¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

SeBASt · 16 Noviembre 2022

Exacto, una burbuja empieza a explotar cuando bajan de valor las propiedades, pero tendría que ocurrir que se dejara de pagar los créditos también, algo que dudo que suceda.

Acá pedir créditos hipotecarios es bastante restrictivo, hartas exigencias y pie de al menos 10%. La burbuja nunca explotará porque nunca existió. Tal vez dejen de subir tan rápido las propiedades.

mi realidad, propiedad 1, aumentó un 110% su valor en 5 años, propiedad 2, aumentó un 90% en 3 años. Claramente es demasido y tal vez eso sea más lento, un 10% por año seria como lo “justo”

TotenKrieg · 17 Noviembre 2022

Más que reventar, la burbuja podría desinflarse.

Pero son tantos los factores que influyen en el precio hoy en día, que veo imposible que bajen mucho, quizás alguna que otra oferta. Donde siempre hay oportunidades es en deptos usados.

mata.skt · 17 Noviembre 2022

El proceso de burbuja inmobiliaria es asi:

Fase 1 : Banco Central baja las tasas al 0% por abc motivo.

Fase 2: Banco Comerciales entregan créditos hipotecarios masivamente a personas no sujetas de credito, sobretodo a tasa variable.

Fase 3: Banco Central,por abc motivo, comienza a subir la tasa de interés denuevo.

Fase 4: La gente no sujeta de crédito con tasa variable comienza a tener problemas de pago.

Fase 5: Banco central continua subiendo la tasa y la gente comienza a dejar de pagar.

Fase 6: La cesación de pagos es como un virus,los bancos comienzan a rematar las casas.

Fase 7: Bancos Comerciales no encuentran a quien vender la propiedad ni traspasar la hipoteca producto de las altas tasas.

Fase 8: Se produce una sobre oferta de viviendas producto de masivos remates.

Fase 9: El precio REAL de viviendas comienza a disminuir drásticamente.

Fase 10: Todo el sistema financiero comienza a colapsar al dañarse el balance de los bancos comerciales.

Fase 11: Entra al juego el player más poderoso.El Banco Central comienza a comprar todos los activos a los bancos para evitar su colapso.

Como pueden ver recien en la fase 9 comienza a verse afectado el precio de una vivienda por concepto de "burbuja inmobiliaria".

KobeBryant · 17 Noviembre 2022

mata.skt dijo:
El proceso de burbuja inmobiliaria es asi:

Fase 1 : Banco Central baja las tasas al 0% por abc motivo.

Fase 2: Banco Comerciales entregan créditos hipotecarios masivamente a personas no sujetas de credito, sobretodo a tasa variable.

Fase 3: Banco Central,por abc motivo, comienza a subir la tasa de interés denuevo.

Fase 4: La gente no sujeta de crédito con tasa variable comienza a tener problemas de pago.

Fase 5: Banco central continua subiendo la tasa y la gente comienza a dejar de pagar.

Fase 6: La cesación de pagos es como un virus,los bancos comienzan a rematar las casas.

Fase 7: Bancos Comerciales no encuentran a quien vender la propiedad ni traspasar la hipoteca producto de las altas tasas.

Fase 8: Se produce una sobre oferta de viviendas producto de masivos remates.

Fase 9: El precio REAL de viviendas comienza a disminuir drásticamente.

Fase 10: Todo el sistema financiero comienza a colapsar al dañarse el balance de los bancos comerciales.

Fase 11: Entra al juego el player más poderoso.El Banco Central comienza a comprar todos los activos a los bancos para evitar su colapso.

Como pueden ver recien en la fase 9 comienza a verse afectado el precio de una vivienda por concepto de "burbuja inmobiliaria".

Se podría decir que estamos en la fase 4?

SeBASt · 17 Noviembre 2022

Para mi, no estamos en ninguna de esas fase y pienso que en Chile no existe burbuja.

clusten · 17 Noviembre 2022

No es necesaria casi ninguna de tus fases para que se de "reventon de burbuja" (yo prefiero decir una corrección drastica de precios, pues para mi, incluso la peor crisis inmobiliaria, en unos cuantos años recuperas el precio. Para mi burbujas son cuando la destrucción de valor nunca se recupera, como en la burbuja de la www).

En España, se juntó varios fenomenos, varios que podemos ver en nuestra actualidad:
- Alta inflación
- Crisis economica (estamos a puertas de una)
- Sueldos desacoplados de la inflación (diría que en el grueso de la población es asi. Incluso sectores que tienen negociación de reajuste se comen la alta inflación entre periodos de reajuste
- Aumento costo de vivienda desacoplado de lo anterior.
- Oferta invariable (se continuó construyendo)

El tema de tasas, bajar los requisitos y otros son particulares de algunas burbujas, pero en realidad el coctel perfecto es que tengas muchos parametros desacoplados de la realidad que debería tener el mercado.

Ahora, bajando a la realidad chilena, la Camara Chilena de la construcción siempre ha llevado un seguimiento y emitido reportes, tanto para sus integrantes como publicos, sobre seguimiento de oferta y demanda. No les da asco reducir la cantidad de proyectos, achicarse o crecer de acuerdo al mercado sin problemas, por lo que creo que pese a tener varios comunes con España, el no tener la oferta creciente y como si nada pasara, nos "protege" de un shock importante y me lleva a coincidir con @TotenKrieg

ayn · 17 Noviembre 2022

Van a dejar de subir los precios, en algunos casos el apuro para venedr hara bajar otros, pero mas alla de eso no pasara.

mata.skt · 17 Noviembre 2022

clusten dijo:
Para mi burbujas son cuando la destrucción de valor nunca se recupera, como en la burbuja de la www).

Ojo que estamos hablando de "Burbuja Inmobiliaria" .

En todo caso bajo ese parametro que tienes para definir burbujas,la crisis de hipotecas del 2009 en EE.UU no calificaria como burbuja,ya que el precio nominal de vivienda se recuperó a los 2 años y el precio real se demoró 10 años,pero se recuperaron al fin y al cabo. De ahi pongo los graficos,pero créanme que es así,se recuperaron.

KobeBryant dijo:
Se podría decir que estamos en la fase 4?

EE.UU está en fase 4. Nosotros no, jamás los bancos comerciales han entregado créditos a tasa variable a gente no sujeta de crédito. Nos llegará un coletazo sin dudo,pues tenemos una estrecha relacion comercial con EE.UU,pero a largo plazo estaremos bien.

Les gusto o no,nuestro sistema economico tienes sus bases en la constitución del 80,y es "anti burbujas" pues tiene como base el ahorro individual de las personas que componen la nación gracias a la capitalización individual.

clusten · 17 Noviembre 2022

mata.skt dijo:
Ojo que estamos hablando de "Burbuja Inmobiliaria" .

En todo caso bajo ese parametro que tienes para definir burbujas,la crisis de hipotecas del 2009 en EE.UU no calificaria como burbuja,ya que el precio nominal de vivienda se recuperó a los 2 años y el precio real se demoró 10 años,pero se recuperaron al fin y al cabo. De ahi pongo los graficos,pero créanme que es así,se recuperaron.

Cuando uno coloca "para mi" suele ser por que tiene una opinión dispar, no por que no maneje el concepto. No es necesario que coloques los graficos, creo que esos todos los del hilo los han visto al menos una vez en su vida.

No hay formula más allá de muy genericas de burbujas. El ejemplo que puse yo no tiene nada que ver con tu formula y si es burbuja inmobiliaria. Hay muchas otras donde, igual que en España, quedaron paises con elefantes blancos producto del último punto y nada tuvo que ver los BC de cada lado. Eso es un intento de meter propaganda ideologica en una discusión tecnica, igual que el siguiente parrafo:

mata.skt dijo:
EE.UU está en fase 4. Nosotros no, jamás los bancos comerciales han entregado créditos a tasa variable a gente no sujeta de crédito. Nos llegará un coletazo sin dudo,pues tenemos una estrecha relacion comercial con EE.UU,pero a largo plazo estaremos bien.

Les gusto o no,nuestro sistema economico tienes sus bases en la constitución del 80,y es "anti burbujas" pues tiene como base el ahorro individual de las personas que componen la nación gracias a la capitalización individual.

Mezclando peras con manzanas. No tiene nada que ver la constitución con "anti burbujas". Si no existiera la CChC, probablemente nos hubiesemos comido una o varias de las crisis anteriores.

mata.skt · 17 Noviembre 2022

clusten dijo:
El ejemplo que puse yo no tiene nada que ver con tu formula y si es burbuja inmobiliaria.

Por su puesto que tiene que ver con la definición de burbuja inmobiliaria que dí, analicemos uno a uno los puntos que pusiste:

clusten dijo:
En España, se juntó varios fenomenos, varios que podemos ver en nuestra actualidad:
- Alta inflación

¿Por qué ocurrió la inflación? ¿Cómo tenia las tasas de interés el BCE entre el 2000-2009?

clusten dijo:
- Crisis economica (estamos a puertas de una)

¿Por qué está ocurriendo esta crisis económica?

Nuevamente las altas tasas de interés remecen todo el mercado.

clusten dijo:
- Sueldos desacoplados de la inflación (diría que en el grueso de la población es asi. Incluso sectores que tienen negociación de reajuste se comen la alta

Un pais con excesivo gasto fiscal y deuda publica como españa no puede reajustar por IPC los salarios a cada rato.

clusten dijo:
inflación entre periodos de reajuste
- Aumento costo de vivienda desacoplado de lo anterior.

¿La tasa de interés tiene algo que ver en esto?

Por supuesto. Cualquier empresa invierte endeudándose.

clusten dijo:
- Oferta invariable (se continuó construyendo)

Las bajas tasas de interés impiden que los empresarios planifiquen bien la produccion.

Bajar las tasas en torno al 0% distorsiona toda la asignacion de recursos en al economia.

CONCLUSIÓN:

El driver principal de cualquier economía es la tasa de interés.El sistema financiero está confeccionado para crecer indefinidamente en base a deuda. Si tomar deuda se vuelve caro, remecerá todo el sistema.

SeBASt · 17 Noviembre 2022

Vuelvo a copiar algo que leí en un foro amigo y que pienso muy parecido:

"Paso el estallido delictual y que paso con el rubro? Firme.
Pasamos una de las peores pandemias en la historia y que seguro algunos no volveremos a vivir y que paso con el rubo? Firme.
Pasamos el proceso constitucional y el rubro? Firme.

Que podemos aprender de todo lo que ha sucedido?

Que el derecho de propiedad nunca estuvo en duda, independiente de lo que digan algunos exaltados.
Que el rubro inmobiliario era mas firme de lo que muchos imaginamos.
Irse a miami a comprar un studio y arrendarlo por airbnb era una muy mala idea (y lo sigue siendo).
Hay que seguir comprando sobretodo si se cuenta con flujos alternativos.

Chile paso a ser hoy un mercado netamente rentista, se acabo el sueño de la casita propia para muchos y si bien eso es una tragedia, es una oportunidad unica para muchos inversionistas.

Larguisimo en renta residencial, la casita arrendada se cuida y se paga sagradamente, porque siempre se puede correr el riesgo de arrendar mas caro y en peor ubicacion que la anterior."

No existe la burbuja, por lo tanto nunca explotará, si tienes capital para comprar hazlo ojalá ayer.
Vengo hace 3 años tratando de convencer a mis papás y el tema pandemia y luego elecciones los hizo arrepentirse, resultado? la casa que podían comprar hace 3 años ahora es imposible (aumento su valor en 30%) y la opción 2 que ahora es la única aumento su valor 40%. Lamentablemente si no se apuran no podrán cambiarse de casa.

clusten · 17 Noviembre 2022

mata.skt dijo:
Por su puesto que tiene que ver con la definición de burbuja inmobiliaria que dí, analicemos uno a uno los puntos que pusiste:

¿Por qué ocurrió la inflación? ¿Cómo tenia las tasas de interés el BCE entre el 2000-2009?

¿Por qué está ocurriendo esta crisis económica?

Nuevamente las altas tasas de interés remecen todo el mercado.

Un pais con excesivo gasto fiscal y deuda publica como españa no puede reajustar por IPC los salarios a cada rato.

¿La tasa de interés tiene algo que ver en esto?

Por supuesto. Cualquier empresa invierte endeudándose.

Las bajas tasas de interés impiden que los empresarios planifiquen bien la produccion.

Bajar las tasas en torno al 0% distorsiona toda la asignacion de recursos en al economia.

CONCLUSIÓN:

El driver principal de cualquier economía es la tasa de interés.El sistema financiero está confeccionado para crecer indefinidamente en base a deuda. Si tomar deuda se vuelve caro, remecerá todo el sistema.

Veamos:
- La tasa llegó a cero? No.
- Bancos comerciales entregaron creditos a cualquiera? No.

No se cumplieron tus primeras dos fases. Por eso tirar una receta es un error. En España, cayeron las inmobiliarias antes que dejaran de pagar las personas (que fue más una consecuencia de la crisis, alto desempleo sumado a los factores que presenté)

bobolu · 17 Noviembre 2022

Con la disminución de construcción de proyectos, disminuye la oferta, por ende los precios se mantendrán pero no se irán para abajo.

Ni los precios de los "guettos" de estación central han "colapsado" (no veo que los regalen a 1000 UF) y van a caer los precios "reales"..

Más encima la misma "inflación" los protege con la UF, así que un depto comprado en 3000 UF en 2015, aunque se vendiera en los mismos 3000 UF ahora, ya es más.

duendenegro25 · 18 Noviembre 2022

TotenKrieg dijo:
Yo firmé la semana del 20 de sept., pero para hacerse una idea el CAE me quedó en 5,49% a 30 años en el Scotiabank.

hoy la ejecutiva de Scotiabank me ofreció tasa 5,57% , la mande a la cresta, le dije que Banco Security y Banco Estado me daban mejores ofertas y por todos lados me queria meter un credito, mal ahí Scotiabank

KobeBryant · 18 Noviembre 2022

duendenegro25 dijo:
hoy la ejecutiva de Scotiabank me ofreció tasa 5,57% , la mande a la cresta, le dije que Banco Security y Banco Estado me daban mejores ofertas y por todos lados me queria meter un credito, mal ahí Scotiabank

Cuánto te está dando Security y Estado?

duendenegro25 · 18 Noviembre 2022

KobeBryant dijo:
Cuánto te está dando Security y Estado?

Estado 4,30% a 20 años y 4,35% a 25 años / Security 4,85%

KobeBryant · 18 Noviembre 2022

duendenegro25 dijo:
Estado 4,30% a 20 años y 4,35% a 25 años / Security 4,85%

y el CAE en cuánto te queda? Al final ese es un mejor valor a comparar entre distintas opciones.

Monowsuc · 19 Noviembre 2022

Puta que triste haber firmado una promesa con esas tasas enero 2021 y ahora por cada tramos piden 350 Lucas más, el sueldo no da y el castigo es el 10% de pie ya dado, ojalá se arregle de aquí a marzo

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TotenKrieg · 20 Noviembre 2022

Monowsuc dijo:
Puta que triste haber firmado una promesa con esas tasas enero 2021 y ahora por cada tramos piden 350 Lucas más, el sueldo no da y el castigo es el 10% de pie ya dado, ojalá se arregle de aquí a marzo

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Si no te quieren devolver el pie diles que harás una denuncia en el JPL, es altísimamente probable que te devuelvan prácticamente todo el 10%.

Yo nunca lo he hecho, pero ese dato me lo dio un vendedor de "Fundamenta".

Marwan · 20 Noviembre 2022

vean uja pelicula q se llama The Big Short sobre la crisis subprime, ahi en un momento el personaje de Steve Carrel va a terreno a ver si es q existe una burbuja inmobiliaria o no

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