Hilo hipotecario: dudas y discusión de tasas

afromib

Capo
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9 Febrero 2007
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Comprar deptos para inversión en estos momentos es solo para gente que tiene una alta educación financiera. Los próximos 10 años serán muy malos para la economía: Habrá inflación del 4% anual , tasas de interés altas ,desempleo sobre el 9% ,un dolar sobre $1000,bencina sobre $2000,etc..

Si crees que eres capaz de sobrevivir ese ambiente, adelante, te aseguro que después de esos 10 años difíciles tu propiedad podrás venderla con enormes ganancias.
Hola mata, tanto te asustaste con lo de la ley de asesores de inversiones que te cambiaste de nombre? :lol
 

PENETRON

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31 Julio 2019
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La pregunta es muuuuuuy general chicho.

¿Estás seguro que tendrás que poner 50 lucas mensuales? Revisaste el precio real de arriendo del edificio? O son los "cálculos" que te hacen los vendedores/brokers con tal de que les compres cualquier porquería?

Los arriendos han estado bastante malos, mucho ajuste a la baja y los dividendos no paran de subir. Ojo con eso. Si es tu primera inversión inmobiliaria considera vacancias de 1 o 2 meses, y no olvides considerar que un arrendatario no te pague, eso implica 2 meses para sacarlo, o 3 considerando que lo puedes demandar después de un mes de incumplimientos, el abogado te cobrará un mes de valor de arriendo o un poco más dependiendo de algunos factores. Es decir, si tu arriendo está en 400 lucas, te vas a ir en contra con 1,6 millones (3 meses de no pago+abogado), a eso súmele que probablemente no pagó los ggcc que tbn andan por las nubes en muchos lugares, y los servicios. Es decir, estarás con 2 palos en contra o más... ni siquiera estoy considerando posibles daños.

Ahí te mostré el escenario feo, pocas veces es así, pero es un riesgo que sí o sí debes considerar.
Si quieres disminuir ese riesgo, puedes contratar una empresa de corretaje grande que tenga un seguro de arriendo de 6 o 12 meses, pero ahí considera que te cobran comisión + IVA, es decir, en el primer arriendo (mes) te sacan como un 60-65% del total... y la comisión mensual tbn es comisión de administración + iva, que suele andar en un total de 11% o más mensual del canon.

Dele una vuelta estimado.

pd: hace algunos años ya se veía venir, los inversionistas hormigas que quieren entrar ahora están tratando de subir una montaña con mucha pendiente. El negocio mutó y pocos podrán entrar, los que tienen mucho capital o lisa y llanamente empresas dedicadas a la compra de edificios multifamily.


Saludos.

Tu como vas con tus deptos?. Por casualidad tienes el dato de:
1) Empresa para hacer remodelaciones en caso de detruccion del depto?
2) Abogado para sacar a los frescos de raja del depto.?

Gracias.
 

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Tu como vas con tus deptos?. Por casualidad tienes el dato de:
1) Empresa para hacer remodelaciones en caso de detruccion del depto?
2) Abogado para sacar a los frescos de raja del depto.?

Gracias.
Bien, sólo tuve uno un par de meses con vacancia porque lo tiré al precio que tengo otros en la misma torre, y tuve que ir bajándolo considerablemente (de 590 hasta 520). Además ya me da flojera hacer la administración así que estoy desligándome y entregándole los depas a Houm poco a poco.

Las reparaciones las suelo hacer yo. Si es algo más complicado como daños por filtraciones, aplico el seguro hogar. Nuna me han destruido un depa a tal nivel como para tener que contratar una empresa.

Abogado, puedes usar los que trabajan en una página que se llama devuélveme la casa o algo así, se dedican casi exclusivamente a eso, así que la hacen bien rápido.
 

SlayerBoxer

Doctor of Pump and Dump
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16 Febrero 2020
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Como pueden ver incluso el pro trader @TotenKrieg ha tenido que desembolsar de su propio bolsillo dinero para hacer frente a la crisis económica que recién está comenzando.

Yo personalmente ya habré desembolsado unos 2 palos en 5 años entre reparaciones y vacancia por 4 deptos en arriendo.

Para mí el flujo ya se fue al carajo que rato,sin embargo ya me han pagado 60 cuotas de cada hipotecario ,lo que equivale a una amortización de 60 palos de la deuda total.

Una por otra, usted decide. Tener claro que apostar por un flujo positivo, es extremadamente riesgoso en estos momentos.
 

chicho2395

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22 Noviembre 2023
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Como pueden ver incluso el pro trader @TotenKrieg ha tenido que desembolsar de su propio bolsillo dinero para hacer frente a la crisis económica que recién está comenzando.

Yo personalmente ya habré desembolsado unos 2 palos en 5 años entre reparaciones y vacancia por 4 deptos en arriendo.

Para mí el flujo ya se fue al carajo que rato,sin embargo ya me han pagado 60 cuotas de cada hipotecario ,lo que equivale a una amortización de 60 palos de la deuda total.

Una por otra, usted decide. Tener claro que apostar por un flujo positivo, es extremadamente riesgoso en estos momentos.
Yo por eso consultaba si era rentable un hipotecario con 50k+ del arriendo, pero con 0 pie.
Mis cálculos no es especulación ya que la inversión ya la hice jajaj solo queria saber si la habia cagado o no. El dividendo sale 430 y los arrende en 380 (saque 2 deptos en iguales condiciones, asi que desembolso 100k mensual).

Si tuviera que pagar ambos dividendos con vacancias me da mi sueldo. Generalmente es lo que ahorro mensual. Por eso no vi el riesgo.
Pero soy nulo en otros mecanismos de inversión, por eso preferí invertir en algo mas "facil".
 

max3_16

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23 Septiembre 2019
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Yo por eso consultaba si era rentable un hipotecario con 50k+ del arriendo, pero con 0 pie.
Mis cálculos no es especulación ya que la inversión ya la hice jajaj solo queria saber si la habia cagado o no. El dividendo sale 430 y los arrende en 380 (saque 2 deptos en iguales condiciones, asi que desembolso 100k mensual).

Si tuviera que pagar ambos dividendos con vacancias me da mi sueldo. Generalmente es lo que ahorro mensual. Por eso no vi el riesgo.
Pero soy nulo en otros mecanismos de inversión, por eso preferí invertir en algo mas "facil".
A parte de lo que ya te dijeron, arma un fondo de vacancia, para reparaciones y pagar dividendo.
Pero si son pequeños no pagaran contribuciones, pero si gastos de aseo.



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guaripolo

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Por acá se me desocupó uno de los depas, pero no alcancé a tener vacancia, eso si lo bajé de 370 a 360 y se arrendó altiro. Igual ya esta todo 100% pagado, asi que la vacancia no me representa riesgo financiero alguno.

Tengo un corredor de confianza, muy profesional que se encarga de gestionar todo, publica el depto en portal inmobiliario, gestiona las visitas, selecciona al mejor candidato, te envia el borrador de contrato y cuando lo apruebas, te envia el contrato final con firma electronica.

Tambien gestiona las visitas de maestros y empresas de aseo para dejar los deptos impecables antes de la entrega.

Lo mas importante creo, es establecer relaciones de confianza con tus arrendatarios, dar un buen trato, entregar la propiedad en optimas condiciones, responder rápido ante cualquier problema, no ser usurero con los precios y ofrecer alternativas cuando surgen complicaciones. Basicamente, generar confianza y la sensación de que no van a encontrar algo mejor.

A modo de ejemplo, recuerdo en pandemia la pareja de mi arrendatario se quedó sin pega y se atrasaron con el pago de todos los servicios basicos (acumularon más de 300 lucas de deuda), lo conversamos y acordamos usar el mes de garantia para pagar las cuentas atrasadas, y subir el arriendo durante 18 meses para cubrir la deuda y recuperar el mes de garantia (18 lucas por 18 meses, la cifra era la que ellos podian pagar en ese momento), ellos de verdad no se querian ir y se quedaron super contentos y aliviados con la solucion a la que llegamos, se quedaron en el depa como 2 años más hasta que se fueron de stgo.

Igual considero que ya no es rentable usar un hipotecario como forma de inversión, los precios de las propiedades y las tasas de interes (y por ende los dividendos) estan muy altos vs los precios de los arriendos y el margen está super apretado (si es que hay margen) eventualmente siempre vas a poder renegociar la taza durante la durante los 20 años que dura en promedio un hipotecario, pero no es tan facil hacer esa maniobra si tienes varias creditos en varias instituciones.

La ultima vez que tiré numeros a un excel, el dividendo vs arriendo no daba a menos que uno pusiera un 30%-40% de pie

La mano es y siempre será ahorrar en UF y comprar en cash, si son capaces de ahorrar unos años para juntar el 20% del pie, pueden ahorrar por el 100%.
 

SlayerBoxer

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Igual considero que ya no es rentable usar un hipotecario como forma de inversión, los precios de las propiedades y las tasas de interes (y por ende los dividendos) estan muy altos vs los precios de los arriendos y el margen está super apretado (si es que hay margen) eventualmente siempre vas a poder renegociar la taza durante la durante los 20 años que dura en promedio un hipotecario, pero no es tan facil hacer esa maniobra si tienes varias creditos en varias instituciones.

La ultima vez que tiré numeros a un excel, el dividendo vs arriendo no daba a menos que uno pusiera un 30%-40% de pie

La mano es y siempre será ahorrar en UF y comprar en cash, si son capaces de ahorrar unos años para juntar el 20% del pie, pueden ahorrar por el 100%.

Si ya no se puede especular porque los márgenes no dan ¿Por qué los precios siguen inalcanzables?

Ups,parece que la especulación nunca fué el problema como pensabas....
 

gastonu

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Por acá se me desocupó uno de los depas, pero no alcancé a tener vacancia, eso si lo bajé de 370 a 360 y se arrendó altiro. Igual ya esta todo 100% pagado, asi que la vacancia no me representa riesgo financiero alguno.

Tengo un corredor de confianza, muy profesional que se encarga de gestionar todo, publica el depto en portal inmobiliario, gestiona las visitas, selecciona al mejor candidato, te envia el borrador de contrato y cuando lo apruebas, te envia el contrato final con firma electronica.

Tambien gestiona las visitas de maestros y empresas de aseo para dejar los deptos impecables antes de la entrega.

Lo mas importante creo, es establecer relaciones de confianza con tus arrendatarios, dar un buen trato, entregar la propiedad en optimas condiciones, responder rápido ante cualquier problema, no ser usurero con los precios y ofrecer alternativas cuando surgen complicaciones. Basicamente, generar confianza y la sensación de que no van a encontrar algo mejor.

A modo de ejemplo, recuerdo en pandemia la pareja de mi arrendatario se quedó sin pega y se atrasaron con el pago de todos los servicios basicos (acumularon más de 300 lucas de deuda), lo conversamos y acordamos usar el mes de garantia para pagar las cuentas atrasadas, y subir el arriendo durante 18 meses para cubrir la deuda y recuperar el mes de garantia (18 lucas por 18 meses, la cifra era la que ellos podian pagar en ese momento), ellos de verdad no se querian ir y se quedaron super contentos y aliviados con la solucion a la que llegamos, se quedaron en el depa como 2 años más hasta que se fueron de stgo.

Igual considero que ya no es rentable usar un hipotecario como forma de inversión, los precios de las propiedades y las tasas de interes (y por ende los dividendos) estan muy altos vs los precios de los arriendos y el margen está super apretado (si es que hay margen) eventualmente siempre vas a poder renegociar la taza durante la durante los 20 años que dura en promedio un hipotecario, pero no es tan facil hacer esa maniobra si tienes varias creditos en varias instituciones.

La ultima vez que tiré numeros a un excel, el dividendo vs arriendo no daba a menos que uno pusiera un 30%-40% de pie

La mano es y siempre será ahorrar en UF y comprar en cash, si son capaces de ahorrar unos años para juntar el 20% del pie, pueden ahorrar por el 100%.

¿ Cuántos deptos tienes ?
 

clusten

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Igual considero que ya no es rentable usar un hipotecario como forma de inversión, los precios de las propiedades y las tasas de interes (y por ende los dividendos) estan muy altos vs los precios de los arriendos y el margen está super apretado (si es que hay margen) eventualmente siempre vas a poder renegociar la taza durante la durante los 20 años que dura en promedio un hipotecario, pero no es tan facil hacer esa maniobra si tienes varias creditos en varias instituciones.

La ultima vez que tiré numeros a un excel, el dividendo vs arriendo no daba a menos que uno pusiera un 30%-40% de pie

La mano es y siempre será ahorrar en UF y comprar en cash, si son capaces de ahorrar unos años para juntar el 20% del pie, pueden ahorrar por el 100%.
Con que tasa evaluas que te conviene en cash pero no con 20% + 80% deuda a tasa ~5%?

No me calzan los numeros, salvo que se le pida una rentabilidad de UF + 4% o menos a tu dinero.
 

LuVa83

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¿Habrá alguien en el foro que haya invertido en estacionamientos y nos pueda contar su experiencia?
 
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