Consejos inversión inmobiliaria

Jotequila

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Si compras 1850 UF en cash, y arriendas a 10,9 UF/mes recuperas la inversión en 14 años y pico. El riesgo de vacancia en realidad es costo hundido ya que no tienes riesgo real de perder la propiedad por no pago.

Si compras 1850 UF a 20 años pagando 370 UF de pie (20%), arriendas a 10,9 pero pagas 8,9 de dividendo, por ende generas 2 UF/mes de ganancia recuperas la inversión del pie en 15,4 años, y todavía te faltan 4,6 años pagando para que el depto sea 100% tuyo (y tienes 240 meses de riesgo de vacancia con probabilidades reales de perder la propiedad)

Ademas de esas 1850 UF originales terminas pagándole al banco 2136 UF en 20 años, osea 286 UF son pura ganancia pal banco.

La estrategia mixta que propuse anteriormente es como lo mas eficiente, suponiendo una capacidad de ahorro mínima de 370 UF/año ya pre-pagas por completo en 4 años (básicamente ahorras el 20% del valor de la propiedad por año). De ahí para arriba mientras mas ahorres por año, mas rápido pre-pagas.

Otro ejercicio en el que me basé con tus números.

Supongo que tengo la capacidad de ahorro de al menos de poder pagar el dividendo cada mes en caso que el arrendatario me falle, pero decido rentabilizar mi plata en vez de prepagar al banco (y suponiendo un CAE malo, de un 5% por el hipotecario), pero que tengo una rentabilidad de entre un 5 a un 15% anual con mi plata.

Usando los valores que dices y una rentabilidad de un 5% con mi plata

Si el arrendatario no me falla nunca y todo se va a ahorro:
En 20 años tengo un departamento totalmente pagado.
Ahorré aprox 3.400 UF

Si el arrendatario me falla la mitad de los meses y ahorré los otros meses con una rentabilidad de un 5%
En 20 años tengo el departamento pagado
Ahorré aprox 1.700 UF

Con este análisis creo que no es mala idea que el banco se lleve los 286UF de ganancia. A mayor rentabilidad que le pueda sacar a mi plata, es cada vez mejor negocio no prepagarle al banco
 

Babel

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28 Noviembre 2019
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Cabros, por el tema de la plusvalia es bueno o malo que se estén construyendo mas edificios alrededor de donde uno vive?. (actualmente vivo en departamento, y cercano al edificio ya se construyeron 2 torres de deptos a precios inflados a cagar. Y al frente del edificio donde vivo se esta construyendo otro set de deptos.

Saludos!.
 

guaripolo

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Con este análisis creo que no es mala idea que el banco se lleve los 286UF de ganancia. A mayor rentabilidad que le pueda sacar a mi plata, es cada vez mejor negocio no prepagarle al banco

Obvio que si, pero estas parado en un supuesto tremendo, que "le ganas a la tasa del banco".

Tus opciones para "ganarle a la tasa del banco" son emprender y/o jugar a la bolsa y que te vaya bien por 20 años consecutivos. Hay gente que la hace, demás que si, pero es estadisticamente poco probable y tampoco es un proceso exento de momentos de crisis.

Las estadisticas del ciclo de vida de los emprendedores en chile son penosas (3 años de vida promedio?), el mercado financiero hace crisis ciclicamente y ya expuse en otro post el por que no tienes ninguna ventaja competitiva versus los accionistas mayoritarios (con voz y voto en los directorios) si es que planeas jugar a la bolsa.

Insisto en que lo mas importante es el cambio de paradigma de no acumular infinitamente ni perseguir una rentabilidad cada vez mas alta, sino que todo lo contrario, encontrar el mínimo aceptable con el cual te puedes salir del juego.

En el corto/mediano plazo la economía va a llegar a su tope de crecimiento y de ahí vamos a caer en una economía circular, ni la población ni el nivel de consumo pueden seguir aumentando así como lo hacen ahora y va a dejar de ser excusa para mantener "el motor de la economía" andando. La consecuencia de eso es que los bienes disponibles van a comenzar a re-circular y a re-distribuirse de forma mas justa y equitativa.

Por darte un ejemplo, de que sirve tener 10 departamentos si en el futuro la población se estanca/decrece y ya todos tienen al menos 1? Misma analogía aplica para todos los bienes/servicios y el acceso/demanda de crédito.
 

El Pibe

JoseMiguelK
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Cabros, por el tema de la plusvalia es bueno o malo que se estén construyendo mas edificios alrededor de donde uno vive?. (actualmente vivo en departamento, y cercano al edificio ya se construyeron 2 torres de deptos a precios inflados a cagar. Y al frente del edificio donde vivo se esta construyendo otro set de deptos.

Saludos!.
Malo
 

ruciohernan

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Venta de viviendas en el Gran Santiago sufre en abril su mayor caída en casi una década y precios de los departamentos sigue bajando
Igual bueno. Las propiedades estaban muy caras y las inmobiliarias solo lucraban a destajo. Imaginen que el valor promedio cayo 8,9% en un mes...imaginen cuanto puede llegar a caer en 10 meses....xddd....

PD: Los mini inversionistas con el culo a dos mano...xdd.
 

mbrstr

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Cabros, por el tema de la plusvalia es bueno o malo que se estén construyendo mas edificios alrededor de donde uno vive?. (actualmente vivo en departamento, y cercano al edificio ya se construyeron 2 torres de deptos a precios inflados a cagar. Y al frente del edificio donde vivo se esta construyendo otro set de deptos.

Saludos!.
Depende el barrio, por ejemplo si antes habían puros cités y cosas de mala muerte demás puede subir, el problema es que te puede afectar la vista y ahí sonaste.
 

mata.skt

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Venta de viviendas en el Gran Santiago sufre en abril su mayor caída en casi una década y precios de los departamentos sigue bajando
Igual bueno. Las propiedades estaban muy caras y las inmobiliarias solo lucraban a destajo. Imaginen que el valor promedio cayo 8,9% en un mes...imaginen cuanto puede llegar a caer en 10 meses....xddd....

PD: Los mini inversionistas con el culo a dos mano...xdd.

Lamento decepcionarlos a todos pero casi todo el stock es de proyectos que se están construyendo . Lo unico que deben hacer es ir mas lento y ya está. https://www.df.cl/noticias/empresas...-departamentos-alcanza/2020-05-27/114050.html
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TotenKrieg

Capo
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Venta de viviendas en el Gran Santiago sufre en abril su mayor caída en casi una década y precios de los departamentos sigue bajando
Igual bueno. Las propiedades estaban muy caras y las inmobiliarias solo lucraban a destajo. Imaginen que el valor promedio cayo 8,9% en un mes...imaginen cuanto puede llegar a caer en 10 meses....xddd....

PD: Los mini inversionistas con el culo a dos mano...xdd.

Conozco wnes que se alegraban hace un par de meses por estas noticias, pero ahora quedaron cesantes... es decir, ni con la posible bajada de precios van a poder comprar, porque o te quedas sin pega, o te bajan el sueldo (aquí atentos los empleados públicos y el presupuesto de la Nación en noviembre).
 

Jotequila

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Obvio que si, pero estas parado en un supuesto tremendo, que "le ganas a la tasa del banco".

Tus opciones para "ganarle a la tasa del banco" son emprender y/o jugar a la bolsa y que te vaya bien por 20 años consecutivos. Hay gente que la hace, demás que si, pero es estadisticamente poco probable y tampoco es un proceso exento de momentos de crisis.

Las estadisticas del ciclo de vida de los emprendedores en chile son penosas (3 años de vida promedio?), el mercado financiero hace crisis ciclicamente y ya expuse en otro post el por que no tienes ninguna ventaja competitiva versus los accionistas mayoritarios (con voz y voto en los directorios) si es que planeas jugar a la bolsa.

Insisto en que lo mas importante es el cambio de paradigma de no acumular infinitamente ni perseguir una rentabilidad cada vez mas alta, sino que todo lo contrario, encontrar el mínimo aceptable con el cual te puedes salir del juego.

En el corto/mediano plazo la economía va a llegar a su tope de crecimiento y de ahí vamos a caer en una economía circular, ni la población ni el nivel de consumo pueden seguir aumentando así como lo hacen ahora y va a dejar de ser excusa para mantener "el motor de la economía" andando. La consecuencia de eso es que los bienes disponibles van a comenzar a re-circular y a re-distribuirse de forma mas justa y equitativa.

Por darte un ejemplo, de que sirve tener 10 departamentos si en el futuro la población se estanca/decrece y ya todos tienen al menos 1? Misma analogía aplica para todos los bienes/servicios y el acceso/demanda de crédito.

Tengo mis proyecciones hechas:

++Un histórico que uso como base de "resultado real" propio

Proyección basado en pesimismo (peor resultado obtenido por mi en 12 años)
Proyección realista
Proyección basado en resultado real promedio
Proyección optimista
Proyección lobo de wall street

Ya he perdido y ganado muchas veces como para tener metas razonables a largo plazo. Originalmente mi plan era retirarme a los 42 años y ser muy agresivo... no lo logré

Si logro cumplir mi proyección pesimista no acumula ad infinitum ni busca la mejor rentabilidad, sino que salir del juego sin arriesgar. Si todo se me da bien, a los 50 me voy tranquilo a los cuarteles de invierno.
 

guaripolo

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buena edad a los 50 yo planeo retirarme en 5-6 años mas (optimo a los 37- relajao a los 39) con 33 UF/mes.

Con cuantas UF/mes planeas retirarte a los 50?
Cuantas UF/Mes de ahorro mensual?
 
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Jotequila

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buena edad a los 50 yo planeo retirarme en 5-6 años mas (optimo a los 37- relajao a los 39) con 33 UF/mes.

Con cuantas UF/mes planeas retirarte a los 50?
Cuantas UF/Mes de ahorro mensual?

Me gustaría retirarme con 150UF al mes, en el corto y mediano plazo es imposible
 

guaripolo

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Me gustaría retirarme con 150UF al mes, en el corto y mediano plazo es imposible

y con cuánto ahorro en UF/mes? con que rentabilidad esperada y por cuanto tiempo deberías ahorrar para llegar a esa cifra? a que riesgo?

En mi caso ahorro 836 UF/año (algo así como 69 uf/mes), con ese nivel de ahorro en 4,4 años llego a mi meta de 3700 UF (2 deptos de 1850), lo que me permitiría retirarme con 33 UF/mes (ya tengo un ingreso fijo de 11 UF por el primer depto, me faltan 22 UF/mes más).

recuperaria esas 3700 UF invertidas en 14 años. Si ves la rentabilidad a 20 años, generaría 5280 UF (sin contar el 1er depto que ya esta pagado), osea una pasada de 1580 UF. Lo que en verdad no tiene sentido para mi,la gracia es retirarse en 4,4 años más (antes de los 38 años), ni ahi si recupero la inversión en 14 años o en 20. El tiempo libre (medido en años) es lo que no se recupera nunca.

Creo que vale mas "jubilarse" a los 37 años con 33 UF/mes que a los 65 años (o más) con 150 UF/mes.. Asi al ojo ganaste 28 años de ventaja, o casi 1/3 de expectativa de vida. Con mucha más salud y energía que a los 65 (sobre todo si te matas trabajando para lograr acumular el dinero necesario para llegar a ese nivel de ingreso).

a veces menos es más. Piensa que la generacion de nosotros (30-40 años), con el sistema de pensiones actual va a tener "derecho" a jubilarse recién a los 75+ años, debido a los reajustes en expectativas de vida.
 

mata.skt

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Ojo con este proyecto: Este edificio ubicado en metro carlos valdovinos con la laguna gigante siempre me parecio un desproposito. Recuerdo clarito que estaba a 65 UF/m2 . Ahora esta cayendo rapido el precio...va en 52 UF/ m2

Lo unico malo es que los gastos comunes para mantener esa laguna deben ser minimo de 100 lucas hacia arriba.

 

TotenKrieg

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Me gustaría retirarme con 150UF al mes, en el corto y mediano plazo es imposible

Lo mismo por acá, esa es mi meta.

Con respecto al retiro, para mi es sinónimo de total libertad, es decir, no tener que cumplirle horarios nadie sólo a mi... si quiero hacer un negocio será por gusto, si quiero seguir haciendo mis ventas por internet lo mismo, porque en la casa todo el día me aburriría como ostra.

El objetivo es antes de los 50. Ahora tengo 33 recién cumplidos, así que voy bien.
 

guaripolo

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Lo mismo por acá, esa es mi meta.

Con respecto al retiro, para mi es sinónimo de total libertad, es decir, no tener que cumplirle horarios nadie sólo a mi... si quiero hacer un negocio será por gusto, si quiero seguir haciendo mis ventas por internet lo mismo, porque en la casa todo el día me aburriría como ostra.

El objetivo es antes de los 50. Ahora tengo 33 recién cumplidos, así que voy bien.

150 uf/mes son 4.3 Millones/mes con la UF de 28.700. Son aprox 12 deptos chicos de 11 UF/mes full-pagados en 17-20 años. De la gente que conozco haciendo malabares con hipotecarios no pasan de los 5-6 deptos simultaneos, creo que el riesgo de tener 12 hipotecarios simultaneos es muy alto.

Todo esto suponiendo que consigues financiar 1 hipotecario con casi cada banco existente en el mercado y juntar para el pie de ojala el 20% para cada uno de ellos.

Quizás si fueran por 5-6 departamentos y el resto en acciones, tendrían que ver cuanto pagan en dividendos anuales las mejores acciones que se transan en bolsa y así llegar a una meta de acciones compradas de aquí a 17-20 años. El otro día salió la ministra del trabajo diciendo que recibía 9 millones como dividendos de acciones de cencosud.

Legalmente las S.A están obligadas a repartir un mínimo del 30% de sus utilidades, las que son super fáciles de "esconder" con un poco de ingeniería financiera si el directorio así lo decide (tu como accionista minoritario tienes cero opinión en esa decisión).

Supongamos que tienen 6 deptos chicos full pagados, tendrían 72 UF/mes, para las otras 78 UF/mes tendrían que recibir como utilidades 936 UF o bien casi 27 millones anuales

Cencosud por ejemplo repartirá el 80% de sus utilidades a 32 pesos por acción, en utilidades a 32 pesos por acción necesitarias llegar a acumular 839.475 acciones, las que hoy tuvieron un precio de apertura de 950 pesos y un máximo en el ultimo año de 1450.

Es decir tendrías que invertir en acciones al día de hoy $797.501.250 o algo así como 27,787 UF.

Notar que con esas mismas 27,787 UF te compras 15 departamentos chicos y ni siquiera estamos considerando el precio máximo que ha tenido la acción en el ultimo año.

El precio mínimo del ultimo año ha sido 599 pesos por acción, si tienes esa suerte de achuntarle siempre al precio mínimo, tendrías que invertir 502.845.525 o bien 17.520 UF lo que equivale a 9,47 departamentos chicos.

Quizas hay acciones que reparten mejores dividendos, pero esto era un ejercicio rapido.

En el mejor escenario, comprando 6 deptos chicos con 10% de pie y el resto en acciones. Necesitan ahorrar 1110 UF para dar 6 pies del 10% (solo para partir) y 17.520 UF comprando acciones repartidas durante 20 años

En resumen necesitan ahorrar 931 UF/año o unos 2,27 millones al mes durante 20 años, en el escenario mas favorable.

**EDIT**
Como dato no menor en chile hay 1800 familias cuyo ingreso mensual per-capita es de 576 millones (2.000 millones para 4 personas). Nunca van a pertenecer a ese segmento, ni aunque tengan una estrategia perfecta. Ese nivel de capital solo se hereda y se concentra, jamas se distribuye. Imagínate que a los 18 años te levantan el fideicomiso de tus acciones y te llegan 48 millones al mes, por no hacer absolutamente nada.

**off-topic**
Ahora volviendo a los temas filosóficos, puta yo feliz si tuviera 100% tiempo libre wn, no estaría todo el tiempo en la casa, me tinca mas la idea de una sprinter 4x4 acondicionada como campervan y recorrer lugares para andar en bici, surfear y aprender a hacer snowboard. Ya de viejo una tiny-house off grid y seria.
 
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Jotequila

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Lo mismo por acá, esa es mi meta.

Con respecto al retiro, para mi es sinónimo de total libertad, es decir, no tener que cumplirle horarios nadie sólo a mi... si quiero hacer un negocio será por gusto, si quiero seguir haciendo mis ventas por internet lo mismo, porque en la casa todo el día me aburriría como ostra.

El objetivo es antes de los 50. Ahora tengo 33 recién cumplidos, así que voy bien.

Probablemente yo también seguiría haciendo cosas laborales por gusto, pero sin presiones (y en mi caso sin turnos).

y con cuánto ahorro en UF/mes? con que rentabilidad esperada y por cuanto tiempo deberías ahorrar para llegar a esa cifra? a que riesgo?

En mi caso ahorro 836 UF/año (algo así como 69 uf/mes), con ese nivel de ahorro en 4,4 años llego a mi meta de 3700 UF (2 deptos de 1850), lo que me permitiría retirarme con 33 UF/mes (ya tengo un ingreso fijo de 11 UF por el primer depto, me faltan 22 UF/mes más).

recuperaria esas 3700 UF invertidas en 14 años. Si ves la rentabilidad a 20 años, generaría 5280 UF (sin contar el 1er depto que ya esta pagado), osea una pasada de 1580 UF. Lo que en verdad no tiene sentido para mi,la gracia es retirarse en 4,4 años más (antes de los 38 años), ni ahi si recupero la inversión en 14 años o en 20. El tiempo libre (medido en años) es lo que no se recupera nunca.

Creo que vale mas "jubilarse" a los 37 años con 33 UF/mes que a los 65 años (o más) con 150 UF/mes.. Asi al ojo ganaste 28 años de ventaja, o casi 1/3 de expectativa de vida. Con mucha más salud y energía que a los 65 (sobre todo si te matas trabajando para lograr acumular el dinero necesario para llegar a ese nivel de ingreso).

a veces menos es más. Piensa que la generacion de nosotros (30-40 años), con el sistema de pensiones actual va a tener "derecho" a jubilarse recién a los 75+ años, debido a los reajustes en expectativas de vida.

Me encantaría poder ahorrar tanto al mes, por el momento no es opcion... Probablementre mi ahorro está en torno a las 35UF
 

dialith

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Ojo con este proyecto: Este edificio ubicado en metro carlos valdovinos con la laguna gigante siempre me parecio un desproposito. Recuerdo clarito que estaba a 65 UF/m2 . Ahora esta cayendo rapido el precio...va en 52 UF/ m2

Lo unico malo es que los gastos comunes para mantener esa laguna deben ser minimo de 100 lucas hacia arriba.

Hay varios que estan intentando vender sus promesas de compra venta de este proyecto

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TotenKrieg

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150 uf/mes son 4.3 Millones/mes con la UF de 28.700. (...)

Gracias por ese aporte guaripolo, debo reconocer que me maree un poco con tus cifras jaja, pero las metas ambiciosas son justamente para echarle con todo el FUUUUAAAAA... Mi meta en 2018 era tener 1 Millón USD al 2028, y actualmente voy mucho más allá de la mitad de la meta, en 2 años (partí ese año con 130 mil). Lo que sí me va a joder en algo es la baja en las propiedades que se viene, pero estoy bastante blindado, e incluso podría entrar a comprar si se da el espacio y la oportunidad.

Yo tengo diversos ingresos: sueldo de mi trabajo, ventas en internet, arriendos, dinero extra que me ingresa con una aplicación de ventas, y siempre estoy tratando de multiplicarlo. De hecho mi negocio de ventas por internet me da una rentabilidad neta promedio de 160% , y al contrario de lo que temí en un momento, ha estado estable, incluso en abril vendí lo que vendo en diciembre -mejor mes del año en ventas-. Por eso, hago todos los esfuerzos para llegar a esa ansiada libertad financiera. Ojalá lo logre, y si no, lo habré intentado.

¿Lo bueno de lo anterior? Es que disfruto multiplicando el capital, me entretiene vender, me entretiene trabajar para mi... en mi caso el dinero no es un tema tabú. Cuando he viajado a Orlando, aprovecho de comprar en los outlet y revendo todo acá y con esas ventas pago los pasajes jajaja, es decir me sale gratis; aun asi hay gente que me critica y me dice que "no disfruto el viaje", cueck jajaja. Ahora con la tarjeta Limited del Santander (ojalá no muera Latam) acumulo un montón de millas, así que podría viajar unos días, comprar como loco y revender acá en Chile, ahí sería todo ingreso, y la ganancia real es mínimo el 100%. Por eso siempre invito y motivo a la gente a ser busquilla, a estar siempre pensando en maneras de poder multiplicar su platita, porque en Chile puta que cuesta ganársela.

En lo personal, por lo bajo, en esta cuarentena me paso 4 horas al día viendo deptos, casas, proyectos, les hago seguimiento para evaluar el mercado... por eso les mencionaba que sería interesante tener un hilo donde postear las oportunidades de venta que veamos y que no tomaremos nosotros por distintos motivos. Muchos están ahora con más tiempo que antes, aprovechen de aprender cosas nuevas.

Pd: a mi no me interesa estar en ese ranking de 1800 familias. Me interesa tener un ingreso económico tal que me permita sortear los problemas económicos que nos vaya poniendo la vida, en la medida de lo posible.

Sorry por lo autoreferente, pero la temática da para eso.

Saludos.
 

Don_Draper

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Interesante punto de vista TotenKrieg incluso podría decir que es hasta inspirador. Ojalá que cumplas las metas que te propones. Se ve que eres bastante aplicado y disciplinado con el tema financiero. Me salta una duda ¿qué negocio es el que tienes en internet?

Saludos.
 
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