¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

mata.skt

Embrace Future, Embrace Bitcoin.
Se incorporó
16 Febrero 2020
Mensajes
1.482
Entonces si las tasas de hipotecario se disparan a nivel de típico pais bananero producto del desmantelamiento del sistema, eso redundaria en una baja importante del precio ;No tanto para que la compre cualquiera,pero si para que esté al alcance de inversionistas y la demanda no se deprima.

mmm interesante....
 

bobolu

Experimentado
Se incorporó
21 Octubre 2007
Mensajes
1.134
Por lo que a mi me pasó al menos en dos bancos, es que hicieron lo siguiente:

- Te suman todos tus ingresos líquidos, es decir, la renta/sueldo y lo que recibes de arriendo.
- Te suman todo lo que pagas en dividendo.
- Calculan el % de tus ingresos líquidos que estás pagando en dividendos y listo, si estás sobre 25% o 30% no te van a prestar.

Ejemplo numérico:
- Ganas 1 millón líquido y tienes 2 deptos de inversión (supongamos que vives aún con tus papás). Cada depto paga dividendo de 200 lucas y se arrienda en 300, te quedarían 200 mil pesos extras.
- El banco dirá "ah mira esta persona recibe 1,2 millones de ingreso líquido mensual" (suponemos que no hay deudas extras en este cálculo). "O sea le podemos prestar 300.000 pesos máximo" (el 25% de sus ingresos). Y acá llega el pero --> dirán: "Ah pero a este sujeto le podemos prestar 300 mil máximo, pero ya paga dividendos por 400 mil, es decir, se escapa de la carga financiera que nosotros consideramos óptima, NEXT".

Eso resumido y simplificado.
Saludos.

Gracias, pero en relación que si compras al contado y tienes esa propiedad, si arriendas ya sería un ingreso limpio? Ah, y se puede hipotecar después?

Ojo que si compras al contado te ahorras un kilo de intereses que se traduce en millones a 30 años, no lo vería tan malo tener algo al contado..
 

clusten

ADMIN
Miembro del Equipo
ADMIN
Se incorporó
1 Julio 2007
Mensajes
6.157
Gracias, pero en relación que si compras al contado y tienes esa propiedad, si arriendas ya sería un ingreso limpio?
Si, no tiene asociado un credito.
Ah, y se puede hipotecar después?
Si, se puede sacar un credito con garantía hipotecaria si lo deseas.
Ojo que si compras al contado te ahorras un kilo de intereses que se traduce en millones a 30 años, no lo vería tan malo tener algo al contado..
Asi es, pero la gracia de comprar a credito como inversión es que estas apalacando tu inversión. Puedes comprar por ejemplo dos deptos (ahí te apalancaste 1:2 si diste 50% de pie). Si Ingreso+amortización-cuota de esos dos deptos es mayor que ingreso de un solo depto, es peor negocio (aumentas el riesgo al tener dos propiedades, pero tambien el potencial de ingresos).
 

TotenKrieg

Capo
Se incorporó
27 Octubre 2019
Mensajes
271
Asi es, pero la gracia de comprar a credito como inversión es que estas apalacando tu inversión. Puedes comprar por ejemplo dos deptos (ahí te apalancaste 1:2 si diste 50% de pie). Si Ingreso+amortización-cuota de esos dos deptos es mayor que ingreso de un solo depto, es peor negocio (aumentas el riesgo al tener dos propiedades, pero tambien el potencial de ingresos).

Además puedes tener plusvalía de dos propiedades en vez de una sola. Como siempre, hay que sentarse y tirar cálculos y escenarios.
 

jzamoras

Pro
Se incorporó
6 Agosto 2013
Mensajes
535
Entonces si las tasas de hipotecario se disparan a nivel de típico pais bananero producto del desmantelamiento del sistema, eso redundaria en una baja importante del precio ;No tanto para que la compre cualquiera,pero si para que esté al alcance de inversionistas y la demanda no se deprima.

mmm interesante....
Se debería concentrar la propiedad, bajar los precios de venta pero subir los arriendos porque probablemente se construya menos.

Sent from my SM-A715F using Tapatalk
 

bobolu

Experimentado
Se incorporó
21 Octubre 2007
Mensajes
1.134
Cuanto vale una póliza individual de incendio+sismo de un depto de 3000 UF aprox. para alguien que compró al contado? La mala cuea de que te ocurra un siniestro y como pagaste al contado no tienes ningún seguro. Aunque creo que en los Edificios por "Reglamento de Copropiedad" te obligan a estar al menos en un seguro colectivo del Edificio para todos los propietarios al contado.


Saludos.
 

Fel1pe

E=mc2
Se incorporó
18 Julio 2007
Mensajes
357

bobolu

Experimentado
Se incorporó
21 Octubre 2007
Mensajes
1.134
Iba a pagar las contribuciones y mi rol aparecía como "elegible", a varios podría servirle. Lo había leído por ahí, pero me había olvidado...
Dejo el dato: SII anuncia postergación del pago de contribuciones 2021 para personas y empresas afectadas por la crisis sanitaria.
https://www.df.cl/noticias/economia-y-politica/df-tax/sii-detalla-quienes-podran-postergar-el-pago-de-contribuciones-este-ano/2021-04-26/181015.html#:~:text=Este Decreto faculta al SII,(sin multas ni intereses).

Es automático o hay que solicitarlo?
 

Fel1pe

E=mc2
Se incorporó
18 Julio 2007
Mensajes
357
Es automático o hay que solicitarlo?
Automático. Al momento de pagar, si es que el rol sale como elegible, aparecerá ahí reflejado.
Las cuotas postergadas 2021 estarán disponibles para pago el 2022, sin multas y sólo afectas al reajuste correspondiente.
 

Alberigh

Miembro Regular
Se incorporó
9 Junio 2008
Mensajes
46
Estas dudas me saltan, haber si algún erudito puede aclarármelas!!!
estoy en los 29 y tengo mi primer empleo, quiero cotizar algún depto de aprox 2500 a 3200 uf, es mas recomendable ir por uno usado o uno nuevo???, que es mas recomendable dar un pie mas alto o simplemente dar el mínimo (10%) y la cantidad de cuotas (20 a 30 años?).
Mi caso es que estoy en la 4 región y estoy ganando buen sueldo, sin deudas y soltero, entonces quería saber si es recomendable comprar un depto y en el futuro caso de que me cambie de región poder arrendar este para que se vaya pagando con el mismo arriendo.
 

mbrstr

Miembro Regular
Se incorporó
24 Marzo 2020
Mensajes
49
Estas dudas me saltan, haber si algún erudito puede aclarármelas!!!
estoy en los 29 y tengo mi primer empleo, quiero cotizar algún depto de aprox 2500 a 3200 uf, es mas recomendable ir por uno usado o uno nuevo???, que es mas recomendable dar un pie mas alto o simplemente dar el mínimo (10%) y la cantidad de cuotas (20 a 30 años?).
Mi caso es que estoy en la 4 región y estoy ganando buen sueldo, sin deudas y soltero, entonces quería saber si es recomendable comprar un depto y en el futuro caso de que me cambie de región poder arrendar este para que se vaya pagando con el mismo arriendo.
Yo creo que hay más oportunidades en deptos usados, además si a futuro lo arrendarás, no tiene mucho sentido nuevo.... averigua bien en qué estado está el edificio donde lo compres.
 

Alberigh

Miembro Regular
Se incorporó
9 Junio 2008
Mensajes
46
Yo creo que hay más oportunidades en deptos usados, además si a futuro lo arrendarás, no tiene mucho sentido nuevo.... averigua bien en qué estado está el edificio donde lo compres.
tengo visto uno en 3 mil uf con bodega y estacionamiento, actualmente estoy esperando terminar a fin de año el contrato de arriendo para dar paso a una posible compra. Obviamente seguire informando y revisando ofertas
 

bobolu

Experimentado
Se incorporó
21 Octubre 2007
Mensajes
1.134
Estas dudas me saltan, haber si algún erudito puede aclarármelas!!!
estoy en los 29 y tengo mi primer empleo, quiero cotizar algún depto de aprox 2500 a 3200 uf, es mas recomendable ir por uno usado o uno nuevo???, que es mas recomendable dar un pie mas alto o simplemente dar el mínimo (10%) y la cantidad de cuotas (20 a 30 años?).
Mi caso es que estoy en la 4 región y estoy ganando buen sueldo, sin deudas y soltero, entonces quería saber si es recomendable comprar un depto y en el futuro caso de que me cambie de región poder arrendar este para que se vaya pagando con el mismo arriendo.
Consejo: "ahorra" y no tomes "créditos", evita usar "crédito", eso te ayudara mucho.

Ojo, casi todos están pidiendo 20% de Pie, ojo con eso también.
 

bobolu

Experimentado
Se incorporó
21 Octubre 2007
Mensajes
1.134
A todo esto, alguien cacha cuanto sale más menos por metro lineal cerrar una terraza? Convendrá en Aluminio y Cristal o gastar más en PVC con Termopanel?

Saludos.
 

fvmp12

Capo
Se incorporó
6 Enero 2020
Mensajes
168
hasta ahora de lo que he cotizado un solo banco me ha dado 90% con tasa de 3%, los demas si ganas sobre 2 palos acceden al 90. Sobre depas importante buscar usados, porque nuevos ya no estan rindiendo lo que valen, ademas de buscar en comunas que no hayan llegado al tope de precios (algunas ya llegaron)
 

bobolu

Experimentado
Se incorporó
21 Octubre 2007
Mensajes
1.134
hasta ahora de lo que he cotizado un solo banco me ha dado 90% con tasa de 3%, los demas si ganas sobre 2 palos acceden al 90. Sobre depas importante buscar usados, porque nuevos ya no estan rindiendo lo que valen, ademas de buscar en comunas que no hayan llegado al tope de precios (algunas ya llegaron)

Bueno, si es para inversión, da lo mismo si es usado o lo que sea, pero si quieres vivir, al menos cómprate algo que esté en buen estado y no tan mal ubicado digo yo.

Lo del tope de precio, hay que verlo, ya que hay sectores que realmente es imposible que bajen de precio de "golpe" (en Santiago, Providencia, Ñuñoa, etc) por las nuevas normativas de pocos pisos y porque sencillamente "ya no hay" donde construir, es un tema "físico" de escases, al menos en el caso de Nuevos. Por otro lado, el tele-trabajo hace que no sean tan importante vivir "céntrico", pero ese fenómeno algún día se volverá a la normalidad por lo que, de acuerdo a mis conocimientos, es difícil saber el "tope" de sectores consolidados, a lo más la curva UF/m2 se "aplana a constante" pero no baja.
 

mata.skt

Embrace Future, Embrace Bitcoin.
Se incorporó
16 Febrero 2020
Mensajes
1.482
Los que andan buscando deptos usados como inversión,podrían altiro filtrar por antiguedad del inmuble.

Según mis propias observaciones en Macul, deptos entre 20 y 40 años de antiguedad, la UF/M2 se mueve entre 28 uf/m2 y 40 uf/m2.

Esos deptos son para tenerlos unos 5-7 años y de ahi vender. Con 80% de financiamiento y CAE de 2,8% anual a 30 años,dan 10% anual nominal de rentabilidad y ganan 8% de plusvalia anual en promedio.
 

bobolu

Experimentado
Se incorporó
21 Octubre 2007
Mensajes
1.134
La otra duda que tengo es si alguien cacha si es posible transformar 1 dormitorio en 2 poniendo un tabique al medio de los 2, considerando que el dormitorio es "full-size" y que equipara en m2 a 2 "dormitorios" half-size" (que son los más comunes al día de hoy, algunos le dicen configuración 1.5 dormitorios, pero por temas de marketing le ponen 2 dormitorios ya que son 2 espacios cerrados), donde cabe una cama de plaza y media y eso.

Esto con el fin de Overclockear un Depto. 2D + 2B "2 x fullsizes" a un Depto de 3D + 2B "1 x fullsize(suite) + 2 x halfsizes(pareados)".

Más que nada se usaría el nuevo "dormitorio" como "cuartucho de oficina" para tenerlo separado de "dormitorio", espero se entienda. Igual hay un atado de las ventanas que hay que cambiar tabiques y ventanas para que quede un trabajo "decente".


Saludos.
 

TotenKrieg

Capo
Se incorporó
27 Octubre 2019
Mensajes
271
La otra duda que tengo es si alguien cacha si es posible transformar 1 dormitorio en 2 poniendo un tabique al medio de los 2, considerando que el dormitorio es "full-size" y que equipara en m2 a 2 "dormitorios" half-size" (que son los más comunes al día de hoy, algunos le dicen configuración 1.5 dormitorios, pero por temas de marketing le ponen 2 dormitorios ya que son 2 espacios cerrados), donde cabe una cama de plaza y media y eso.

Esto con el fin de Overclockear un Depto. 2D + 2B "2 x fullsizes" a un Depto de 3D + 2B "1 x fullsize(suite) + 2 x halfsizes(pareados)".

Más que nada se usaría el nuevo "dormitorio" como "cuartucho de oficina" para tenerlo separado de "dormitorio", espero se entienda. Igual hay un atado de las ventanas que hay que cambiar tabiques y ventanas para que quede un trabajo "decente".


Saludos.

Si es para arriendo, póngale. Si es para venta en donde tu comprador lo hará con financiamiento bancario, deberás regularizar en la DOM esas modificaciones que hiciste, de lo contrario, no te lo van a considerar en el precio. Ahora bien, si lo tienes regularizado, dependerá de lo pajero que sea el tasador, ya he sabido de algunos que son tan flojos que se ponen a mirar en housepricing y tiran un precio. Cero profesionalismo.
 
Subir