¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

Naxo · 2 Mayo 2022

Yo la semana pasada compré un estacionamiento en un parking de Las Condes, lo entregan el 2025. Me salió como 900 UF (un poco menos en realidad) y debo pagar el pie del 20% en 29 cuotas. Como primerizo, me pareció bastante bueno para invertir como bien raíz, dada la inestabilidad política y económica actual, sumado a los riesgos implícitos de arrendar una casa o departamento tradicional (un arrendatario moroso no se podría tomar el estacionamiento, por ejemplo).

Marwan · 2 Mayo 2022

TotenKrieg dijo:
Estaba haciendo unos juegos, y no sé si vale la pena comprar hoy por hoy para invertir al menos... por ejemplo, si tienes 130 palos para comprar un depto al chinchin (sé que no cualquiera los tiene, pero imagina vendiste un depto que ya tenías pagado), y lo metes en un DAP en el scotia a 31 días, te haces 920 lucas, y un depa de 130 palos lo puedes arrendar en 550 aproximadamente. La diferencia no es menor, y no tienes que pagar contribuciones, ni mantenciones, ni abogado si te dejan de pagar, etc.

No es una decisión fácil de tomar. ¿Qué pasa si el precio sigue al alza y después sea prácticamente imposible comprar?

ambos tienen riesgos, y no chicos, el depto se lo toman y cagaste, te lo devuelven en 3 años con suerte, con un DAP el banco quiebra y te devuelven la garantia estatal q son como 3palos

TotenKrieg · 2 Mayo 2022

KobeBryant dijo:
esos los tienes pensados con pago al contado o créditos?

Puro crédito papurri, a morir no más.

bobolu · 8 Mayo 2022

Los precios he sentido que han subido. Yo pude comprar al contado (nuevo, modelo 2022), y me autofinancie una cola (el pie por así decirlo más menos) con consumos en CLP congelado sin hipoteca asociada (pago seguro de incendio+sismo+robo+contenido aparte, así que esta todo bastante protegido). A la pura inflación siento que ya he ganado bastante sin siquiera sumar la plusvalía (se podría decir que compré a UF 2021 justo cuando luego se "dispararon"). No soy creyente (con los precios actuales) de eso de los departamentos comprados a muchos años (30), ya que independiente que se arrienden, la inflación e intereses te van comiendo el capital. Pago el consumo en 5 añitos y me queda todo "pa entro" (con la sensación que no pagué tanto intereses ni reajustes, ah, y tampoco nada hipotecado por si entro "en quiebra" y me quieran rematar, cero riesgo).

Creo que en chile, el ladrillo todavía vale más que el papel.

mata.skt · 8 Mayo 2022

bobolu dijo:
Los precios he sentido que han subido. Yo pude comprar al contado, y me autofinancie una cola (el pie por así decirlo más menos) con consumos en CLP congelado sin hipoteca asociada (pago seguro de incendio+sismo+robo+contenido aparte, así que esta todo bastante protegido). A la pura inflación siento que ya he ganado bastante sin siquiera sumar la plusvalía (se podría decir que compré a UF 2021 justo cuando luego se "dispararon"). No soy creyente (con los precios actuales) de eso de los departamentos comprados a muchos años (30), ya que independiente que se arrienden, la inflación e intereses te van comiendo el capital. Pago el consumo en 5 añitos y me queda todo "pa entro" (con la sensación que no pagué tanto intereses ni reajustes).

No tienes porqué mantenerlos 30 años.

A modo de ejemplo : Un depto de 2500 UF comprado el 2019 en santiago,para el año 2030 valdrá 8.000 UF.

Aquellos que se compraron 8 deptos con cero pie en estación central cuando “regalaban” el crédito,la hicieron. Ahora lo único que deben hacer es sobrevivir la inflación,que no es la gran cosa si sabes lo que haces.

bobolu · 8 Mayo 2022

mata.skt dijo:
No tienes porqué mantenerlos 30 años.

A modo de ejemplo : Un depto de 2500 UF comprado el 2019 en santiago,para el año 2030 valdrá 8.000 UF.

Aquellos que se compraron 8 deptos con cero pie en estación central cuando “regalaban” el crédito,la hicieron. Ahora lo único que deben hacer es sobrevivir la inflación,que no es la gran cosa si sabes lo que haces.

Conozco gente con mala suerte viviendo un calvario por culpa de los multicréditos. Incluso liquidando hay sectores que por convivencia se ha depreciado tanto, que "prepagando" empatan a cero.. (claro, porque compraron hartos a 30 años, y en estos pocos años solo han pagado "intereses" y reajustes)

TotenKrieg · 8 Mayo 2022

bobolu dijo:
Los precios he sentido que han subido. Yo pude comprar al contado (nuevo, modelo 2022), y me autofinancie una cola (el pie por así decirlo más menos) con consumos en CLP congelado sin hipoteca asociada (pago seguro de incendio+sismo+robo+contenido aparte, así que esta todo bastante protegido). A la pura inflación siento que ya he ganado bastante sin siquiera sumar la plusvalía (se podría decir que compré a UF 2021 justo cuando luego se "dispararon"). No soy creyente (con los precios actuales) de eso de los departamentos comprados a muchos años (30), ya que independiente que se arrienden, la inflación e intereses te van comiendo el capital. Pago el consumo en 5 añitos y me queda todo "pa entro" (con la sensación que no pagué tanto intereses ni reajustes, ah, y tampoco nada hipotecado por si entro "en quiebra" y me quieran rematar, cero riesgo).

Creo que en chile, el ladrillo todavía vale más que el papel.

No veo muchas razones de por qué deberían bajar. Cada vez ingresan menos proyectos al Mercado, y varios que ingresan son para renta (multi family). Hay mucha restricción de altura en comunas, siguen llegando inmigrantes y sigue aumentando la demanda por arriendo. Ahora, como toda inversión, igual hay que hacer sus cálculos, y ver si conviene el precio o no... porque, por ejemplo, he visto varios pajaritos comprando propiedades en La Florida a 3400 uf, deptos de 1 dormitorio de 37 mt2, no sé dónde están calculando la rentabilidad.

mata.skt · 8 Mayo 2022

bobolu dijo:
Conozco gente con mala suerte viviendo un calvario por culpa de los multicréditos. Incluso liquidando hay sectores que por convivencia se ha depreciado tanto, que "prepagando" empatan a cero.. (claro, porque compraron hartos a 30 años, y en estos pocos años solo han pagado "intereses" y reajustes)

Cuando uno compraba con cero pie y varios deptos,lo que había que hacer era pedir los créditos con 6 meses de gracia.

Luego juntabas todo ese dinero y lo dejabas en algo con poco riesgo y te olvidabas. Eso sería tu fusible en caso de emergencias relacionadas al negocio.

Si te da cancer u otro problema ineludible,mala suerte sin duda.

bobolu · 8 Mayo 2022

TotenKrieg dijo:
No veo muchas razones de por qué deberían bajar. Cada vez ingresan menos proyectos al Mercado, y varios que ingresan son para renta (multi family). Hay mucha restricción de altura en comunas, siguen llegando inmigrantes y sigue aumentando la demanda por arriendo. Ahora, como toda inversión, igual hay que hacer sus cálculos, y ver si conviene el precio o no... porque, por ejemplo, he visto varios pajaritos comprando propiedades en La Florida a 3400 uf, deptos de 1 dormitorio de 37 mt2, no sé dónde están calculando la rentabilidad.

Si, lo que pasa es que los meten con la mentalidad de pagar un pie a "haaartos" años en muchas cuotitas chicas, de 250 mil, entonces les ponen promesas flexibles y todo, y como consecuencia, paff, pagan más, pero igual, a mi me sorprende. Un valor más menos nuevo en esa modalidad (cercana a los 40 m2, 1D+1B, 2 ambientes, con terraza, sin estacionamiento ni bodega obviamente) deberia estar entre los 2700 y 2900 según yo, dependiendo del sector. En ñuñoa por ejemplo hay en esa modalidad cercanos a 4000 UF ( y sobre 4000 también cagados de la risa). En san miguel ya están llegando deptos. premium de 8000 UF, así que hay mercado (grandes eso sí, townhouses). En ñuñoa algo así hay de 10.000 UF aprox.

bobolu · 8 Mayo 2022

mata.skt dijo:
Cuando uno compraba con cero pie y varios deptos,lo que había que hacer era pedir los créditos con 6 meses de gracia.

Luego juntabas todo ese dinero y lo dejabas en algo con poco riesgo y te olvidabas. Eso sería tu fusible en caso de emergencias relacionadas al negocio.

Si te da cancer u otro problema ineludible,mala suerte sin duda.

Lo que pasa es que esos deptos. "estudio" de 19 m2 de Suksa de Estación Central (por nombrar un ejemplo) tienen una curva de plusvalía negativa últimamente, o sea, están destinados a tener una UF/m2 outsider. Creo que los vendían a "inversionistas" de hartos a algo así entre 1800-2000 UF, o sea, en ese entonces sacaban las cuentas igual que tú, al 8% anual y todo y paff, se metían de 6.

El asunto es que la "realidad" hizo que esos deptos tuvieran una plusvalía negativa, así que esto no es grito y plata.

Los deptos. no son un "commodities" que da lo mismo donde comprar ya que es el mismo producto acá o en la punta del cerro, sino que también hay apreciaciones distintas para cada caso.

TotenKrieg · 8 Mayo 2022

bobolu dijo:
Si, lo que pasa es que los meten con la mentalidad de pagar un pie a "haaartos" años en muchas cuotitas chicas, de 250 mil, entonces les ponen promesas flexibles y todo, y como consecuencia, paff, pagan más, pero igual, a mi me sorprende. Un valor más menos nuevo en esa modalidad (cercana a los 40 m2, 1D+1B, 2 ambientes, con terraza, sin estacionamiento ni bodega obviamente) deberia estar entre los 2700 y 2900 según yo, dependiendo del sector. En ñuñoa por ejemplo hay en esa modalidad cercanos a 4000 UF ( y sobre 4000 también cagados de la risa). En san miguel ya están llegando deptos. premium de 8000 UF, así que hay mercado (grandes eso sí, townhouses). En ñuñoa algo así hay de 10.000 UF aprox.

Esos que te digo de La Florida son para entregar el primer semestre del próximo año, de inmobiliaria Activa: https://www.activa.cl/condominio-mirador-activa/

Con respecto a San Miguel, es una comuna que conozco bastante... y hace rato entraron propiedades de esos valores, de hecho los últimos deptos grandes que se agotaron en este proyecto (https://ialmahue.com/propiedades/edificio-calafquen-3/) se vendieron entre 9 y 10 mil uf. Los townhouses son otro tema, y sólo hay un proyecto en la comuna. Aún así quedan oportunidades en los que se están empezando a levantar en el Eje Santa Rosa.

Saludos.

mata.skt · 8 Mayo 2022

bobolu dijo:
Lo que pasa es que esos deptos. "estudio" de 19 m2 de Suksa de Estación Central (por nombrar un ejemplo) tienen una curva de plusvalía negativa últimamente, o sea, están destinados a tener una UF/m2 outsider. Creo que los vendían a "inversionistas" de hartos a algo así entre 1800-2000 UF, o sea, en ese entonces sacaban las cuentas igual que tú, al 8% anual y todo y paff, se metían de 6.

El asunto es que la "realidad" hizo que esos deptos tuvieran una plusvalía negativa, así que esto no es grito y plata.

Los deptos. no son un "commodities" que da lo mismo donde comprar ya que es el mismo producto acá o en la punta del cerro, sino que también hay apreciaciones distintas para cada caso.

¿plusvalía negativa?

A mí el sentido común me dice que si tienes un déficit de 700 mil viviendas,con la oferta de vivienda contrayendose como nunca ,con una inmigración sin freno,con miles de personas que se van titulando y que buscan arriendo, haber comprado varios deptos en estacion central el 2019 es grito y plata hoy y lo será durante mucho tiempo.

Si aún así no te parece ,hay varios estudios que muestran que estacion central es de las comunas que más plusvalía agarra:

https://www.google.com/amp/s/m.elmostrador.cl/generacion-m/2021/12/23/estacion-central-y-la-cisterna-ocupan-los-primeros-puestos-en-zonas-atractivas-para-invertir-en-departamentos/amp/

https://www.google.com/amp/s/m.elmostrador.cl/generacion-m/2021/02/16/desarrollo-urbano-permite-que-en-barrio-de-estacion-central-se-venda-el-metro-cuadrado-al-mismo-valor-que-en-el-golf/amp/

PD: Soy enemigo de los estudios . La economía no es una ciencia que puedas medirla,pero aqui le dan mucha importancia…es cosa de googlear “plusvalía estacion central”

bobolu · 8 Mayo 2022

mata.skt dijo:
¿plusvalía negativa?

A mí el sentido común me dice que si tienes un déficit de 700 mil viviendas,con la oferta de vivienda contrayendose como nunca ,con una inmigración sin freno,con miles de personas que se van titulando y que buscan arriendo, haber comprado varios deptos en estacion central el 2019 es grito y plata hoy y lo será durante mucho tiempo.

Si aún así no te parece ,hay varios estudios que muestran que estacion central es de las comunas que más plusvalía agarra:

https://www.google.com/amp/s/m.elmostrador.cl/generacion-m/2021/12/23/estacion-central-y-la-cisterna-ocupan-los-primeros-puestos-en-zonas-atractivas-para-invertir-en-departamentos/amp/

https://www.google.com/amp/s/m.elmostrador.cl/generacion-m/2021/02/16/desarrollo-urbano-permite-que-en-barrio-de-estacion-central-se-venda-el-metro-cuadrado-al-mismo-valor-que-en-el-golf/amp/

PD: Soy enemigo de los estudios . La economía no es una ciencia que puedas medirla,pero aqui le dan mucha importancia…es cosa de googlear “plusvalía estacion central”

Si, por eso te decía, los "guettos" de estacion central funcionan con otra curva de precio, lo que pasa es que en "promedio" si, efectivamente hay plusvalía positiva. Hay mucha gente que los está vendiendo porque están literalmente "arrancando" de ahí y la gente no quiere ni arrendar (por temas de calidad de vida, mala convivencia, etc).

bobolu · 8 Mayo 2022

TotenKrieg dijo:
Esos que te digo de La Florida son para entregar el primer semestre del próximo año, de inmobiliaria Activa: https://www.activa.cl/condominio-mirador-activa/

Con respecto a San Miguel, es una comuna que conozco bastante... y hace rato entraron propiedades de esos valores, de hecho los últimos deptos grandes que se agotaron en este proyecto (https://ialmahue.com/propiedades/edificio-calafquen-3/) se vendieron entre 9 y 10 mil uf. Los townhouses son otro tema, y sólo hay un proyecto en la comuna. Aún así quedan oportunidades en los que se están empezando a levantar en el Eje Santa Rosa.

Saludos.

Hice una cotización de unos deptos. de pajaritos, el más barato 1D+1B sin estacionamiento ni bodega (la "atan") 2921 UF, Pajaritos del Parque. Metro Las Parcelas.

A cuanto estarán tirando los de la cuca, cerca del estadio del colo por departamental? Van a tirar caletas. Me auto respondo 2870 UF (como siempre los "desde" no existen, son solo ganchos) = https://lunia.cl/edificio-departamental-ii/

TotenKrieg · 16 Mayo 2022

bobolu dijo:
Hice una cotización de unos deptos. de pajaritos, el más barato 1D+1B sin estacionamiento ni bodega (la "atan") 2921 UF, Pajaritos del Parque. Metro Las Parcelas.

A cuanto estarán tirando los de la cuca, cerca del estadio del colo por departamental? Van a tirar caletas. Me auto respondo 2870 UF (como siempre los "desde" no existen, son solo ganchos) = https://lunia.cl/edificio-departamental-ii/

Con esos precio lejos conviene comprar usado, 2d+1 baño o 2, máximo 55 mt2... los encuentras en algunos sitios a 2600 uf o menos si negocias.

Compar depas nuevos, es bueno, pero con los precios altos "conviene" sólo si tuviera una inmobiliaria y pudiera aplicar depreciación u similares.

Ojo los desde son reales, pero es 1 o 2 depas no más, después se pegan el salto de inmediato.

mata.skt dijo:
Depto de 130 palos :

Arriendo = $550.000 x mes.
Plusvalía = $870.000 x mes.
Total = $1.420.000 x mes.

DAP de 130 palos :

rentabilidad = $920.000 x mes.

Diferencia = $500.000 x mes.

Conclusión: En un año ganas aprox $6.000.000 más con la propiedad. El punto es que más de la mitad de la ganancia es de capital y no flujo de efectivo. Dependerá que necesites más, flujo o una mirada más a largo plazo.

No había cachado esta respuesta... Igual depende, en mi ejemplo puse un depa mio que compré en 2014 a mi hermano (que a su vez compró en 2008), los precios suben pero después se estabilizan y ya no siguen subiendo al mismo ritmo. Entran en una especie de meseta.
De hecho, él me vendió al mismo precio que compró porque necesitaba desprenderse rápido del depto. 3D+2B en Tocornal (Stgo Centro) se lo compré a 2000 uf el 2014, pero el precio hoy está en 4300 aprox, y así lleva un buen tiempo. El 2018 aprox me lo tasaron y fue 3900 uf... es decir en 4 años ha subido 400 uf, con suerte un 10% más.

mata.skt · 16 Mayo 2022

TotenKrieg dijo:
Con esos precio lejos conviene comprar usado, 2d+1 baño o 2, máximo 55 mt2... los encuentras en algunos sitios a 2600 uf o menos si negocias.

Compar depas nuevos, es bueno, pero con los precios altos "conviene" sólo si tuviera una inmobiliaria y pudiera aplicar depreciación u similares.

Ojo los desde son reales, pero es 1 o 2 depas no más, después se pegan el salto de inmediato.

No había cachado esta respuesta... Igual depende, en mi ejemplo puse un depa mio que compré en 2014 a mi hermano (que a su vez compró en 2008), los precios suben pero después se estabilizan y ya no siguen subiendo al mismo ritmo. Entran en una especie de meseta.
De hecho, él me vendió al mismo precio que compró porque necesitaba desprenderse rápido del depto. 3D+2B en Tocornal (Stgo Centro) se lo compré a 2000 uf el 2014, pero el precio hoy está en 4300 aprox, y así lleva un buen tiempo. El 2018 aprox me lo tasaron y fue 3900 uf... es decir en 4 años ha subido 400 uf, con suerte un 10% más

En mi opinión no vale la pena tener un DAP tantos años. Mejor poner esa plata en un bien raiz,ya que, si bien como dices, la plusvalía es variable en el tiempo, pero siempre sube al menos al ritmo del IPC.

El momento en que un bien raiz no actúa como cobertura contra la inflación, es porque el país literalmente se fue al carajo.

Lo otro que puede ocurrir son casos de borde. Por ejemplo que hayan matado a alguien en el depto, que el barrio se transforme en un lugar de protestas,etc.. eso si le baja la plusvalia pero son cosas bien puntuales.

También puede ocurrir que hayas comprado muy barato y tienes un gran margen para vender.

Macrode · 16 Mayo 2022

Tengo una duda respecto a los créditos hipotecarios.
Si yo sirvo de aval para una persona en un crédito, ¿esta información aparecerá pública para los demás bancos? O sea, me afectará en una posible evaluación por un crédito hipotecario propio en otra institución bancaria?

mata.skt · 16 Mayo 2022

Macrode dijo:
Tengo una duda respecto a los créditos hipotecarios.
Si yo sirvo de aval para una persona en un crédito, ¿esta información aparecerá pública para los demás bancos? O sea, me afectará en una posible evaluación por un crédito hipotecario propio en otra institución bancaria?

edit.

Si afecta,aqui lo explican

¿Si soy aval puedo pedir crédito hipotecario en Chile?

Ser aval para garantizar el crédito de otra persona es una gran responsabilidad ya que te compromete a pagar la deuda en caso de que el solicitante no lo haga. Básicamente te convierte en partícipe de la deuda, por lo que tu capacidad de endeudamiento se verá afectada de cierta forma.

www.rankia.cl

vic r · 16 Mayo 2022

Macrode dijo:
Tengo una duda respecto a los créditos hipotecarios.
Si yo sirvo de aval para una persona en un crédito, ¿esta información aparecerá pública para los demás bancos? O sea, me afectará en una posible evaluación por un crédito hipotecario propio en otra institución bancaria?

si afecta, apareces con el total de la deuda, igual que el avalado.

true · 16 Mayo 2022

Macrode dijo:
Tengo una duda respecto a los créditos hipotecarios.
Si yo sirvo de aval para una persona en un crédito, ¿esta información aparecerá pública para los demás bancos? O sea, me afectará en una posible evaluación por un crédito hipotecario propio en otra institución bancaria?

los bancos lo toman como deuda indirecta

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