Consejos para arrendadores

Logeid

Don Nadie
Hola ! Estuve buscando en el foro algún tema de consejos, trucos o responder dudas a los que tenemos propiedades en arriendo.
Ojala prenda este tema para generar una base de datos completa.

Parto yo compartiendo una página de Equifax que te da algunas herramientas y sugerencias básicas para arrendadores: https://www.arriendoperfecto.cl/
 

Zuljin

Fundador
Miembro del Equipo
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ADMIN
Yo les recomiendo tomar un seguro hogar, de esos que a veces te ofrecen los bancos. Pueden llamar a un cerrajero/gásfiter/vidriero hasta 4 veces al año y con una cobertura de hasta 2,5 UF. Con eso te evitas tener que hacerte cargo del llamado del arrendatario cuando le falla alguna huevada.

Si no tienen seguro de incendio consideren contratarlo. La probabilidad de incendio es bajísima, pero si ocurre te hace mierda la inversión.

A veces te lo vende tu banco muy barato, otras veces lo puedes tomar de una aseguradora.
 

Nano

Miembro Activo
Hola a todos! Hoy en día todo el sector inmobiliario esta complicado y se vienen tiempos más complejos por las fuertes tasas de desempleo que vienen en Santiago, y en todo Chile, sin embrago, esto debería tener a normalizarse a finales de octubre, una vez que ya pase el invierno que será el tiempo más complicado por el covit19.

Respecto a los consejos para arrendadores, aconsejo lo siguiente:

1) Revisar que los contratos estén vigente, si no lo hicieron en un inicio, pensar en hacerlo cuando se pueda, este es el marco que protege el negocio desde ambos puntos de vista.
2) Estar mas cercado al arrendatario, tomar contacto, y ver en que esta como le esta afectando la crisis, es mejor tener la información y acomodarse con planes de salida, que encontrarse con atrasos en los pagos de gastos comunes o de arriendos.
3) Si están arrendando nuevamente, desde un inicio la idea es hacer una evaluación exhaustiva, solicitando dicom, y referencia con avales con buen comportamiento en el sistema financiero, (eso se puede ver en el dicom) con esto se disminuye al máximo los potenciales problemas con los arrendatarios.
4) Empezar analizar la propiedad como una inversión inmobiliaria, con un fondo de reserva que se debe tener para estos periodos más complejos, la verdad es que siempre se deben tener proyectados periodos de vacancia en el flujo de arriendo de la propiedad.

Esos son algunos consejos desde mi punto de vista, para tener en cuenta en este periodo, por otro lado, siempre es bueno tener asesoría experta de corredores o de empresas de asesorías inmobiliarias, que tienen una gestión mas adecuada con los problemas con los arrendatarios, tienen un costo pero al final se paga para mantener las inversiones inmobiliarias sanas.

Saludos cordiales y quedo atento a comentarios.

Hernán Rojas N.
Director Comercial
ALLFIN FC
www.allfin.cl
 
En base a mi experiencia ,un poco fuera de lo convencional mis consejos:

1) Si no te paga y no te avisa,sácalo altiro.No lo pienses dos veces,pidele la propiedad y dale el plazo estipulado en el contrato.En paralelo comienza inmediatamente las gestiones legales para sacarlo por si acaso.

2) Si están buscando comprar depto para renta,asegurense que sea con cocina electrica y se olvidan para siempre de que no paguen los gastos comunes.

3) Cuando compren un depto,siempre ponganse en la peor situacion,y esa es que no te paguen.El juicio dura 5 meses y si quieres indemnizacion 8 meses. Por lo tanto Genera un fondo de reserva que te permita aguantar 8 meses por cada depto.

4) Revisen si el arrendatario ha tenido juicios por no pago de arriendo.

5)Tiendo a desconfiar de la gente joven y sin contrato laboral que ofrece pagar 1 año entero; 99,9% seguro que son narcos y tu depto se convertirá en bodega de insumos,yo paso al menos.

6) Hagan firmar un pagaré al arrendatario.Si no paga el arriendo lo meten a Dicom por ultimo.
 
Última modificación:

criselo

Miembro Regular
Yo tengo algunas propiedades, la verdad es que odio arrendar de forma mensual, creo que se deteriora mucho la propiedad, pero por las cosas de la vida, el coronavirus me obligó a buscar arrendatarios de forma mensual hasta nuevo aviso.

Salvo una propiedad, me resulto que a mediados de marzo me dice el arrendatario que no va continuar y que tiene que devolver el departamento a fin de mes (no fueron ni 15 días antes), me dolio el alma que me entregara la propiedad, más aún con la situación país, tuve que cobrarle el mes de garantía por abandono y volví a encontrar nuevos arrendatarios por un precio mucho más bajo desde el mes de mayo. Todo mal...
 

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
Un consejo es no tomar aval. Incluir en el contrato de arriendo como codeudor (explicar a ambos la diferencia entre el aval y Codeudor). La diferencia es que el aval no tiene mayor responsabilidad en caso de no pago. Si es codeudor, pasa a ser "perseguible" en caso de no pago del deudor.

Lo que a mi me resultó fue conversar con mi arrendataria, lo que me dio hartos tips, por ejemplo, que trabajaba a dos estaciones de metro del depto y si tenía otras alternativas en mente.

Tambien revisar como andan los valores del sector periodicamente. Si estas muy caro, puede que se escape un buen cliente al año. Si estas barato, tienes espacio para la proxima anualidad (si el contrato que hiciste te permite escalar)

Yo les recomiendo tomar un seguro hogar, de esos que a veces te ofrecen los bancos. Pueden llamar a un cerrajero/gásfiter/vidriero hasta 4 veces al año y con una cobertura de hasta 2,5 UF. Con eso te evitas tener que hacerte cargo del llamado del arrendatario cuando le falla alguna huevada.

Si no tienen seguro de incendio consideren contratarlo. La probabilidad de incendio es bajísima, pero si ocurre te hace mierda la inversión.

A veces te lo vende tu banco muy barato, otras veces lo puedes tomar de una aseguradora.
En cualquier departamento o condominio (donde haya copropiedad) es obligación tener seguro de incendio, tanto para la unidad como espacios comunes.

Si es casa "suelta", como bien indicas, es bueno tener uno.
 

redbull24

Miembro Activo
Hola a todos! Hoy en día todo el sector inmobiliario esta complicado y se vienen tiempos más complejos por las fuertes tasas de desempleo que vienen en Santiago, y en todo Chile, sin embrago, esto debería tener a normalizarse a finales de octubre, una vez que ya pase el invierno que será el tiempo más complicado por el covit19.

Respecto a los consejos para arrendadores, aconsejo lo siguiente:

1) Revisar que los contratos estén vigente, si no lo hicieron en un inicio, pensar en hacerlo cuando se pueda, este es el marco que protege el negocio desde ambos puntos de vista.
2) Estar mas cercado al arrendatario, tomar contacto, y ver en que esta como le esta afectando la crisis, es mejor tener la información y acomodarse con planes de salida, que encontrarse con atrasos en los pagos de gastos comunes o de arriendos.
3) Si están arrendando nuevamente, desde un inicio la idea es hacer una evaluación exhaustiva, solicitando dicom, y referencia con avales con buen comportamiento en el sistema financiero, (eso se puede ver en el dicom) con esto se disminuye al máximo los potenciales problemas con los arrendatarios.
4) Empezar analizar la propiedad como una inversión inmobiliaria, con un fondo de reserva que se debe tener para estos periodos más complejos, la verdad es que siempre se deben tener proyectados periodos de vacancia en el flujo de arriendo de la propiedad.

Esos son algunos consejos desde mi punto de vista, para tener en cuenta en este periodo, por otro lado, siempre es bueno tener asesoría experta de corredores o de empresas de asesorías inmobiliarias, que tienen una gestión mas adecuada con los problemas con los arrendatarios, tienen un costo pero al final se paga para mantener las inversiones inmobiliarias sanas.

Saludos cordiales y quedo atento a comentarios.

Hernán Rojas N.
Director Comercial
ALLFIN FC
www.allfin.cl
Buenos consejos, agregaría:

1.- Evitar arrendar a familiares y conocidos "para salvarlos" en este periodo en lo posible, ya que no les gusta firmar contratos, al final si no pueden pagar se transformará en una donación y un drama familiar donde quedarás como "el malo" y no querrás demandar a tu propia familia.
2.- En el contrato incluir cláusula de que se pueda mostrar con luz día el ultimo mes de contrato, a fin de conseguir arrendatario antes de que se marche.
3.- Si conversas con el arrendatario y puedes ajustar precio, hazlo, es mejor tener la propiedad arrendada que vacía y con un arrendatario por conocer.
Saludos
 

Logeid

Don Nadie
Hola, como les ha ido con sus arrendatarios ?
Personalmente tuve suerte, en abril me arrendo un Chileno de edad con buena pega estable, me transfiere los 01 sin tardanza. Ojala siga así por lo menos hasta que termine este maldito año.
 
Todo ok por aquí, sólo a uno de mis arrendatarios le bajé el arriendo por 3 meses de 400 a 340 y un mes lo pagó con la garantía... es chef, le pedí los papeles y me demostró que le aplicaron protección al empleo. Ya le toca pagar esta semana el 2do de los 3 meses con rebaja, y todo ok. Se pusó al día con la deuda de gasto común que iba en 150 y la luz en 100.

En septiembre empieza a pagarme nuevamente los 400, más un diferencial por las 180 lucas en total que le reduje por 3 meses. Y desde el próximo año ir reponiendo la plata de la garantía, ya que desea seguir arrendando acá por un par de años.

Saludos y espero q todos estén bien con sus finanzas.
 

Zuljin

Fundador
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Fundador
ADMIN
Todo ok por aquí, sólo a uno de mis arrendatarios le bajé el arriendo por 3 meses de 400 a 340 y un mes lo pagó con la garantía... es chef, le pedí los papeles y me demostró que le aplicaron protección al empleo. Ya le toca pagar esta semana el 2do de los 3 meses con rebaja, y todo ok. Se pusó al día con la deuda de gasto común que iba en 150 y la luz en 100.

En septiembre empieza a pagarme nuevamente los 400, más un diferencial por las 180 lucas en total que le reduje por 3 meses. Y desde el próximo año ir reponiendo la plata de la garantía, ya que desea seguir arrendando acá por un par de años.

Saludos y espero q todos estén bien con sus finanzas.

Buena la que hiciste. Los arrendadores de mis deptos no han tenido problemas pero igual les voy a rebajar el arriendo de septiembre a diciembre para que terminen un poquito mejor el año.
 

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
Todo ok por aquí, sólo a uno de mis arrendatarios le bajé el arriendo por 3 meses de 400 a 340 y un mes lo pagó con la garantía... es chef, le pedí los papeles y me demostró que le aplicaron protección al empleo. Ya le toca pagar esta semana el 2do de los 3 meses con rebaja, y todo ok. Se pusó al día con la deuda de gasto común que iba en 150 y la luz en 100.

En septiembre empieza a pagarme nuevamente los 400, más un diferencial por las 180 lucas en total que le reduje por 3 meses. Y desde el próximo año ir reponiendo la plata de la garantía, ya que desea seguir arrendando acá por un par de años.

Saludos y espero q todos estén bien con sus finanzas.
Por acá tambien todo bien.
Muy pocas opciones de que caiga mi arrendataria (cobranza en una telefonica. Cuando conversamos todo bien con su familia. Ya le había hecho una atención a inicio de año de no subir el dividendo.
 
buenos datos,
por mi parte mi arrendatario de mas de un año le rebaje 15% hasta septiembre, también siempre me paga en la fecha y no quiero que se vaya, así que en septiembre veremos como seguir.

mi viejo la ha visto negra, tiene un dramon de aquellos, le deben varios meses y no hay caso de sacarlos. la persona que firmo el contrato inicial ya no vive ahí y la señora con el hijo están sin pega.. mi viejo no ha presionado porque le da pena la sitación, pero eventualmente si sigue así tendrá que hacerlo.
@mata.skt cual seria el proceso legal a seguir? yo entiendo el contrato sigue vigente...
 

Babel

Master of none
En base a mi experiencia ,un poco fuera de lo convencional mis consejos:

1) Si no te paga y no te avisa,sácalo altiro.No lo pienses dos veces,pidele la propiedad y dale el plazo estipulado en el contrato.En paralelo comienza inmediatamente las gestiones legales para sacarlo por si acaso.

2) Si están buscando comprar depto para renta,asegurense que sea con cocina electrica y se olvidan para siempre de que no paguen los gastos comunes.

3) Cuando compren un depto,siempre ponganse en la peor situacion,y esa es que no te paguen.El juicio dura 5 meses y si quieres indemnizacion 8 meses. Por lo tanto Genera un fondo de reserva que te permita aguantar 8 meses por cada depto.

4) Revisen si el arrendatario ha tenido juicios por no pago de arriendo.

5)Tiendo a desconfiar de la gente joven y sin contrato laboral que ofrece pagar 1 año entero; 99,9% seguro que son narcos y tu depto se convertirá en bodega de insumos,yo paso al menos.

6) Hagan firmar un pagaré al arrendatario.Si no paga el arriendo lo meten a Dicom por ultimo.

+1 a esto cabros.

Cuando arrende mi depto tuve la peor experiencia posible. Justamente con dos cabros jóvenes.

Tengo que reconocer que de partida la cague en el contrato de arriendo (que era por una empresa), pero aun así la desconfianza que me genero esa situación me ha hecho aguantármelas de no arrendar de nuevo.

Como resumen, la empresa supuestamente se iba a quiebra, no me pagaron 4 meses de arriendo (400k por mes), me dejaron con una deuda de gastos comunes y servicios básicos de 400k mas y el departamento en pésimas condiciones.

De hecho, no los pude sacar y se fueron por su cuenta debido a que estaban sin los servicios básicos que les fueron cortados como no pago.

Estuve a punto de irme a juicio con la empresa, pero no tenia fondo de reserva y supuse que un proceso legal me iba a desgastar mas de lo que me había desgastado el hecho de lo acontecido.

Por todo lo que pase, ni cagando le arriendo a un cabro joven de nuevo. Obviamente no estoy "llamando" a que no lo hagan, porque por mi parte igual soy de ese segmento, pero como dice @mata.skt es mejor pasar de ese posible "cacho" y buscar otro publico.

Saludos!.
 

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
+1 a esto cabros.

Cuando arrende mi depto tuve la peor experiencia posible. Justamente con dos cabros jóvenes.

Tengo que reconocer que de partida la cague en el contrato de arriendo (que era por una empresa), pero aun así la desconfianza que me genero esa situación me ha hecho aguantármelas de no arrendar de nuevo.

Como resumen, la empresa supuestamente se iba a quiebra, no me pagaron 4 meses de arriendo (400k por mes), me dejaron con una deuda de gastos comunes y servicios básicos de 400k mas y el departamento en pésimas condiciones.

De hecho, no los pude sacar y se fueron por su cuenta debido a que estaban sin los servicios básicos que les fueron cortados como no pago.

Estuve a punto de irme a juicio con la empresa, pero no tenia fondo de reserva y supuse que un proceso legal me iba a desgastar mas de lo que me había desgastado el hecho de lo acontecido.

Por todo lo que pase, ni cagando le arriendo a un cabro joven de nuevo. Obviamente no estoy "llamando" a que no lo hagan, porque por mi parte igual soy de ese segmento, pero como dice @mata.skt es mejor pasar de ese posible "cacho" y buscar otro publico.

Saludos!.
Ese es un problema que siempre tendrás que lidiar en el segmento un dormitorio. Otra de las razones por las que paso de los deptos chicos. Prefiero dos dormitorios donde hay más mercado y puedes olvidarte completamente del segmento joven.
 

Babel

Master of none
Ese es un problema que siempre tendrás que lidiar en el segmento un dormitorio. Otra de las razones por las que paso de los deptos chicos. Prefiero dos dormitorios donde hay más mercado y puedes olvidarte completamente del segmento joven.

mi departamento es de 2 dormitorios. :lezippy

Saludos!.
 

lavasqup

Miembro Regular
Hola, como les ha ido con sus arrendatarios ?
Personalmente tuve suerte, en abril me arrendo un Chileno de edad con buena pega estable, me transfiere los 01 sin tardanza. Ojala siga así por lo menos hasta que termine este maldito año.
Mal, yo tengo 2 propios: Uno se lo arrendaba a una chica que trabajaba en una empresa de turismo, la empresa cerrada desde marzo y ella dejó el departamento a fines de mayo. Está en arriendo pero ha habido nulo interés.
El otro se lo arrendé a una pareja de estudiantes de postgrado de la FEN, pero sus cursos terminan en agosto.
Y administro otro de mi mamá y los arrendadores ya avisaron que se van a fin de mes (son estudiantes universitarios y las clases presenciales no volverán este año, así que se devuelven a su ciudad).
Dentro de lo malo, se fueron sin deber nada, con el departamento en buenas condiciones.
Afortunadamente tenía un colchón para imprevistos, pero este año asoma muy malo para mí en este rubro. En todo caso, prefiero en demorarme en encontrar un buen arrendador que arrendarle al primero que aparezca y sin respaldo.
 
Yo por mi parte tb con buen arrendatario. Deposita todos los 1 de cada mes. Tenia reajuste 2 veces/año, pero le avise que no lo haría. Estoy pensando en no hacerlo al cumplir el año solo para que no se vaya... algún otro consejo para retener???

Enviado desde mi SM-A515F mediante Tapatalk
 
Me llegó un arrendatario nuevo hoy dia.Tipo puntudo,carácter fuerte,altiro empezo a tratar de bajarle el precio al depto diciendo que habian “detalles” .

Le dije que le bajaba el arriendo $35 lucas si me pagaba todo el año completo más los gastos comunes incluido. Se hizo el dificil pero aceptó.

Ahora a meter los palitroques chanchitos a la Cuenta 2 jejeje.. Espero que la rentabilidad del Fondo A no me falle de aqui a fin de año y compense esa baja en el arriendo que hice.
 
Yo por mi parte tb con buen arrendatario. Deposita todos los 1 de cada mes. Tenia reajuste 2 veces/año, pero le avise que no lo haría. Estoy pensando en no hacerlo al cumplir el año solo para que no se vaya... algún otro consejo para retener???

Enviado desde mi SM-A515F mediante Tapatalk

Con eso basta, a menos que te lo pida expresamente, y si te lo pide, que lo demuestre... si no chao, no todo el mundo está sufriendo económicamente aún con esto.

buenos datos,
por mi parte mi arrendatario de mas de un año le rebaje 15% hasta septiembre, también siempre me paga en la fecha y no quiero que se vaya, así que en septiembre veremos como seguir.

mi viejo la ha visto negra, tiene un dramon de aquellos, le deben varios meses y no hay caso de sacarlos. la persona que firmo el contrato inicial ya no vive ahí y la señora con el hijo están sin pega.. mi viejo no ha presionado porque le da pena la sitación, pero eventualmente si sigue así tendrá que hacerlo.
@mata.skt cual seria el proceso legal a seguir? yo entiendo el contrato sigue vigente...

Tu viejo sólo está alargando la agonía, a mi si no me pagan el arriendo durante un mes completo, inicio los trámites legales de inmediato, no la pienso dos veces.

Saludos.
 

Jotequila

Troll
Con mi señora hemos tenido suerte...

Su depa esta con una empresa de corretaje. Arrendatarios extranjeros (matrimonio de profesionales orientales), cero rollos.
Mi depa también con empresa de corretahe. Arrendatarios extranjeros (matrimonio de profesionales orientales), cero rollos.
 
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