Como desistir de un compra de dpto y recuperar el pie?

andre20

Capo
Por qué desistes?

Porque como está la situación tendría que lidiar con pagar el dividendo sin tener arrendatario y al ser nuevo con los créditos actuales no puedes ponerle tan bajo el precio sin tu asumir esa diferencia, en primera instancia fue para mudarnos ahí, pero todo cambio así que como es 100% para arriendo son muchas Lucas de inversión en primer lugar


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Con respeto como dice el mago Valdivia, como cresta no leen las cosas antes de firmar? por temas de trabajo a veces me toca asesorar compras inmobiliarias y justamente hago incampie en la diferencia entre los cierres de negocios y la escritura de compraventa, la primera es un mero documento privado y la segunda es una escritura pública que tiene efectos probatorios diferentes en un juicio.

Cualquier estipulación en un cierre de negocios no transformado en escritura pública es equivalente a firmar en un papel confort, asi que partamos de la base si firmaron una escritura realmente, en ese caso la inmobiliaria tiene el garrote de hacer cumplir lo acordado y efectivamente muchas veces las clausulas resolutorias o de salida de estos contratos son para pensar bien la decisión antes de firmar y no después. Estamos claros que la situacion macro económica cambió completamente pero lamentablemente desde un punto de vista juridico eso no obsta a no cumplir las obligaciones contractuales. Es un escenario complejo en que antes de irse en "mala" hay que tratar de negociar al menos una rebaja de la multa.

¿Y por ser un acuerdo entre privados no tiene validez?

La mayoría de los contratos no son firmados ante notario.
 

andre20

Capo
Consulta en el caso de que no pueda desistir para no perder la multa se puede comprar y vender de inmediato el departamento?


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bastian0077

aumentando!!!
Yo creo que si pero en ese caso ¿no es mejor vender la promesa de compra?

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packman

Capo
Nuevo
¿Y por ser un acuerdo entre privados no tiene validez?

La mayoría de los contratos no son firmados ante notario.

Al tener menos valor probatorio no se puede exigir el cumplimiento forzado, con la escritura tienes listo el titulo ejecutivo para cobrar la multa o una obligación de hacer o no hacer, en cambio el documento privado es todo un cacho juridico hacerlo cumplir porque nada hace fe que los firmaron las partes.
 

packman

Capo
Nuevo
Consulta en el caso de que no pueda desistir para no perder la multa se puede comprar y vender de inmediato el departamento?


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Si.. si compras y vendes en menos de 4 años se paga impuesto (gentileza de la reforma tributaria de Bachelet II)
 

packman

Capo
Nuevo
En todo caso dice que no se puede ceder


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Es es otro problema, es un candado chino, esa es la palabra correcta cesión de derechos, en las promesas sin esa clausula se hace otra escritura con la cesión de los derechos, pero si la primera tiene una clausula que declara nula la cesión no se puede.
 

andre20

Capo
Si.. si compras y vendes en menos de 4 años se paga impuesto (gentileza de la reforma tributaria de Bachelet II)

Aunque sea la primera vivienda de año, pensé que no se pagaba impuestos por vender un departamento al año para que no sea considerado como negocio


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Si.. si compras y vendes en menos de 4 años se paga impuesto (gentileza de la reforma tributaria de Bachelet II)
Eso es si tienes utilidad solamente. Si vendes al costo no pagas nada.

El otro tema es el pago de IVA de viviendas usadas. En teoría debes pagarlo si vendes antes de 1 año.

Y lo único que hace el SII es presumir que eres un vendedor habitual, pero se puede probar lo contrario (se compró como primera vivienda, viviste ahí el año, etc.)
 

packman

Capo
Nuevo
Eso es si tienes utilidad solamente. Si vendes al costo no pagas nada.

El otro tema es el pago de IVA de viviendas usadas. En teoría debes pagarlo si vendes antes de 1 año.

Y lo único que hace el SII es presumir que eres un vendedor habitual, pero se puede probar lo contrario (se compró como primera vivienda, viviste ahí el año, etc.)

Es así cuando hay utilidad, efectivamente si se vende al costo no se deberia pagar nada, si no la diferencia paga impuesto si o si siempre antes de los 4 años. (no corre para viviendas antes del 2004)

Y después de 4 años hay un beneficio de ingreso no renta de 8000 UF para toda la vida por persona que se puede agotar en una o varias compraventa.
 

Amenadiel

Ille qui nos omnes servabit
Fundador
OVERLORD
REPORTERO
Mi señora se metió con la compra de 4 deptos para invertir la herencia que le dejó su papá, siempre en esa modalidad donde el mismo arriendo va pagando el dividendo. Cuando leí el contrato casi un año después (ella cambiaba de tema o se hacía la loca cuando se lo pedía) se me cayó el pelo.

La promesa de compraventa y el pie estaban en el mismo contrato. Básicamente, suscribes la obligación de hacer algo así como 18 pagos en cuotas mensuales, al cabo de las cuales el total que has pagado se convierte en pie y la empresa lo considera como abono a la deuda hipotecaria. Entre otras cláusulas inaceptables recuerdo:

  • Si en la mitad de esos 18 pagos te arrepientes, no procede la devolución de lo que has pagado, porque hasta ese momento no es pie sino promesa
  • Si te atrasas más de X veces en Y ciclos, la inmobiliaria puede ejecutar la opción de dar por terminado el contrato, sin devolverte ni uno
  • Si al cumplirse las 18 cuotas, y ya con el pie pagado, no tienes el crédito hipotecario aprobado, perdiste todo (y hoy en día anda a conseguir crédito)

Había otras cláusulas mariconas de segundo orden

  • Si la entrega de los departamentos se posterga después de la fecha estimada (diciembre 2020) no corresponde compensación ni es causal para invalidar el contrato
  • El contrato no se puede traspasar sin autorización escrita de la empresa
  • Toda comunicación del suscriptor hacia la empresa debe hacerse por correo certificado
  • La empresa en cambio puede comunicarse con el suscriptor a través de correo electrónico o por teléfono
  • La inmobiliaria tiene el derecho de uso exclusivo de las áreas comunes hasta que se vendan todos los deptos

Hablé con mi abogado mostrándole que, a mi juicio, el contrato tenía dos vicios de nulidad en las fechas que se detallan y el cálculo de los montos, pero me dijo que en esos casos sólo corresponde enmendar las inexactitudes pero imposible anular el contrato, en general imposible ganarle a una inmobiliaria en lo que sea. Y me dijo que él mismo quedó clavado con la compra de unas oficinas bajo el mismo sistema.

resumen: hasta el peee

cuando empezó la cuarentena mi Sra. acordó con la ejecutiva que le vendió los deptos la suspensión de cobro de los cheques entregados hasta no sé cuando. Quedó de responderle sobre la posibilidad de botar (por ejemplo) 2 deptos y meter lo que había pagado hasta entonces en lo abonado por los 2 que quedarían. Pasaron los días y no le respondía, en la inmobiliaria no respondían el teléfono... Así que le dije: da orden de no pago a los cheques. Sabiendo que eso no se hace, el hecho que no contestaran más para mí es romper las reglas tácitas de interacción, así que tocaba protegerse y en el peor de los casos decir: "chuuta, es que perdí el talonario y dí orden de no pago a todos esos cheques, no caché que 72 cheques te los había exendido a ti jijiji".

La inmobiliaria nunca respondió pero al mes siguiente intentaron cobrar el cheque. Ni siquiera nos contactaron al respecto, según yo pq sabían que ese acto había sido una avivada. Nunca más supimos de ellos, pero imagino que cuando se reactiven las obras reabriremos conversaciones.

Porque como está la situación tendría que lidiar con pagar el dividendo sin tener arrendatario y al ser nuevo con los créditos actuales no puedes ponerle tan bajo el precio sin tu asumir esa diferencia, en primera instancia fue para mudarnos ahí, pero todo cambio así que como es 100% para arriendo son muchas Lucas de inversión en primer lugar

Pese a todo, si acaso se pudiera conseguir un crédito hipotecario (siempre se puede, pero si lo haces fuera del sistema financiero el interés es mucho mayor) la contracción de la industria inmobiliaria es tan, pero tan grande, que cuando se reactive la economía en dos o tres años habrá una escasez importante en oferta de departamentos y oficinas.

Financieramente este momento es como la mierda pero considerando lo anterior, no debiera ser imposible vender el depto o reasignar el contrato de promesa (con la venia de la inmobiliaria) a alguien que esté dispuesto a mamarse el depto botado dos años y luego sacarle buena plata.
 
Última modificación:
Mi señora se metió con la compra de 4 deptos para invertir la herencia que le dejó su papá, siempre en esa modalidad donde el mismo arriendo va pagando el dividendo. Cuando leí el contrato casi un año después (ella cambiaba de tema o se hacía la loca cuando se lo pedía) se me cayó el pelo.

La promesa de compraventa y el pie estaban en el mismo contrato. Básicamente, suscribes la obligación de hacer algo así como 18 pagos en cuotas mensuales, al cabo de las cuales el total que has pagado se convierte en pie y la empresa lo considera como abono a la deuda hipotecaria. Entre otras cláusulas inaceptables recuerdo:

  • Si en la mitad de esos 18 pagos te arrepientes, no procede la devolución de lo que has pagado, porque hasta ese momento no es pie sino promesa
  • Si te atrasas más de X veces en Y ciclos, la inmobiliaria puede ejecutar la opción de dar por terminado el contrato, sin devolverte ni uno
  • Si al cumplirse las 18 cuotas, y ya con el pie pagado, no tienes el crédito hipotecario aprobado, perdiste todo (y hoy en día anda a conseguir crédito)

Había otras cláusulas mariconas de segundo orden

  • Si la entrega de los departamentos se posterga después de la fecha estimada (diciembre 2020) no corresponde compensación ni es causal para invalidar el contrato
  • El contrato no se puede traspasar sin autorización escrita de la empresa
  • Toda comunicación del suscriptor hacia la empresa debe hacerse por correo certificado
  • La empresa en cambio puede comunicarse con el suscriptor a través de correo electrónico o por teléfono
  • La inmobiliaria tiene el derecho de uso exclusivo de las áreas comunes hasta que se vendan todos los deptos

Hablé con mi abogado mostrándole que, a mi juicio, el contrato tenía dos vicios de nulidad en las fechas que se detallan y el cálculo de los montos, pero me dijo que en esos casos sólo corresponde enmendar las inexactitudes pero imposible anular el contrato, en general imposible ganarle a una inmobiliaria en lo que sea. Y me dijo que él mismo quedó clavado con la compra de unas oficinas bajo el mismo sistema.

resumen: hasta el peee

cuando empezó la cuarentena mi Sra. acordó con la ejecutiva que le vendió los deptos la suspensión de cobro de los cheques entregados hasta no sé cuando. Quedó de responderle sobre la posibilidad de botar (por ejemplo) 2 deptos y meter lo que había pagado hasta entonces en lo abonado por los 2 que quedarían. Pasaron los días y no le respondía, en la inmobiliaria no respondían el teléfono... Así que le dije: da orden de no pago a los cheques. Sabiendo que eso no se hace, el hecho que no contestaran más para mí es romper las reglas tácitas de interacción, así que tocaba protegerse y en el peor de los casos decir: "chuuta, es que perdí el talonario y dí orden de no pago a todos esos cheques, no caché que 72 cheques te los había exendido a ti jijiji".

La inmobiliaria nunca respondió pero al mes siguiente intentaron cobrar el cheque. Ni siquiera nos contactaron al respecto, según yo pq sabían que ese acto había sido una avivada. Nunca más supimos de ellos, pero imagino que cuando se reactiven las obras reabriremos conversaciones.



Pese a todo, si acaso se pudiera conseguir un crédito hipotecario (siempre se puede, pero si lo haces fuera del sistema financiero el interés es mucho mayor) la contracción de la industria inmobiliaria es tan, pero tan grande, que cuando se reactive la economía en dos o tres años habrá una escasez importante en oferta de departamentos y oficinas.

Financieramente este momento es como la mierda pero considerando lo anterior, no debiera ser imposible vender el depto o reasignar el contrato de promesa (con la venia de la inmobiliaria) a alguien que esté dispuesto a mamarse el depto botado dos años y luego sacarle buena plata.
Y las características del depto? Ubicación? Valor? Etc.

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Mi señora se metió con la compra de 4 deptos para invertir la herencia que le dejó su papá, siempre en esa modalidad donde el mismo arriendo va pagando el dividendo. Cuando leí el contrato casi un año después (ella cambiaba de tema o se hacía la loca cuando se lo pedía) se me cayó el pelo.

La promesa de compraventa y el pie estaban en el mismo contrato. Básicamente, suscribes la obligación de hacer algo así como 18 pagos en cuotas mensuales, al cabo de las cuales el total que has pagado se convierte en pie y la empresa lo considera como abono a la deuda hipotecaria. Entre otras cláusulas inaceptables recuerdo:

  • Si en la mitad de esos 18 pagos te arrepientes, no procede la devolución de lo que has pagado, porque hasta ese momento no es pie sino promesa
  • Si te atrasas más de X veces en Y ciclos, la inmobiliaria puede ejecutar la opción de dar por terminado el contrato, sin devolverte ni uno
  • Si al cumplirse las 18 cuotas, y ya con el pie pagado, no tienes el crédito hipotecario aprobado, perdiste todo (y hoy en día anda a conseguir crédito)

Había otras cláusulas mariconas de segundo orden

  • Si la entrega de los departamentos se posterga después de la fecha estimada (diciembre 2020) no corresponde compensación ni es causal para invalidar el contrato
  • El contrato no se puede traspasar sin autorización escrita de la empresa
  • Toda comunicación del suscriptor hacia la empresa debe hacerse por correo certificado
  • La empresa en cambio puede comunicarse con el suscriptor a través de correo electrónico o por teléfono
  • La inmobiliaria tiene el derecho de uso exclusivo de las áreas comunes hasta que se vendan todos los deptos

Hablé con mi abogado mostrándole que, a mi juicio, el contrato tenía dos vicios de nulidad en las fechas que se detallan y el cálculo de los montos, pero me dijo que en esos casos sólo corresponde enmendar las inexactitudes pero imposible anular el contrato, en general imposible ganarle a una inmobiliaria en lo que sea. Y me dijo que él mismo quedó clavado con la compra de unas oficinas bajo el mismo sistema.

resumen: hasta el peee

cuando empezó la cuarentena mi Sra. acordó con la ejecutiva que le vendió los deptos la suspensión de cobro de los cheques entregados hasta no sé cuando. Quedó de responderle sobre la posibilidad de botar (por ejemplo) 2 deptos y meter lo que había pagado hasta entonces en lo abonado por los 2 que quedarían. Pasaron los días y no le respondía, en la inmobiliaria no respondían el teléfono... Así que le dije: da orden de no pago a los cheques. Sabiendo que eso no se hace, el hecho que no contestaran más para mí es romper las reglas tácitas de interacción, así que tocaba protegerse y en el peor de los casos decir: "chuuta, es que perdí el talonario y dí orden de no pago a todos esos cheques, no caché que 72 cheques te los había exendido a ti jijiji".

La inmobiliaria nunca respondió pero al mes siguiente intentaron cobrar el cheque. Ni siquiera nos contactaron al respecto, según yo pq sabían que ese acto había sido una avivada. Nunca más supimos de ellos, pero imagino que cuando se reactiven las obras reabriremos conversaciones.

Pese a todo, si acaso se pudiera conseguir un crédito hipotecario (siempre se puede, pero si lo haces fuera del sistema financiero el interés es mucho mayor) la contracción de la industria inmobiliaria es tan, pero tan grande, que cuando se reactive la economía en dos o tres años habrá una escasez importante en oferta de departamentos y oficinas.

Financieramente este momento es como la mierda pero considerando lo anterior, no debiera ser imposible vender el depto o reasignar el contrato de promesa (con la venia de la inmobiliaria) a alguien que esté dispuesto a mamarse el depto botado dos años y luego sacarle buena plata.

Cuando tu señora acordó con la inmobiliaria fue por escrito o por teléfono?

Cualquier atado judicial que pudieses tener con la inmobiliaria lo empeoraste al dar orden de no pago de los cheques. Eso ya es un antecedente a favor de ellos.

Eso de 'perdí los talonarios' no va a volar nicagando en un juicio cuando toda la documentación dice que se entregaron voluntariamente. Probablemente tu señora firmó un papel donde detalló los números de serie de los cheques entregados o algo por el estilo, así se documenta. Y los cheques no te los está cobrando un Jonathan Perez que se los encontró en la calle, sino la Inmobiliaria con la que tu señora firmó una promesa de compraventa.

Por otro lado super amateur (sorry, pero es la verdad) de decir 'no me contestan así que violaron el contrato'. Si el contrato no especifica tiempos de respuesta en que deben darte solución, no puedes acusar incumplimiento.

La verdad me sorprende la cantidad de gente que firma y se compromete a temas importantes de tiempo y plata sin leer las cláusulas de obligaciones ni de salida. Si te estás comprometiendo a algo a largo plazo mínimo leer como se puede salir en caso de que te quede una cagada financieramente.
 

andre20

Capo
El que tengo promesado es 1 dormitorio + bodega + estacionamiento Stgo centro, veo lo de desistir más que todo por que está complicado conseguir un buen arrendatario, y porque no quiero lidiar con esos temas, al principio fue para vivir pero tuve otra opción


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El que tengo promesado es 1 dormitorio + bodega + estacionamiento Stgo centro, veo lo de desistir más que todo por que está complicado conseguir un buen arrendatario, y porque no quiero lidiar con esos temas, al principio fue para vivir pero tuve otra opción


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Te recomiendo te asesores con un abogado.

Aunque lo de la pandemia fue totalmente imprevisible siempre hay que considerar malos escenarios cuando uno se compromete con algo a largo plazo. Si sólo consideras el escenario que siempre vas a tener pega, que siempre tu depto estará arrendado y te pagarán al día, que tus arrendatarios no dejarán deudas, etc. te aseguro con 100% de probabilidad que vas a ver mermadas tus finanzas. Hay que hacer la matemática de varios escenarios, por ejemplo si mi depto está 3 meses sin arrendar, o si mi arrendatario no me paga por 6 meses y no lo puedo sacar? puedo sobrevivir? o se me complica mi vida personal por este hoyo financiero?

Yo ahora vendí mi depto (antes pensaba arrendarlo) por lo mismo, no estoy ni ahí con lidiar con arrendatarios, sus problemas, que no paguen, etc.
 

max3_16

Miembro Activo
Yo firme 3 promesas pero no veo que se indique claramente que no obtener hipotecario seria causal de fuerza mayor para no cumplir (no se nombra fuerza mayor por ningun lado).

De desitir perderia el pie casi completo

De hecho, de no entregar a fin de mes, la inmobiliaria deberia indemnizar mensualmente (no creo que lo haga, hay 95% de avance segun ellos).

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Bueno ya te respondieron todo lo importante... pero queda agregar que cuando abra todo, va a quedar la grande con el rubro. Sobre todo con los inversionistas apalancados hasta el infinito y más allá.
 
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