizacion de este caso:

Consulté en 5 bancos, en todos me dijeron que no es necesario vivir en la vivienda, lo puedo arrendar cuando quiera, ya que no es un subsidio si no una garantía (tenemos que pagar igual ese 10%).

En el único que me dijeron vivir 10 años es en el Banco Estado, pero los ejecutivos se peloteaban entre ellos para darme una respuesta.

Ignsaez · 16 Julio 2023

Buenas,

Necesito orientación para la venta de un inmueble.

Venderemos una casa que está a nombre de mi madre y quería aclarar algunos puntos:

1) ¿Se requiere asesoría o es poco complejo?
2) El comprador ya visitó el inmueble y acordamos el precio de venta, el se pondrá en contacto con su ejecutivo para que se contacte conmigo y me solicite la documentación necesaria ¿Qué documentos debo entregar?
3) El inmueble se encuentra en otra ciudad, ¿cuáles son los trámites que se deben realizar de forma presencial?
4) En promedio ¿Cuánto demora el proceso de aprobación y compra? Hasta que el vendedor recibe el pago.

Gracias.

mata.skt · 21 Julio 2023

Banco central actualizó el índice de precios del mercado de vivienda.

Estudio económico estadístico Nº 139: Índice de Precios de Vivienda Banco Central de Chile 2022 - Banco Central de Chile

Banco Central de Chile

www.bcentral.cl

El estudio puede resultar tedioso de leer,sugiero ir altiro a las conclusiones.Les adelanto que lo principal es que:

EL PRECIO DE VIVIENDAS USADAS ESTÁ CAYENDO MUCHO A CORTO PLAZO
EL PRECIO DE VIVIENDAS NUEVAS SE MANTIENE A CORTO PLAZO

A LARGO PLAZO LA VIVIENDA NO PARA DE SUBIR.

Es un buen estudio pues utiliza la base de datos del SII.

KobeBryant · 5 Agosto 2023

Acá un artículo donde muestran una tabla de lo que se considera una vivienda barata y una carta dependiendo de algunas comunas de la RM. Por si les sirve para comparar esos valores con los que han estado viendo por allí al momento de decidirse por alguna comuna para comprar.

Según la comuna: Este es el precio que se considera "caro" de un departamento en la Región Metropolitana

Conoce los precios que se consideran baratos o caros de departamentos en venta en comunas de la Región Metropolitana. La zona oriente se caracteriza por sus altos valores, en comparación con el poniente.

www.meganoticias.cl

SerialCknsumer · 6 Agosto 2023

clusten dijo:
Conversalo con tu ejecutivo. He estado en los tres escenarios dependiendo de cual me beneficia:
- envié las 12 liq cuando tenía bonos semestrales qué mejoraban mi situación.
- 6 meses cuando tuve una licencia médica en los últimos 3 meses que me impactaban negativamente (y no iba a esperar 3 meses para postular).
- 3 meses en el resto de casos que no hay variación

Por favor me podrias ayudar con tu experiencia a responder estas preguntas: en caso de licencia medica, el banco hace preguntas al respecto? Como impacta en la DPS este tema? Y como impacta que las cotizaciones de la AFP no sean siempre del empleador?

TotenKrieg · 7 Agosto 2023

Hice una cotización para mirar el mercado de ventas -del que estoy retirado hasta nuevo aviso- y casi me caí de la silla:

Captura de Pantalla 2023-08-07 a la(s) 08.03.16.png

Considera una tasa de 4,20% (súmenle los seguros y llegan al 4.9 o 5, sino más), y con 15% de pie a 25 años, exigen una renta de 3.250.000 palos csm!!! Dividendo de 812, que en la realidad debe estar en torno a los 900 o más, imposible arrendarlo al mismo precio, si es que, y siendo generoso, le sacas 600 al mes.
Así que respondiendo la pregunta del hilo, al 7 de agosto, NO VALE LA PENA comprar un inmueble hoy, al menos NO para inversión... no me dan los número por ni una parte.

PD: olvidé mencionar q es un depa en San Miguel.

Saludos.

SeBASt · 7 Agosto 2023

Un amigo compro un departamento que arrendaba y le vendían barato en providencia, dividendo le quedo en 1 millon… el dividendo le queda más caro de lo que pagaba antes arrendándolo. Ahora se irá y con suerte podrá arrendarlo en 800… no se donde vio el negocio…

kniitro · 7 Agosto 2023

TotenKrieg dijo:
Hice una cotización para mirar el mercado de ventas -del que estoy retirado hasta nuevo aviso- y casi me caí de la silla:
Ver adjunto 31866

Considera una tasa de 4,20% (súmenle los seguros y llegan al 4.9 o 5, sino más), y con 15% de pie a 25 años, exigen una renta de 3.250.000 palos csm!!! Dividendo de 812, que en la realidad debe estar en torno a los 900 o más, imposible arrendarlo al mismo precio, si es que, y siendo generoso, le sacas 600 al mes.
Así que respondiendo la pregunta del hilo, al 7 de agosto, NO VALE LA PENA comprar un inmueble hoy, al menos NO para inversión... no me dan los número por ni una parte.

Saludos.

hace rato que comprar viviendas nuevas para inversión que te den flujo caja positivo es tarea casi imposible... a lo mas he podido pillar algunos en estación central y la cisterna. En cambio, para propiedades usadas hay muchas posibilidades las cuales al vender y ganar lo amortizado + plusvalía + flujo de caja te da fácil retornos del 25% anual sobre la inversión. Ahora estoy en proceso de compra de un depa usado en San Miguel (como nuevo, edificio del 2022) que se arrienda en 360 y el dividendo con pie 10% a 30 años queda en 300.

PD: En Coopeuch la tasa CAE está al rededor de 4.2% - 4.3%

TotenKrieg · 7 Agosto 2023

kniitro dijo:
hace rato que comprar viviendas nuevas para inversión que te den flujo caja positivo es tarea casi imposible... a lo mas he podido pillar algunos en estación central y la cisterna. En cambio, para propiedades usadas hay muchas posibilidades las cuales al vender y ganar lo amortizado + plusvalía + flujo de caja te da fácil retornos del 25% anual sobre la inversión. Ahora estoy en proceso de compra de un depa usado en San Miguel (como nuevo, edificio del 2022) que se arrienda en 360 y el dividendo con pie 10% a 30 años queda en 300.

PD: En Coopeuch la tasa CAE está al rededor de 4.2% - 4.3%

En efecto comprar nuevo salva quizás para quienes tienen un giro para ello, pero una persona natural-inversionista hormiga, no lo veo por dónde.
Hoy por hoy veo a mucho "chanteli" ofreciendo hacerte la pega para recuperar IVA jajajaa como si fuera la panacea, pero no te explican que ese negocio, a menos que seas inversionista mediano a grande, no suele ser conveniente, y que más bien el negociazo es para quien te hace el trámite, porque te cobra un % de lo recuperado en IVA.

Pd: digo chanteli porque saben que no siempre es una buena opción para el inversionista, pero te la venden siempre como algo espectacular que te permitirá hacer reinversiones rápidas non stop, to the moon, be your own boss.

Saludos.

mata.skt · 7 Agosto 2023

SeBASt dijo:
Un amigo compro un departamento que arrendaba y le vendían barato en providencia, dividendo le quedo en 1 millon… el dividendo le queda más caro de lo que pagaba antes arrendándolo. Ahora se irá y con suerte podrá arrendarlo en 800… no se donde vio el negocio…

En 10 años más Providencia será un sector donde el depto promedio costará 1 millon de dolares.

Santiago va camino a ser una ciudad como Londres, carisima y con altos estándares de servicios. En algun punto antes del 2030,veremos como llegan muchos inversionistas extranjeros a comprar deptos,eso elevará a las nubes el valor del m2 en providencia.

clusten · 7 Agosto 2023

kniitro dijo:
hace rato que comprar viviendas nuevas para inversión que te den flujo caja positivo es tarea casi imposible... a lo mas he podido pillar algunos en estación central y la cisterna. En cambio, para propiedades usadas hay muchas posibilidades las cuales al vender y ganar lo amortizado + plusvalía + flujo de caja te da fácil retornos del 25% anual sobre la inversión. Ahora estoy en proceso de compra de un depa usado en San Miguel (como nuevo, edificio del 2022) que se arrienda en 360 y el dividendo con pie 10% a 30 años queda en 300.

PD: En Coopeuch la tasa CAE está al rededor de 4.2% - 4.3%

Incluso en usadas, las oportunidades están bien escondidas y no es por que el mercado esté malo. Operar con creditos bordeando a 4%, te pone complicado el terreno. Mis propiedades desde el 2019 que están relativamente planas si quisiera venderlas, pero tener los creditos con tasa 2%, me da tremenda ventaja respecto a los que quieran entrar a competir en el sector.

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