Administración de edificios, recomendaciones

Audrey

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Vengo a contar una historia triste: en el edificio donde vivía estuvimos muchos años buscando un buen administrador hasta que dimos con un señor que tenía su empresa (la empresa era él, su señora y como dos personas más) y el tipo era un 7. Y se nos murió, de un día pa otro. Una terrible pérdida, porque la señora no dio el ancho, y nunca pudimos encontrar otro administrador como él. Así que no es mentira cuando dicen que los buenos se van antes...
 

Furia Roja

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Vengo a contar una historia triste: en el edificio donde vivía estuvimos muchos años buscando un buen administrador hasta que dimos con un señor que tenía su empresa (la empresa era él, su señora y como dos personas más) y el tipo era un 7. Y se nos murió, de un día pa otro. Una terrible pérdida, porque la señora no dio el ancho, y nunca pudimos encontrar otro administrador como él. Así que no es mentira cuando dicen que los buenos se van antes...

Chuta que es dificil encontrar un buen Administrador

Aca la última que estuvo está demandada y dejó un hoyo más o menos con los fondos. Y eso que no alcanzó a estar ni un año :plaf2
 

clusten

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Bueno, en el scotia (donde tenemos cuenta como comunidad) no es 0.2 UF, es aprox la mitad (lo cual cuando tienes que realizar 30 o más pagos mensuales igual entra a la balanza)
Volviendo a esto (se me había olvidado actualizar), el cobro de Scotia es ~0.5 UF para el servicio de transferencias (pago mensual, transferencias ilimitadas).

El monto de 0,1 UF ni idea si fue cambiado o que. Cuando estuvimos sin adm (fueron como 5 días), dado que era presidente del comité (y por tanto admin hasta que asumiese la nueva), hice todas las gestiones posibles que la administración ponía trabas por ser caro o complicado (lo que da más lata es que toma ~30 min llenar el documento, escanear y enviar a la ejecutiva para que quede listo).


Chuta que es dificil encontrar un buen Administrador

Aca la última que estuvo está demandada y dejó un hoyo más o menos con los fondos. Y eso que no alcanzó a estar ni un año :plaf2

El último que describí podría habernos dejado la tremenda cagada, menos mal que teníamos los datos de los mantenedores, acceso al banco y previred. Con eso se cumplió lo basico.

La unica comunidad con buenos resultados en el largo plazo (15 años) es una que queda en Santiago Centro: En una asamblea, pasó lo tipico que todos reclaman, algunos se ofrecen tirando sus pergaminos ("yo soy contador y esta pega es super facil" o "yo trabajo en una constructora y tengo monton de proveedores"). Se decidió calzar al contador como presidente de comité (y por tanto, administrador si no se contrata externo) y se ha mantenido al resto de apoyos como comité.
Presentan balances super profesionales, son transparentes y formaron comunidad, dejé de vivir ahí hace 10 años y aun cuando visito esa comunidad (mi viejo tiene depto ahí), nos saludamos con vecinos y personal (acá llevo 5 años viviendo y hay un par de vecinos de piso que no devuelven el saludo jajaja)
 

Furia Roja

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El último que describí podría habernos dejado la tremenda cagada, menos mal que teníamos los datos de los mantenedores, acceso al banco y previred. Con eso se cumplió lo basico.

La unica comunidad con buenos resultados en el largo plazo (15 años) es una que queda en Santiago Centro: En una asamblea, pasó lo tipico que todos reclaman, algunos se ofrecen tirando sus pergaminos ("yo soy contador y esta pega es super facil" o "yo trabajo en una constructora y tengo monton de proveedores"). Se decidió calzar al contador como presidente de comité (y por tanto, administrador si no se contrata externo) y se ha mantenido al resto de apoyos como comité.
Presentan balances super profesionales, son transparentes y formaron comunidad, dejé de vivir ahí hace 10 años y aun cuando visito esa comunidad (mi viejo tiene depto ahí), nos saludamos con vecinos y personal (acá llevo 5 años viviendo y hay un par de vecinos de piso que no devuelven el saludo jajaja)


Aca no pasó a mayores justamente por el comité que detectó cosas anormales y logró pararla a tiempo, sino podríamos estar peor.

Curiosamente aca se había dado algo parecido a lo que comentas, luego del paso de varios Administradores chantas el mejor período fue en donde el Comité se hizo cargo por unos 4 años, creció el fondo, se arreglaron todas las panas que llevaban años sin cuidados, se repararon los ascensores, etc andaba todo como relojito, se contrató a la Administradora y nos fuimos para atrás. Mejor nos hubieramos quedado con el comité, pero muchos estaban ya agotados y sin tiempo para seguir en ello.
 

Juanjo400

Capo
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Nosotros en el edificio que vivo teníamos a DAG. PÉSIMA, así con mayúsculas. Fue la que puso la inmobiliaria. Mucho despelote administrativo y GGCC más inflados que la guata del Sr. Barriga

Gracias a Dios decidieron renunciar, y después de un largo debate (participo asesorando al comité) optamos por una empresa pequeña pero con buenos antecedentes. Ojalá ande OK.
 

Cosme

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Aca no pasó a mayores justamente por el comité que detectó cosas anormales y logró pararla a tiempo, sino podríamos estar peor.

Curiosamente aca se había dado algo parecido a lo que comentas, luego del paso de varios Administradores chantas el mejor período fue en donde el Comité se hizo cargo por unos 4 años, creció el fondo, se arreglaron todas las panas que llevaban años sin cuidados, se repararon los ascensores, etc andaba todo como relojito, se contrató a la Administradora y nos fuimos para atrás. Mejor nos hubieramos quedado con el comité, pero muchos estaban ya agotados y sin tiempo para seguir en ello.
El administrador externo vela por su bolsillo, no el de la comunidad.
 

mata.skt

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16 Febrero 2020
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Ojo con aquellos proyectos que involucran 4,5 o más torres en formato "condominio"

Esos proyectos toman años en terminarse y una pura Administradora estará a cargo del condominio.

¿Qué pasa si la administradora no da el ancho? A llorar a la iglesia, no la pueden sacar hasta que se tenga un comité constituido, y el comité no puede formarse hasta que el proyecto esté terminado. chan!
 

FMG

...
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3 Diciembre 2006
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Ojo con aquellos proyectos que involucran 4,5 o más torres en formato "condominio"

Esos proyectos toman años en terminarse y una pura Administradora estará a cargo del condominio.

¿Qué pasa si la administradora no da el ancho? A llorar a la iglesia, no la pueden sacar hasta que se tenga un comité constituido, y el comité no puede formarse hasta que el proyecto esté terminado. chan!
Ojo eso cambia ahora con la nueva ley de copropiedad, que establece que para conjuntos habitacionales de mas de 200 unidades, se requerirá de subadministraciones. Pero al parecer dependerá de un reglamento que complementa la ley el cual puede tomar tiempo en implementar.
 

clusten

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Ojo con aquellos proyectos que involucran 4,5 o más torres en formato "condominio"

Esos proyectos toman años en terminarse y una pura Administradora estará a cargo del condominio.

¿Qué pasa si la administradora no da el ancho? A llorar a la iglesia, no la pueden sacar hasta que se tenga un comité constituido, y el comité no puede formarse hasta que el proyecto esté terminado. chan!
Eso no es asi. Existe la figura de sub-administración, sobretodo para mega proyectos (estaba redactando y vi que FMG escribió lo que iba a aportar como extra cuando son mega proyectos).

Creo que más que cantidad de unidades, lo que más afecta es la cantidad de accesos y espacios comunes. Un proyecto como el ecoegaña debe ser un tremendo cacho.
 

FMG

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3 Diciembre 2006
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Eso no es asi. Existe la figura de sub-administración.
Otro ojo... será requerimiento obligatorio solo para los conjuntos habitacionales, entiéndase como conjunto de edificios o casas cuya sumatoria de unidades superen las 200.

Para los casos en que se trate solo de "un" edificio que tenga mas de 200 unidades no será obligatorio la figura de subadministraciones, pero si meten otras challas que hablan de accesos segregados y facilidades de uso de los espacios comunes... bien vago en realidad lo que indica, pero asumo que es para evitar diseño de proyectos tipo ghetto.

Articulo 24 de la nueva ley 21.442 por si quieren mayor referencia.
 

mata.skt

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Eso no es asi. Existe la figura de sub-administración, sobretodo para mega proyectos (estaba redactando y vi que FMG escribió lo que iba a aportar como extra cuando son mega proyectos).

Creo que más que cantidad de unidades, lo que más afecta es la cantidad de accesos y espacios comunes. Un proyecto como el ecoegaña debe ser un tremendo cacho.


El abogado en una reunion nos lo explicó con detalle técnico, lo único que rescaté es que no puedes sacar de ninguna forma fácil a la administración mientras el proyecto no termine.

Nos recomendó que tratemos por todos los medios de llegar a un acuerdo directo con la inmobiliaria,no con la administración.

Si eso no resulta, podriamos tratar con el Juzgado de Policia local ,pero eso toma meses o años. Pérdida de tiempo. La ultima opcion que se puede,y que es ridicula a menos que juntemos cientos de propietarios, es iniciar una demanda colectiva .
 

clusten

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El abogado en una reunion nos lo explicó con detalle técnico, lo único que rescaté es que no puedes sacar de ninguna forma fácil a la administración mientras el proyecto no termine.

Nos recomendó que tratemos por todos los medios de llegar a un acuerdo directo con la inmobiliaria,no con la administración.

Si eso no resulta, podriamos tratar con el Juzgado de Policia local ,pero eso toma meses o años. Pérdida de tiempo. La ultima opcion que se puede,y que es ridicula a menos que juntemos cientos de propietarios, es iniciar una demanda colectiva .
Ahí mi recomendación sería que en un proyecto multitorre, pedir antes de firmar la escritura el reglamento de copropiedad que va a regir. Y levantar todos tus reparos en esa instancia (y psoblemente puedas fijar causal para salir del proyecto sin multa y con todo en tu bolsillo en caso de no firmar).

En cualquier caso, ni el administrador más incompetente que he tenido en mis 20 años viviendo en diversos edificios ha fallado en los primeros 4-5 años. Si al final tiene que casi preocuparse del personal y que los mantenedores vayan. Todo está en garantía y como es el primero, tiene linea directa con la inmobiliaria para hacer correr las mismas. De hecho, ahora que hago memoria, los cachos empezaron como al cuarto año en cada proyecto (fallas por mantención deficiente que no cubría la garantía, por consumibles que no fueron cambiados a tiempo por ejemplo).
 

mata.skt

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Ahí mi recomendación sería que en un proyecto multitorre, pedir antes de firmar la escritura el reglamento de copropiedad que va a regir. Y levantar todos tus reparos en esa instancia (y psoblemente puedas fijar causal para salir del proyecto sin multa y con todo en tu bolsillo en caso de no firmar).

En cualquier caso, ni el administrador más incompetente que he tenido en mis 20 años viviendo en diversos edificios ha fallado en los primeros 4-5 años. Si al final tiene que casi preocuparse del personal y que los mantenedores vayan. Todo está en garantía y como es el primero, tiene linea directa con la inmobiliaria para hacer correr las mismas. De hecho, ahora que hago memoria, los cachos empezaron como al cuarto año en cada proyecto (fallas por mantención deficiente que no cubría la garantía, por consumibles que no fueron cambiados a tiempo por ejemplo).
¿No te pasa que la gente está comenzando a reclamar por el gasto común?

Aquí pasa que el administrador está cobrando el gasto común a los residentes de las torres que están listas,pero aún no se entregan.

Según nosotros ese gasto tiene que cubrirlo la Inmobiliaria. A mi me da igual en todo caso ¿Cuanto te ahorrarías? ¿10 lucas? A todo reventar 20 lucas en gasto común.
 

clusten

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¿No te pasa que la gente está comenzando a reclamar por el gasto común?

Aquí pasa que el administrador está cobrando el gasto común a los residentes de las torres que están listas,pero aún no se entregan.

Según nosotros ese gasto tiene que cubrirlo la Inmobiliaria. A mi me da igual en todo caso ¿Cuanto te ahorrarías? ¿10 lucas? A todo reventar 20 lucas en gasto común.
Harto, pero por que la ineficiencia y displicencia de las anteriores administraciones mantuvo el GGCC plano (los deptos de 100 m2 llevan 3 años pagando 135 mil + agua caliente. Los puros reajustes de remuneraciones debiesen haber subido un 20% en esos cuatro años, pero no se hicieron a costa de contratar gente sin preparación, que si bien no renovabamos, llegó un punto que la comunidad nos llamó la atención por que no querían más rotaciones de personas. El problema es que si te proponen gente que no cumple y ya no quieren cambiar, tienes dos opciones: tomas tu la administración o te quedas con lo mejorcito que tenías sabiendo que a largo plazo la comunidad empezará a ser golpeada por no tener personas capacitadas)
 

packman

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Es un verdadero cacho este tema, se presta para tantos entuertos, cuesta encontrar administradores buenos y movidos, lo ideal es que sea una empresa, se les puede exigir más, y lamentablemente muchas veces los comité se prestan para taparse condoros, gastos innecesarios y errores, yo terminé en un juicio de policia local y para colmo ni los tribunales son capaces de resolver los problemas de la comunidad.
A pesar de que hay una nueva ley, es muy facil hacer corrupción en la administración aún con el visto bueno del comité y de las auditorías que sólo hacen ver que hay un equilibrio en caja, pero nada de eso cuestiona la utilidad de ciertos gastos o la veracidad de los presupuestos que muchas veces son abultados.
 

Lordnet

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11 Junio 2004
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mas que corrupción es el desorden o malas políticas.

aqui ya estan en pie de guerra por el alza de GGCC. deptos de 60 M2 pagando casi 150 lucas (agua caliente incluida).

ahora estoy en la lucha que las reparaciones de costo medio alto las pasen al fondo de reserva. no solamente cuando sea una reparación que te cuesta 40 palos.
 

Lordnet

Autoridad Ancestral de Transacciones
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11 Junio 2004
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En el edificio donde estoy la administración es super buena, llevan como 10+ años, los conserjes y las tías del aseo son los mismos y el edificio se ha mantenido super bien. (pa mi la rotación laboral es un indicador importante)

Todos los meses mandan un pdf bien detallado con los gastos de administración, son ordenados con las mantenciones de ascensores, piscinas, los sueldos e imposiciones de los trabajadores estan al dia.

si quieres te doy el dato por MP
bueno mandame el dato, me podría servir, no te puedo mandar dm parece por tu config de perfil.
 

clusten

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mas que corrupción es el desorden o malas políticas.

aqui ya estan en pie de guerra por el alza de GGCC. deptos de 60 M2 pagando casi 150 lucas (agua caliente incluida).

ahora estoy en la lucha que las reparaciones de costo medio alto las pasen al fondo de reserva. no solamente cuando sea una reparación que te cuesta 40 palos.
Ojo con lo último. La nueva ley no incluye los gastos de mantención o reparación como parte de lo que se cubre con fondo de reserva, salvo que se apruebe en asamblea extraordinaria su uso específico.
Lo que si pueden pasar es un gasto extraordinario o urgente.

hago esta acotación pues la antigua ley permitía reparaciones fuesen contra fondo reserva (lo cual igual se prestaba para arreglines de las administradoras. La cantidad de vecinos que miran solo el monto cobrado diría que es mayor al 50%)
 

guaripolo

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Al menos en mi edificio los gastos comunes se han mantenido estables en torno a las 35-40 lucas en 10 años
 

k1kee

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27 Abril 2009
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Al menos en mi edificio los gastos comunes se han mantenido estables en torno a las 35-40 lucas en 10 años

Q poco!!
imagino q no tienen conserjes o no me explico como lo hacen xd.


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