¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

Latifundista · 28 Agosto 2020

mata.skt dijo:
Ayer fui a ver este proyecto,

1595 UF por 36 m2 ,encima dan bono pie y con entrega inmediata.Hice el cálculo y daba 13% de retorno nominal anual sobre la inversión.

Iba directo a reservar 7,pero ya no quedaban deptos estudio.

Lo posteo igual por si alguien se anima con otro tipo de modelo que igual están buenos.

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PD: Le pregunté a la ejecutiva porque estaban tan baratos y me dijo que era porque el gobierno autorizó quitar el IVA temporalmente por pandemia.

Ahi tienen,Bachelet y sus politicas po.....

Cómo llegas a 13%?

Esos deptos (1D+1B) se arriendan a $250.000 más o menos. Con eso te da una rentabilidad bruta anual de 6,5% sin descontar gastos.

mata.skt · 28 Agosto 2020

Latifundista dijo:
Cómo llegas a 13%?

Esos deptos (1D+1B) se arriendan a $250.000 más o menos. Con eso te da una rentabilidad bruta anual de 6,5% sin descontar gastos.

Y el retorno al ojo de águila puede llegar al 60% el primer año si haces esto:

1) 6 meses de Gracia
2) 6 meses de postergacion por covid
3) Tasa mixta,fija 5 años (el cae debiese bajar al 2,4% anual)
4) todos los creditos a 30 años o mas(santader ofrece 40 años a millenials)

Latifundista · 28 Agosto 2020

mata.skt dijo:
Ver adjunto 7870

Y el retorno al ojo de águila puede llegar al 60% el primer año si haces esto:

1) 6 meses de Gracia
2) 6 meses de postergacion por covid
3) Tasa mixta,fija 5 años (el cae debiese bajar al 2,4% anual)
4) todos los creditos a 30 años o mas(santader ofrece 40 años a millenials)

En general la rentabilidad se mide y se expresa sin financiamiento (eso ya es cosa de cada uno): arriendo x12 / valor bien. Eso te da un 6,5% aprox. bruta anual.

En tu escenario apalancado te pagan los 12 meses del año y no le metes ningún peso en mantención de ningún tipo. Que tengas que invertir un mes de arriendo o te dejen de pagar (equivale a $260.000 en arreglos o menor flujo) ya te deja al 4% de rentabilidad anual. Como negocio yo lo veo bien malo para el riesgo que tiene.

En todo caso tu cálculo está mal porque está midiendo flujo de caja y no estás incluyendo la parte amortizada de la deuda, contribuciones (si aplican o no), beneficios tributarios por intereses (si aplica o no).

mata.skt · 28 Agosto 2020

Latifundista dijo:
En general la rentabilidad se mide y se expresa sin financiamiento (eso ya es cosa de cada uno): arriendo x12 / valor bien. Eso te da un 6,5% aprox. bruta anual.

En tu escenario apalancado te pagan los 12 meses del año y no le metes ningún peso en mantención de ningún tipo. Que tengas que invertir un mes de arriendo o te dejen de pagar (equivale a $260.000 en arreglos o menor flujo) ya te deja al 4% de rentabilidad anual. Como negocio yo lo veo bien malo para el riesgo que tiene.

En todo caso tu cálculo está mal porque está midiendo flujo de caja y no estás incluyendo la parte amortizada de la deuda, contribuciones (si aplican o no), beneficios tributarios por intereses (si aplica o no).

Yo no mido la rentabilidad sobre el valor del bien,sino sobre la inversión (PIE),porque mi estrategia es seguir apalancandome.Si aplicas el bono pie que te regalan te da 13% de retorno anual sobre la inversión(pie)

¿Mantención? LLevo 3 años con 3 deptos y 2 años con 5 deptos. Jamás he tenido que pagar ninguna mantención.

¿Contribuciones? Un depto de 4000 UF y 60 m2 en ñuñoa,por plaza egaña,paga $100.000 al año en contribuciónes.

¿Cuánto pagará un depto de 1600 UF y 35 m2 en estacion central? Al ojo de águila $30 lucas.

Soy de la filosofia que no hay que autosabotear tus proyectos metiendote miedo. Te digo que yo reviso 3 veces a la semana portal inmobiliario y un proyecto asi,por estación central,no lo veia hace 1 año.

Saludos,

Latifundista · 28 Agosto 2020

mata.skt dijo:
Yo no mido la rentabilidad sobre el valor del bien,sino sobre la inversión (PIE),porque mi estrategia es seguir apalancandome.Si aplicas el bono pie que te regalan te da 13% de retorno anual sobre la inversión(pie)

¿Mantención? LLevo 3 años con 3 deptos y 2 años con 5 deptos. Jamás he tenido que pagar ninguna mantención.

¿Contribuciones? Un depto de 4000 UF y 60 m2 en ñuñoa,por plaza egaña,paga $100.000 al año en contribuciónes.

¿Cuánto pagará un depto de 1600 UF y 35 m2 en estacion central? Al ojo de águila $30 lucas.

Soy de la filosofia que no hay que autosabotear tus proyectos metiendote miedo. Te digo que yo reviso 3 veces a la semana portal inmobiliario y un proyecto asi,por estación central,no lo veia hace 1 año.

Saludos,

Nadie habla de sabotear, pero si sólo consideras el escenario optimista a largo plazo te vas a pegar un pencazo en algún momento.

Si los compraste nuevos es lógico que no tengas mantenciones, pero eso no dura para siempre. Lo mismo que la vacancia, impagos, etc. Basta que te pase 1 vez para que te baje tu rentabilidad. Estamos hablando de acá a 30 años.

Si quieres poder seguir cobrando una renta buena tienes que mantener el depto en condiciones decentes (tampoco hablemos de remodelar para competir con uno nuevo dentro de 10 años más).

Pero mira, con el simple ejercicio de tener 3 meses de vacancia en 10 años y una manito de gato de $1 millón a los 10 años ya hace que tu rentabilidad anualizada de esos 10 años baje al 4,6%. Como ves, no estoy hablando de ninguna hecatombre ni fin de mundo, te estoy poniendo escenarios totalmente realistas que pueden pasar.

Si me pongo más negativo y en 10 años te toca un arrendatario que no te paga y lo sacas a los 6 meses, tu rentabilidad anualizada ya baja a 3,6%.

Si te parecen riesgos aceptables y mitigables, bien.

Como te dije, para mí no es buen negocio ni justifica los dolores de cabeza de tratar con arrendatarios.

mata.skt · 28 Agosto 2020

Latifundista dijo:
Nadie habla de sabotear, pero si sólo consideras el escenario optimista a largo plazo te vas a pegar un pencazo en algún momento.

Si los compraste nuevos es lógico que no tengas mantenciones, pero eso no dura para siempre. Lo mismo que la vacancia, impagos, etc. Basta que te pase 1 vez para que te baje tu rentabilidad. Estamos hablando de acá a 30 años.

Si quieres poder seguir cobrando una renta buena tienes que mantener el depto en condiciones decentes (tampoco hablemos de remodelar para competir con uno nuevo dentro de 10 años más).

Pero mira, con el simple ejercicio de tener 3 meses de vacancia en 10 años y una manito de gato de $1 millón a los 10 años ya hace que tu rentabilidad anualizada de esos 10 años baje al 4,6%. Como ves, no estoy hablando de ninguna hecatombre ni fin de mundo, te estoy poniendo escenarios totalmente realistas que pueden pasar.

Si me pongo más negativo y en 10 años te toca un arrendatario que no te paga y lo sacas a los 6 meses, tu rentabilidad anualizada ya baja a 3,6%.

Si te parecen riesgos aceptables y mitigables, bien.

Como te dije, para mí no es buen negocio ni justifica los dolores de cabeza de tratar con arrendatarios.

Todo tiene solución,menos la muerte.Vamos por partes

Latifundista dijo:
Si quieres poder seguir cobrando una renta buena tienes que mantener el depto en condiciones decentes (tampoco hablemos de remodelar para competir con uno nuevo dentro de 10 años más).

Ahí es crucial tener un buen corredor que gestione bien,cobre poca comisión y sepa escoger arrendatarios. Yo lo tengo,y no digo por suerte,sino que gracias al tiempo y energía que dediqué en encontrarlo.

Latifundista dijo:
Pero mira, con el simple ejercicio de tener 3 meses de vacancia en 10 años y una manito de gato de $1 millón a los 10 años ya hace que tu rentabilidad anualizada de esos 10 años baje al 4,6%. Como ves, no estoy hablando de ninguna hecatombre ni fin de mundo, te estoy poniendo escenarios totalmente realistas que pueden pasar.

Por supuesto.Eso hay que frenarlo de entrada en la elección del arrendatario e ir cada 3 meses a revisar la propiedad. Mi regla es no aceptar personas con hijo y dejar todo bien estipulado en el contrato.Mi corredor ve todo eso.

Latifundista dijo:
Si me pongo más negativo y en 10 años te toca un arrendatario que no te paga y lo sacas a los 6 meses, tu rentabilidad anualizada ya baja a 3,6%

Ese si es un riesgo latente,sobretodo en deptos por estación central.Por lo mismo es fundamental tener un buen gestor,con los contactos necesarios que ayuden mitigar lo más posible ese riesgo.

Ademas la nueva ley de arriendos promete sacar al moroso en 3 meses y traspasarle la deuda.

Latifundista dijo:
Como te dije, para mí no es buen negocio ni justifica los dolores de cabeza de tratar con arrendatarios.

Por lo mismo no eres inversionista inmobiliario hormiga pues,y está bien,cada uno con sus gustos.

jzamoras · 28 Agosto 2020

Yo me dedico a la renta y si bien uno puede mitigar el riesgo de crédito con un buen contrato, la experiencia me ha enseñado que más vale un mal arreglo que un buen juicio.

Modelar el negocio sin vacancia o impagos es poco realista.

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graduz · 28 Agosto 2020

mata.skt dijo:
Yo no mido la rentabilidad sobre el valor del bien,sino sobre la inversión (PIE),porque mi estrategia es seguir apalancandome.Si aplicas el bono pie que te regalan te da 13% de retorno anual sobre la inversión(pie)

¿Mantención? LLevo 3 años con 3 deptos y 2 años con 5 deptos. Jamás he tenido que pagar ninguna mantención.

¿Contribuciones? Un depto de 4000 UF y 60 m2 en ñuñoa,por plaza egaña,paga $100.000 al año en contribuciónes.

¿Cuánto pagará un depto de 1600 UF y 35 m2 en estacion central? Al ojo de águila $30 lucas.

Soy de la filosofia que no hay que autosabotear tus proyectos metiendote miedo. Te digo que yo reviso 3 veces a la semana portal inmobiliario y un proyecto asi,por estación central,no lo veia hace 1 año.

Saludos,

disculpe amigo lo sapo, pero tiene en total 5 dptos para arrendar ? . si es asi cuanto le generan mensualmente

? .
Yo tengo pensado de aqui a 20 meses maximo comprarme 2 dptos para arrendar

nikhoxz · 28 Agosto 2020

jzamoras dijo:
Yo me dedico a la renta y si bien uno puede mitigar el riesgo de crédito con un buen contrato, la experiencia me ha enseñado que más vale un mal arreglo que un buen juicio.

Modelar el negocio sin vacancia o impagos es poco realista.

Sent from my Nokia 7.1 using Tapatalk

Efectivamente, si empezamos por no medir la rentabilidad sobre el valor del bien ya estas haciendo las cosas mal, si no consideras escenarios optimistas y pesimistas tambien estas mal, de hecho, hay multitud de formulas para eso que varian segun el tipo de inversion, la inmobiliaria no es precisamente una de bajo riesgo con un margen bien cerrado... ya que como bien dicen, un mes de no pago de arriendo perjudica harto, si consideraras que una persona puede no pagarte y no quiere pagarte, ya hablamos de meses sin pagar arriendo y gastos comunes... y despues que lo saques quizas tengas que hacer arreglos y ahí RECIÉN buscar un nuevo arrendatario.

Son cosas poco probables que pueden pasar... pero.. PUEDEN pasar.

Uno tiene que considerar que un departamento es casi como una acción, pues tiene un valor variable y da dividendos (pago de arriendo), un buen inversionsita no invierte todo en una sola accion, si no que en miles de acciones, de diversos sectores, de distinto riesgo e incluso de distintos paises, todo para diversificar el riesgo.. al comprar un departamento toda tu inversion radica ahí, por lo que uno debe tener un ahorro enorme para eventualidades... a menos que quieras estar usando la linea de credito o directamente pidiendo creditos hasta encontrar un nuevo arrendatario...

mata.skt · 28 Agosto 2020

graduz dijo:
disculpe amigo lo sapo, pero tiene en total 5 dptos para arrendar ? . si es asi cuanto le generan mensualmente ? .
Yo tengo pensado de aqui a 20 meses maxim
o comprarme 2 dptos para arrendar

$400.000 y puse 10% de pie por cada uno. Tampoco es que gane $80.000 por cada uno. Al mejor le saco $150.000 y al más flojo $40.000

nikhoxz dijo:
Efectivamente, si empezamos por no medir la rentabilidad sobre el valor del bien ya estas haciendo las cosas mal, si no consideras escenarios optimistas y pesimistas tambien estas mal, de hecho, hay multitud de formulas para eso que varian segun el tipo de inversion, la inmobiliaria no es precisamente una de bajo riesgo con un margen bien cerrado... ya que como bien dicen, un mes de no pago de arriendo perjudica harto, si consideraras que una persona puede no pagarte y no quiere pagarte, ya hablamos de meses sin pagar arriendo y gastos comunes... y despues que lo saques quizas tengas que hacer arreglos y ahí RECIÉN buscar un nuevo arrendatario.

Son cosas poco probables que pueden pasar... pero.. PUEDEN pasar.

Uno tiene que considerar que un departamento es casi como una acción, pues tiene un valor variable y da dividendos (pago de arriendo), un buen inversionsita no invierte todo en una sola accion, si no que en miles de acciones, de diversos sectores, de distinto riesgo e incluso de distintos paises, todo para diversificar el riesgo.. al comprar un departamento toda tu inversion radica ahí, por lo que uno debe tener un ahorro enorme para eventualidades... a menos que quieras estar usando la linea de credito o directamente pidiendo creditos hasta encontrar un nuevo arrendatario...

¿Pero a que se refieren con “considerar vacancia” dentro de la ecuación?

La verdad no me preocupa esa variable.Mientras más departamentos,más se diversifica ese riesgo. Me enfoco en comprar deptos a un precio razonable,bien ubicado y que el valor del arriendo tenga potencial de alza con los años.

Mi fórmula financiera para invertir en deptos es: Acumular $40 millones ,sacar $20 y guardar $20 .

Espero a juntar $40 nuevamente (toma Dos años aprox) y vuelvo a comprar nuevamente.

Al final la vacancia la tengo considerada en los $20 millones que guardo en cuenta dos,pero no le doy mucha vuelta la verdad.El fusible son los $20 millones,jamás los saco de la cuenta 2

graduz · 29 Agosto 2020

mata.skt dijo:
$400.000 y puse 10% de pie por cada uno. Tampoco es que gane $80.000 por cada uno. Al mejor le saco $150.000 y al más flojo $40.000

¿Pero a que se refieren con “considerar vacancia” dentro de la ecuación?

La verdad no me preocupa esa variable.Mientras más departamentos,más se diversifica ese riesgo. Me enfoco en comprar deptos a un precio razonable,bien ubicado y que el valor del arriendo tenga potencial de alza con los años.

Mi fórmula financiera para invertir en deptos es: Acumular $40 millones ,sacar $20 y guardar $20 .

Espero a juntar $40 nuevamente (toma Dos años aprox) y vuelvo a comprar nuevamente.

Al final la vacancia la tengo considerada en los $20 millones que guardo en cuenta dos,pero no le doy mucha vuelta la verdad.El fusible son los $20 millones,jamás los saco de la cuenta 2

Excelente amigo gracias por el dato

, yo aca donde vivo , tengo la oportunidad de comprar un dpto de 50mt (3D-1B) a 25MM, a alguien que pedira traslado a otra ciudad ( en yapo venden los mismos y no bajan de los 34-37) , la persona me lo vende porque me conoce y a el en su tiempo le costo como 17MM , y los arriendos sin amoblar estan entre 200-250 aprox . el problema es que por el covid la dueña no puede echar a la persona que arrienda hasta que encuentre otro arriendo

. y luego de eso voy por otro de los mismos ( ojala al mismo precio que me estoy pololeando a otra persona xd )

robrto · 1 Septiembre 2020

hola, duda, como funciona el tema del pie?, resulta que estoy interesado en comprar una propiedad de 3000 uf y para el pie del 20 me faltan 4 palos. El trato es directo con el dueño, puedo negociar esos 4 palos con el dueño o el pie uno se lo pasa al banco con el que hace el credito y el banco se pasa al dueño? (primerizo en lo que creditos respecta)

Latifundista · 1 Septiembre 2020

robrto dijo:
hola, duda, como funciona el tema del pie?, resulta que estoy interesado en comprar una propiedad de 3000 uf y para el pie del 20 me faltan 4 palos. El trato es directo con el dueño, puedo negociar esos 4 palos con el dueño o el pie uno se lo pasa al banco con el que hace el credito y el banco se pasa al dueño? (primerizo en lo que creditos respecta)

El pie es con el banco. Al dueño le da lo mismo cuánto des de pie.

robrto · 1 Septiembre 2020

Latifundista dijo:
El pie es con el banco. Al dueño le da lo mismo cuánto des de pie.

aa ya, taba super perdido toncs, vale

AndresPALR · 1 Septiembre 2020

robrto dijo:
aa ya, taba super perdido toncs, vale

El pie lo pasas directo al vendedor!
El banco pasa el resto una vez inscrita la propiedad a tu nombre!

TotenKrieg · 2 Septiembre 2020

robrto dijo:
hola, duda, como funciona el tema del pie?, resulta que estoy interesado en comprar una propiedad de 3000 uf y para el pie del 20 me faltan 4 palos. El trato es directo con el dueño, puedo negociar esos 4 palos con el dueño o el pie uno se lo pasa al banco con el que hace el credito y el banco se pasa al dueño? (primerizo en lo que creditos respecta)

El pie no es lo más importante, sino cuánto te va a pasar el banco... como dato, si es el 20%, darás 600 UF de pie, es decir le vas a pedir al banco 2.400 uf, para que el banco te preste eso debes ganar 1.2 millones líquidos sin otras deudas en el sistema (hipotecarias o de consumo).
El pie se le pasa al vendedor cuando se firma la escritura (si mal no recuero), y ya con el crédito aprobado por el banco. Al vendedor le da lo mismo el pie, eso es de importancia para el banco, pues este va será realmente el dueño de la propiedad, hasta que le pagues el último dividendo.
Saludos.

Latifundista · 2 Septiembre 2020

AndresPALR dijo:
El pie lo pasas directo al vendedor!
El banco pasa el resto una vez inscrita la propiedad a tu nombre!

Sí, pero al vendedor le da lo mismo si pones el 10%, 20% o 50% de pie, lo que le importa es cuanto le van a pagar.

Al único que le importa el pie es al banco porque él pone el resto de la plata.

AndresPALR · 2 Septiembre 2020

Latifundista dijo:
Sí, pero al vendedor le da lo mismo si pones el 10%, 20% o 50% de pie, lo que le importa es cuanto le van a pagar.

Al único que le importa el pie es al banco porque él pone el resto de la plata.

Mmm no tan asi... al banco le interesa la tasación! Si quedas de acuerdo con el vendedor de incluir el pie en el precio de Venta y la tasación les permite hacer esto, el banco no dice ni pío, ni revisa si realmente la luka de pie le llegaron al vendedor en algún momento.

clusten · 2 Septiembre 2020

AndresPALR dijo:
Mmm no tan asi... al banco le interesa la tasación! Si quedas de acuerdo con el vendedor de incluir el pie en el precio de Venta y la tasación les permite hacer esto, el banco no dice ni pío, ni revisa si realmente la luka de pie le llegaron al vendedor en algún momento.

Hay bancos que te piden acreditar que tienes el pie si la compra es en el corto plazo (me pasó con una compra, donde la entrega era a 6 meses y me pidieron comprobar que tenía el pie. Por suerte tenía ya el 18% asi que pasó. El ejecutivo me comentó que era para evitar el credito de consumo para pagarlo).

andronicko · 2 Septiembre 2020

clusten dijo:
Hay bancos que te piden acreditar que tienes el pie si la compra es en el corto plazo (me pasó con una compra, donde la entrega era a 6 meses y me pidieron comprobar que tenía el pie. Por suerte tenía ya el 18% asi que pasó. El ejecutivo me comentó que era para evitar el credito de consumo para pagarlo).

A mi tb me pidieron acreditar el pie

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