¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Está buena, a mi me aprobaron una en el scotia y quedó con CAE como en 5,6 si mal no recuerdo, aunque no puedo asegurar nada hasta la firma de la escritura.

Así que te dieron una buena tasa considerando el contexto actual.
 

Juanjo400

Capo
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9 Julio 2017
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Yo estoy esperando los resultados del plebiscito para decidir qué hacer. Mi estrategia es comprar un depto pequeño para renta acá en la RM y el depto o casa donde yo viva (con la jermu, de irnos a vivir juntos) arrendarlo "equidistante" a ambas pegas.

He estado cachando precios de proyectos y está todo uuuuuuultra caro!!! Usados hay a precios más razonables y dentro de lo que estoy dispuesto a pagar, incluso se encuentran unidades con <5 años de uso (aunque ya empieza la etapa de GGCC más caros a esa altura, en teoría). El drama es que no tengo lucas pal pie, por lo que amarrarme a un proyecto en blanco o entrando en verde e ir pagando a unas 18 o 24 cuotas me es ideal (aunque salga más caro, imagino que es crédito directo de la inmobiliaria y obviamente sin aparecer en sistema financiero). Por otro lado, creo que arrendar algo 0 kms podría ser más atractivo para los potenciales arrendatarios, ¿o me equivoco?

Ahí es donde asoma la disyuntiva, a mi juicio:

Depa nuevo:

-Nada que arreglar, o con cargo a postventa
-Pie pagable cómodamente y sin cargar sist. financiero (imagino)
-Depas más caros
-No necesariamente hay disponibilidad de estacionamiento y/o bodega (ya me pasó sapeando un proyecto)
-Hay que darse la lata de averiguar mucho, mucho, sobre proyectos en blanco o entrando en verde (mejores posibilidades de mejor precio)

Depa usado:

-Hay que meterle lucas en pintura, papel mural, detalles hidráulicos, eléctricos, gasfiteriles, chequear cortinajes (aunque puntualmente esto se puede resolver con poca plata y creatividad, por experiencia propia)... lo que implique dejarlo digno de ser arrendado.
-Pie hay que tenerlo cash, o disponer de un buen consumo (carga altiro al sistema)
-Depas un pelo más baratos
-Veo más disponibilidad de estacionamiento y/o bodega
-Ubicaciones más consolidadas
-Entrega "inmediata" una vez firmada la escritura

Ambos casos:

-Hipotecarios con tasas altas, no toda la banca prestando el 90% ni plazos superiores a 25 años
-Deberé pedir aval, aunque espero ir mejorando sueldo y acercarme a un 25% solito jeje

Mi idea es lanzarlo inicialmente con corredor e ir cachando cómo funciona todo, para en un futuro arrendarlo directo yo (win-win para mí como arrendador y para el arrendatario). Público objetivo profesional joven, personas con pega estable, recién separado, etc. que asegure teóricamente capacidad de pago.

Me están tincando harto La Cisterna (comuna sin poblas brígidas, mucho comercio, mucho metro, etc. Hoy es rebalse de San Miguel) y Macul (muy similar a LC, siendo rebalse de Ñuñoa, sobre todo por la Av. Macul (y próximamente línea 8)).

De ganar el rechazo el 4/9 (esperemos por el bien de Shilito), ¿qué harían uds?

Los leo!
 

Furia Roja

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mata.skt

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De ganar el rechazo el 4/9 (esperemos por el bien de Shilito), ¿qué harían uds?

Los leo!

Compraría en Macul y también pondría en arriendo el depto en el que vivo y me iría a arrendar.

Si se aprueba la reforma Tributaria del merluzo, esa rebaja de $450.000 mensuales son $5.400.000 al año en el global complementario.

Adicional aplicamos la rebaja de los intereses pagados de los hipotecarios,que si asumimos ambos en $400.000 ,son por el tope max $5.000.000 al año

Total de rebaja global complementario : $10.400.000

Caleta de plata me devolverian en la operación renta.
 

bobolu

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Mi idea es lanzarlo inicialmente con corredor e ir cachando cómo funciona todo, para en un futuro arrendarlo directo yo (win-win para mí como arrendador y para el arrendatario). Público objetivo profesional joven, personas con pega estable, recién separado, etc. que asegure teóricamente capacidad de pago.

Me están tincando harto La Cisterna (comuna sin poblas brígidas, mucho comercio, mucho metro, etc. Hoy es rebalse de San Miguel) y Macul (muy similar a LC, siendo rebalse de Ñuñoa, sobre todo por la Av. Macul (y próximamente línea 8)).

De ganar el rechazo el 4/9 (esperemos por el bien de Shilito), ¿qué harían uds?

Los leo!
Recién separado es "buen pagador"?...

Y las demandas por pensiones, cabros chicos y la mina?..
 

TotenKrieg

Capo
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Compraría en Macul y también pondría en arriendo el depto en el que vivo y me iría a arrendar.

Si se aprueba la reforma Tributaria del merluzo, esa rebaja de $450.000 mensuales son $5.400.000 al año en el global complementario.

Adicional aplicamos la rebaja de los intereses pagados de los hipotecarios,que si asumimos ambos en $400.000 ,son por el tope max $5.000.000 al año

Total de rebaja global complementario : $10.400.000

Caleta de plata me devolverian en la operación renta.

Recuerdo de cuando miré la propuesta (al menos en sus primeras luces), no existirá devolución de intereses por hipotecarios, salvo 1 que se daría por entendido que es donde vives.
 

schyzo

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18 Agosto 2019
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Jóvenes (y no tanto), acudo a sus consejos... (sorry por el wall text)

Queremos adquirir una casa de 5400 UF en Padre Hurtado, pretendo dar un pie de 2000 UF (1000 como cuota contado -que ya tenemos ahorrada- y los otros 1000 en 18 cuotas hasta la entrega de la misma). Proyecto en verde, se entrega en el 1er sem. de 2024 así que tenemos tiempo para reunir lo que falta de pie.

Estoy cotizando créditos pero entiendo que al final del día, la tasa y CAE definitivo los obtendré cuando firme el crédito con la entidad elegida, por lo que no gano nada yéndome (ahora) al banco que me ofrezca la mejor tasa (el dia de hoy) si en 18 meses más las condiciones son diferentes. Lo mejor que obtuve (hasta el momento) fue en Itaú (4,2% a 20 años, con CAE de 4,79%). Aún no pongo a negociar a los bancos para pelear tasa, justamente por lo indicado previamente.

Por otra parte, tengo la promesa de compraventa -no firmada aún- y quiero mantener el valor de la propiedad (mientras está en verde el proyecto), ya que si espero más tiempo van a subir los precios (la propiedad va quedar muy cerca de la futura estación Ciudad Satélite del Melitrén que estará en 3 años más, y es un condominio muy bien ubicado). Si me arrepiento de comprar, pierdo la reserva (7 UF), pero no me preocupa con tal de no cagarla. La comuna es una de las que más ha subido el valor del m2 en el último tiempo, pero aún así las propiedades están a un precio accesible para mi capacidad de ahorro. De hecho, las casas de la etapa actual (entregadas) están en torno a las 6000 UF, y por estar la nueva etapa en verde nos hicieron una "atención" del 10%.

¿Ideas? ¿Sugerencias?

PD: Sólo como dato de la causa, mi capacidad de ahorro me permite destinar 60 UF cada 30 días, no tenemos grandes gastos y no requiero complementar ingresos. Siempre pago todo al contado (o en 1 cuota con la TC, para juntar puntos/millas/asdf...) y desde el año pasado mi informe de deudas de la CMF aparece en cero.

Gracias de antemano.
 

mata.skt

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Jóvenes (y no tanto), acudo a sus consejos... (sorry por el wall text)

Queremos adquirir una casa de 5400 UF en Padre Hurtado, pretendo dar un pie de 2000 UF (1000 como cuota contado -que ya tenemos ahorrada- y los otros 1000 en 18 cuotas hasta la entrega de la misma). Proyecto en verde, se entrega en el 1er sem. de 2024 así que tenemos tiempo para reunir lo que falta de pie.

Estoy cotizando créditos pero entiendo que al final del día, la tasa y CAE definitivo los obtendré cuando firme el crédito con la entidad elegida, por lo que no gano nada yéndome (ahora) al banco que me ofrezca la mejor tasa (el dia de hoy) si en 18 meses más las condiciones son diferentes. Lo mejor que obtuve (hasta el momento) fue en Itaú (4,2% a 20 años, con CAE de 4,79%). Aún no pongo a negociar a los bancos para pelear tasa, justamente por lo indicado previamente.

Por otra parte, tengo la promesa de compraventa -no firmada aún- y quiero mantener el valor de la propiedad (mientras está en verde el proyecto), ya que si espero más tiempo van a subir los precios (la propiedad va quedar muy cerca de la futura estación Ciudad Satélite del Melitrén que estará en 3 años más, y es un condominio muy bien ubicado). Si me arrepiento de comprar, pierdo la reserva (7 UF), pero no me preocupa con tal de no cagarla. La comuna es una de las que más ha subido el valor del m2 en el último tiempo, pero aún así las propiedades están a un precio accesible para mi capacidad de ahorro. De hecho, las casas de la etapa actual (entregadas) están en torno a las 6000 UF, y por estar la nueva etapa en verde nos hicieron una "atención" del 10%.

¿Ideas? ¿Sugerencias?

PD: Sólo como dato de la causa, mi capacidad de ahorro me permite destinar 60 UF cada 30 días, no tenemos grandes gastos y no requiero complementar ingresos. Siempre pago todo al contado (o en 1 cuota con la TC, para juntar puntos/millas/asdf...) y desde el año pasado mi informe de deudas de la CMF aparece en cero.

Gracias de antemano.

Es fundamental proyectar las variables.

Y la variable fundamental es la UF. Personalmente proyecto la UF en $45.000 para 2024.

Osea,manteniendo tasa ,plazo e importe constante, el dividendo estará cercano al millón de pesos.

En base a eso deberías medir tus riesgos. Yo ni loco compraria un bien raíz a credito por lo menos hasta el 2026. Solo al contado.
 

Kitsune

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Por otra parte, tengo la promesa de compraventa -no firmada aún- y quiero mantener el valor de la propiedad (mientras está en verde el proyecto), ya que si espero más tiempo van a subir los precios (la propiedad va quedar muy cerca de la futura estación Ciudad Satélite del Melitrén que estará en 3 años más, y es un condominio muy bien ubicado).
Hasta cuando tienes para firmar la promesa?
Si bien se congelará el precio de venta, la UF va a seguir subiendo.
Por otro lado, los creditos se ven al alza y como bien dices falta bastante para negociar el financiamiento. Pero aún así, si para el 2014 seguimos igual, siempre tendras la posibilidad de poder refinanzar con otra entidad, y con la ley de portabilidad bancaria debiese ser más fácil aún.
Respecto al pie, ¿por qué dar tanto pie? ¿ talves te conviene dar menos pie hasta lo que te financie el banco?
Así despues hacer un prepago parcial, ahi te comerias hartos intereses que es lo que más se paga al inicio del crédito por como se componen las cuotas (mayor interes al principio del crédito, menor amortizaciónd de capital).
Mientras tanto resguardar ese ahorro en un DAP al menos.

Finalmente si les gusta la casa y encaja en su proyecto de vida, pues yo diría que hay que ponerle no más :)
Y/o si es para inversión, también esta atractiva si ya ves que estan en las 6000 las casas de la primera etapa.
 

schyzo

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Hasta cuando tienes para firmar la promesa?
Tengo dos semanas más.
Respecto al pie, ¿por qué dar tanto pie? ¿ talves te conviene dar menos pie hasta lo que te financie el banco?
Por renta (si pido más % de financiamiento me piden más ingresos) y porque quiero tener el crédito a 20 años (máximo a 23). Puedo pedir hasta el 90%, pero el crédito se extendería mucho. Estoy al borde de los 40 y no me quiero ver a los 65 o 70 pagando un crédito.
Así despues hacer un prepago parcial, ahi te comerias hartos intereses que es lo que más se paga al inicio del crédito por como se componen las cuotas (mayor interes al principio del crédito, menor amortizaciónd de capital).
Es lo que queremos hacer en los cinco primeros años (aprox.), tengo capacidad de ahorro para ir prepagando. Refinanciar también es opción, dependiendo de cómo evolucione el mercado.

Gracias por las preguntas ;)
 

Lordnet

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11 Junio 2004
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recuerdo que cuando firmé promesa, los cheques quedaban en CLP. pero con esta inflación entiendo que luego de 18 pagos te dirán que quedaste corto y cobrarán un pie adicional.

ya que si por ejemplo das un pie de 1000 UF. por 24 meses, en el mes 24 ya no serán los 33 millones que son hoy.
eso creo que no queda fijado.

según eso daría lo mismo pagar 1000UF al principio o 1000UF 18 meses después, justo antes de solicitar el crédito bancario.

tb recuerdo que pagué parte del pie con tarjeta de crédito para acumular puntos con el banco.

si la casa cumple con todo, dale nomas, solo hay que estar atento al refinanciamiento cuando la crisis concluya.
 

schyzo

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recuerdo que cuando firmé promesa, los cheques quedaban en CLP. pero con esta inflación entiendo que luego de 18 pagos te dirán que quedaste corto y cobrarán un pie adicional.

ya que si por ejemplo das un pie de 1000 UF. por 24 meses, en el mes 24 ya no serán los 33 millones que son hoy.
eso creo que no queda fijado.

según eso daría lo mismo pagar 1000UF al principio o 1000UF 18 meses después, justo antes de solicitar el crédito bancario.

tb recuerdo que pagué parte del pie con tarjeta de crédito para acumular puntos con el banco.

si la casa cumple con todo, dale nomas, solo hay que estar atento al refinanciamiento cuando la crisis concluya.

Totalmente de acuerdo contigo, tenemos asumido que las 1000 UF que daremos en cuotas ya no serán los 33 millones y tendremos que pagar un adicional, se indica en la promesa.

Hablabas de pagar parte del pie en cuotas con TC, eso depende de la inmobiliaria? Sabes que me gustaría pagar tanto la cuota contado del pie como las 18 restantes con TC, pero no me lo han ofrecido. De hecho en la promesa sólo aparece la opción de cheques. Gracias!



Enviado desde mi SM-G991B mediante Tapatalk
 

Lordnet

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Totalmente de acuerdo contigo, tenemos asumido que las 1000 UF que daremos en cuotas ya no serán los 33 millones y tendremos que pagar un adicional, se indica en la promesa.

Hablabas de pagar parte del pie en cuotas con TC, eso depende de la inmobiliaria? Sabes que me gustaría pagar tanto la cuota contado del pie como las 18 restantes con TC, pero no me lo han ofrecido. De hecho en la promesa sólo aparece la opción de cheques. Gracias!

Enviado desde mi SM-G991B mediante Tapatalk
Depende de la inmobiliaria que te reciban el pie (o una parte de él) con Tarjetas de crédito.
pero solo podrás hasta el cupo que te autorice el banco. es dificil que te den un cupo 33 millones en la TC para esta operación de 1000 UF. ya que debes tener el 100% del disponible.

en mi caso pedi la parte que podía con TC y el resto con los cheques.
 

Marwan

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Queremos adquirir una casa de 5400 UF en Padre Hurtado, pretendo dar un pie de 2000 UF (1000 como cuota contado -que ya tenemos ahorrada- y los otros 1000 en 18 cuotas hasta la entrega de la misma). Proyecto en verde, se entrega en el 1er sem. de 2024 así que tenemos tiempo para reunir lo que falta de pie.

Estoy cotizando créditos pero entiendo que al final del día, la tasa y CAE definitivo los obtendré cuando firme el crédito con la entidad elegida, por lo que no gano nada yéndome (ahora) al banco que me ofrezca la mejor tasa (el dia de hoy) si en 18 meses más las condiciones son diferentes. Lo mejor que obtuve (hasta el momento) fue en Itaú (4,2% a 20 años, con CAE de 4,79%). Aún no pongo a negociar a los bancos para pelear tasa, justamente por lo indicado previamente.

Por otra parte, tengo la promesa de compraventa -no firmada aún- y quiero mantener el valor de la propiedad (mientras está en verde el proyecto), ya que si espero más tiempo van a subir los precios (la propiedad va quedar muy cerca de la futura estación Ciudad Satélite del Melitrén que estará en 3 años más, y es un condominio muy bien ubicado). Si me arrepiento de comprar, pierdo la reserva (7 UF), pero no me preocupa con tal de no cagarla. La comuna es una de las que más ha subido el valor del m2 en el último tiempo, pero aún así las propiedades están a un precio accesible para mi capacidad de ahorro. De hecho, las casas de la etapa actual (entregadas) están en torno a las 6000 UF, y por estar la nueva etapa en verde nos hicieron una "atención" del 10%.

¿Ideas? ¿Sugerencias?

PD: Sólo como dato de la causa, mi capacidad de ahorro me permite destinar 60 UF cada 30 días, no tenemos grandes gastos y no requiero complementar ingresos. Siempre pago todo al contado (o en 1 cuota con la TC, para juntar puntos/millas/asdf...) y desde el año pasado mi informe de deudas de la CMF aparece en cero.

Gracias de antemano.
si proyectamos un IPC mensual del 1% de aquí a 2024 el precio final de tu casa sería algo así, considera eso tb


fechaUFCasa UFCasa Pesos
ago-22​
33500​
5400​
180900000​
sept-22​
33835​
182709000​
oct-22​
34173.35​
184536090​
nov-22​
34515.0835​
186381451​
dic-22​
34860.2343​
188245265​
ene-23​
35208.8367​
190127718​
feb-23​
35560.925​
192028995​
mar-23​
35916.5343​
193949285​
abr-23​
36275.6996​
195888778​
may-23​
36638.4566​
197847666​
jun-23​
37004.8412​
199826142​
jul-23​
37374.8896​
201824404​
ago-23​
37748.6385​
203842648​
sept-23​
38126.1249​
205881074​
oct-23​
38507.3861​
207939885​
nov-23​
38892.46​
210019284​
dic-23​
39281.3846​
212119477​
ene-24​
39674.1985​
214240672​
feb-24​
40070.9404​
216383078​
mar-24​
40471.6498​
218546909​
abr-24​
40876.3663​
220732378​
may-24​
41285.13​
222939702​
jun-24​
41697.9813​
225169099​
jul-24​
42114.9611​
227420790​
ago-24​
42536.1107​
229694998​
sept-24​
42961.4718​
231991948​
oct-24​
43391.0866​
234311867​
nov-24​
43824.9974​
236654986​
dic-24​
44263.2474​
239021536​

 

Lordnet

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si proyectamos un IPC mensual del 1% de aquí a 2024 el precio final de tu casa sería algo así, considera eso tb


fechaUFCasa UFCasa Pesos
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al final a muchos no le van a cuadrar los números, pero tampoco se puede recomendar arriendo pues sufrirás algo parecido ya que los reajustarán por IPC.

no se hasta que punto es comparable casa con dividendo versus Casa con arriendo + beneficio fiscal.
 
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