¿Vale la pena comprar un inmueble hoy?

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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La preaprobación siempre ha sido de juguete.
Cuando compré esta vivienda, mi señora había quedado cesante y con mi unica renta y propiedad previa (que para más remate no estaba arrendada) quedaba como en 60% de deuda. Ni el más generoso de los bancos me iba a pasar un peso, sin embargo, tiré todos a preaprobar y tres me preaprobaron (dos bancos donde tenía cuenta me advirtieron eso si que la aprobación no la pasaba ni a palos, que para preaprobar casi que miran que tengas pega y que tus ingresos > 33% dividendo, sin mirar si tienes otras propiedades xD.
Así es la pre-aprobación es pura challa, cuando entra al comité del banco es donde se pone bueno.

Yo después de esto me retiro de la inversión inmobiliaria por un tiempo. Aunque tengo en carpeta alguno que otro chanchullo más por hacer.
 

beatlejo

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28 Julio 2019
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Yo desde la perspectiva de quién arrienda, me alegro que esté pasando estas cosas. Es terrible la especulación que hay con la compra de viviendas que volvió un negocio lo que antes era un bien.
Lo peor es que la gente que compra en su mayoría no tiene capital, es sólo en la especulación que heredan desde la universidad.
No digo que sea el caso de ustedes, pero si se fijan hoy poco menos piden que ojalá la gente no vivan en la casa. No dejan tener mascotas, no dejan tener hijos...


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mata.skt

Embrace Future, Embrace Bitcoin.
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16 Febrero 2020
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¿Alguien ha hecho la movida de pasar el hipotecario a mutuaria,y que la mutuaria te devuelva la amortizacion +plusvalía y que el credito parta de 0 denuevo?

Si el depto se compró nuevo y costó 3000 UF , con 5 años de amortizacion serian como $10 millones en amortizacion devueltos más otros $20 millones de plusvalía.

En total la mutuaria te pasa $30 palos a cambio de tirar el crédito a 30 años denuevo.
 

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Yo desde la perspectiva de quién arrienda, me alegro que esté pasando estas cosas. Es terrible la especulación que hay con la compra de viviendas que volvió un negocio lo que antes era un bien.
Lo peor es que la gente que compra en su mayoría no tiene capital, es sólo en la especulación que heredan desde la universidad.
No digo que sea el caso de ustedes, pero si se fijan hoy poco menos piden que ojalá la gente no vivan en la casa. No dejan tener mascotas, no dejan tener hijos...


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Te traigo malas noticias, ahora al menos puedes negociar con ese inversionista hormiga apalancado. En el futuro próximo tendrás que negociar con una empresa grande que es dueña de la torre completita. El negocio está mutando rápidamente en ese sentido, y ahí sí que se apurarán en generar leyes potentes para los "institucionales", en un mes de patitas en la calle por no pago, y endeudando a tu codeudor en el intertanto, porque esas empresas tienen espaldas económicas para un buen equipo de abogados que hará añicos tu vida económica.

No veo lo positivo de eso, ni para los que somos inversionistas hormigas, ni para los arrendatarios.
 

SeBASt

Capo
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16 Mayo 2009
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Con la especulación del inversionista hormiga, por último tratas con el dueño y "algo" puedes negociar. Ya van más de 100 edificios multifamily y ahí tendrás 0 opción de negociar y de tener alguna opción. Pasará todo lo que te comenta toten. Una lastima.

 

KobeBryant

Estoico
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13 Septiembre 2020
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Mal compa, me imagino a todos los que compraron en un edificio esperando jugar al multicrédito que muere en Julio, con el quetejedi a dos manos.
Mi promesa no permite cesión, pero tengo ahorros suficientes para comprar al contado, pero no es la idea de la inversión inmobiliaria. A mi siempre me ha gustado dar entre 20 y 25% de pie, pero acá me salió el tiro por la culata :killme



No, hasta la diuca.



Como ya dijeron, eso es una foto del momento... pero hay que considerar, que firmé promesa en febrero del año pasado, y a fines del año pasado en el edificio donde ya tengo 3 deptos, la inmobiliaria me rebajó uno de 2d+2b+e+b de 70mt2 de 3500 a 3000 uf en San Miguel y me lancé a la piscina no más, era uno de los últimos 3 que quedaban para terminar de vender la torre. Mi pensamiento fue que si se me llagaba a caer el de la Florida (compra en verde) perdería casi 10 palos pero habría ganado 15 palos en la compra del depa de San Miguel, una diferencia de 5 palitroques. Así que jugué a winner no más. El tema es que en mis cosas me ha ido súper bien, y lo podré comprar al contado, pero son 2183 uf que podría invertir en otras cosas. La gracia de este negocio es jugar con el apalancamiento.

Ahora bien, si no tuviera las lucas para comprar al contado, estaría maaaal. :genius
Me refería es que si no has consultado en mutuarias porque hasta donde sé son más permisivos respecto a cuánto te puedes endeudar. Lo otro sería hacer algún traspaso de los hipotecarios que ya tienes en banco para una hipotecaria y así "desaparecerlas" de la vista pública.
Supongo que con la experiencia que tienes con bienes raíces ya habrás pensado en esas opciones pero pregunto porque no veo que lo hayas puesto como posible(s) opción(es).
 

TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Me refería es que si no has consultado en mutuarias porque hasta donde sé son más permisivos respecto a cuánto te puedes endeudar. Lo otro sería hacer algún traspaso de los hipotecarios que ya tienes en banco para una hipotecaria y así "desaparecerlas" de la vista pública.
Supongo que con la experiencia que tienes con bienes raíces ya habrás pensado en esas opciones pero pregunto porque no veo que lo hayas puesto como posible(s) opción(es).

Sí Kobe, todo lo he analizado, pero en bicehipotecaria me cerraron las puertas tbn, considerando que tengo dos créditos con ellos y los tengo pagados hasta fines de este año y con pagos máximos no con lo pactado... ni aún así consideraron la opción.
El otro problema, es que los que tengo con bancos tienen tasas buenísimas, 1.9 en Scotia y 2,6 en Itaú por ejemplo, los otros un poco más altas. Pero créeme que eso habría hecho si no tuviera la liquidez para comprar al contado, y esto le puede servir a alguno que esté tratando de meterse a invertir: esconda los créditos en mutuarias, ya que esa jugada aún se puede y es de las últimas que van permitiendo a pequeños inversionistas meterse a un negocio que en el corto plazo será sólo para grandes grupos empresariales.

Igual no comenté que me apalanqué con multicrédito en una compra de 3 deptos de un paraguazo, y todos por entre 3000 y 4000 uf. Por eso terminé pasándome por mucho de mi capacidad de crédito. Pero el que no se lanza, no cruza el río. En menos de 10 años si todo continúa bien, me independizo financieramente.

Ahora lo que yo recomiendo a los que quieren comprar para invertir -como lo dije creo que en este mismo hilo-, no compren nuevo hoy en día, traten de ahorrar el pie y compren usado, allí están las oportunidades, no en nuevo, ni siquiera en verde o blanco.

Saludos.
 

max3_16

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23 Septiembre 2019
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Sí Kobe, todo lo he analizado, pero en bicehipotecaria me cerraron las puertas tbn, considerando que tengo dos créditos con ellos y los tengo pagados hasta fines de este año y con pagos máximos no con lo pactado... ni aún así consideraron la opción.
El otro problema, es que los que tengo con bancos tienen tasas buenísimas, 1.9 en Scotia y 2,6 en Itaú por ejemplo, los otros un poco más altas. Pero créeme que eso habría hecho si no tuviera la liquidez para comprar al contado, y esto le puede servir a alguno que esté tratando de meterse a invertir: esconda los créditos en mutuarias, ya que esa jugada aún se puede y es de las últimas que van permitiendo a pequeños inversionistas meterse a un negocio que en el corto plazo será sólo para grandes grupos empresariales.

Igual no comenté que me apalanqué con multicrédito en una compra de 3 deptos de un paraguazo, y todos por entre 3000 y 4000 uf. Por eso terminé pasándome por mucho de mi capacidad de crédito. Pero el que no se lanza, no cruza el río. En menos de 10 años si todo continúa bien, me independizo financieramente.

Ahora lo que yo recomiendo a los que quieren comprar para invertir -como lo dije creo que en este mismo hilo-, no compren nuevo hoy en día, traten de ahorrar el pie y compren usado, allí están las oportunidades, no en nuevo, ni siquiera en verde o blanco.

Saludos.
Hola, yo estoy viendo 3 ahora ya con "multicredito".
Tengo 2 listos casi con escritura para firmar, pero otro está pendiente el titulo porque faltan papeles actualizados (la inmobiliaria no lo ha mandado)

Cuanto es la ventana hacia adelante que tengo en tiempo para la ultima escritura, considerando que firmo la 1ra antes de fin de mes ? (Para que no salga como deuda aun)

Y si la pelota la tiene la inmobiliaria, como los puedo presionar si tienen 30 dias habiles para responder segun pronesa?

Y lo ultimo, conviene ir avanzando en "prepagos" con la cuota flexible por cada uno, o enfocarse en pagar uno (no confio en el "se paga solo")?

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TotenKrieg

Capo
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27 Octubre 2019
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Hola, yo estoy viendo 3 ahora ya con "multicredito".
Tengo 2 listos casi con escritura para firmar, pero otro está pendiente el titulo porque faltan papeles actualizados (la inmobiliaria no lo ha mandado)

Cuanto es la ventana hacia adelante que tengo en tiempo para la ultima escritura, considerando que firmo la 1ra antes de fin de mes ? (Para que no salga como deuda aun)

Y si la pelota la tiene la inmobiliaria, como los puedo presionar si tienen 30 dias habiles para responder segun pronesa?

Y lo ultimo, conviene ir avanzando en "prepagos" con la cuota flexible por cada uno, o enfocarse en pagar uno (no confio en el "se paga solo")?

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Trata de demorar la firma de la escritura, aunque sea unos días más. Pero ya en esta etapa difícil que se te caiga la tercera inversión, seria muy raro que se metan a ver en el sistema, además si la memoria no me falla, ahora pasará 1 mes (después de la firma de la escritura) para que salga en el sistema. Así que quédate tranquilo. De todas forma insiste a la inmobiliaria para que se muevan.

Con respecto a los prepagos, pues como todo, depende. Yo adelantaba pagos porque si en el Santander gasto entre 1,5 y 4 palos mensuales, acumulo 33% de millas Latam haha, y así voy gratis ida y vuelta a EEUU a comprar cosas que después vendo acá en Chile. Además te ahorras hartos millones en intereses. Ahora bien, si tienes otro negocio mejor, yo dedicaría ese extra que pagarías por el crédito, en ponerlo en ese otro negocio/inversión, pues a fin de cuentas, los créditos hipotecarios siguen siendo la plata más barata que te prestan en Chile.

Saludos!
 

bobolu

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Lo que me gustaría saber, si uno compra al contado, se puede "hipotecar" una vez sea tuyo, digo para un poco amortizar el "golpe" del pago contado.

Lo otro le quería preguntar a "TotenKrieg": los "neteos" (o sea cuando tienes un hipotecario vigente y estás arrendándolo) como se consideran si es que tienes "positivo" (ejemplo, pagas dividendo de 250 y arriendas en 400, en teoría quedas con un positivo de 150) para cuando quieres meterte en un segundo hipotecario, y como va con el tema de la renta que te consideran un 25%? Podría hacer el ejemplo númerico, no sé considerar 800.000 líquidos y un dividendo de 250.000, pero lo arriendas en 400.000, consideran tus ingresos totales por 1.200.000 y de ahí te calculan el 25% de carga financiera? Como sería la operación?


Saludos
 

rodri007cl

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30 Julio 2020
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Lo que me gustaría saber, si uno compra al contado, se puede "hipotecar" una vez sea tuyo, digo para un poco amortizar el "golpe" del pago contado.

Lo otro le quería preguntar a "TotenKrieg": los "neteos" (o sea cuando tienes un hipotecario vigente y estás arrendándolo) como se consideran si es que tienes "positivo" (ejemplo, pagas dividendo de 250 y arriendas en 400, en teoría quedas con un positivo de 150) para cuando quieres meterte en un segundo hipotecario, y como va con el tema de la renta que te consideran un 25%? Podría hacer el ejemplo númerico, no sé considerar 800.000 líquidos y un dividendo de 250.000, pero lo arriendas en 400.000, consideran tus ingresos totales por 1.200.000 y de ahí te calculan el 25% de carga financiera? Como sería la operación?


Saludos
Si compras al contado lo que se puede hacer es pedir un crédito de fines generales, te hipotecan la casa y te prestan un % de la tasación.

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guaripolo

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Te traigo malas noticias, ahora al menos puedes negociar con ese inversionista hormiga apalancado. En el futuro próximo tendrás que negociar con una empresa grande que es dueña de la torre completita. El negocio está mutando rápidamente en ese sentido, y ahí sí que se apurarán en generar leyes potentes para los "institucionales", en un mes de patitas en la calle por no pago, y endeudando a tu codeudor en el intertanto, porque esas empresas tienen espaldas económicas para un buen equipo de abogados que hará añicos tu vida económica.

No veo lo positivo de eso, ni para los que somos inversionistas hormigas, ni para los arrendatarios.

Concuerdo, desde el 2018 que los multi-family se vienen garchando al mercado.
Es una tendencia global en todo caso, las generaciones nacidas del 2000 en adelante sera imposible que sean propietarias de algo.
 

jzamoras

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La AFP son la razón de las tasas hipotecarias tan bajas, ojo con eso.

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TotenKrieg

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27 Octubre 2019
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Lo que me gustaría saber, si uno compra al contado, se puede "hipotecar" una vez sea tuyo, digo para un poco amortizar el "golpe" del pago contado.

Lo otro le quería preguntar a "TotenKrieg": los "neteos" (o sea cuando tienes un hipotecario vigente y estás arrendándolo) como se consideran si es que tienes "positivo" (ejemplo, pagas dividendo de 250 y arriendas en 400, en teoría quedas con un positivo de 150) para cuando quieres meterte en un segundo hipotecario, y como va con el tema de la renta que te consideran un 25%? Podría hacer el ejemplo númerico, no sé considerar 800.000 líquidos y un dividendo de 250.000, pero lo arriendas en 400.000, consideran tus ingresos totales por 1.200.000 y de ahí te calculan el 25% de carga financiera? Como sería la operación?


Saludos

Por lo que a mi me pasó al menos en dos bancos, es que hicieron lo siguiente:

- Te suman todos tus ingresos líquidos, es decir, la renta/sueldo y lo que recibes de arriendo.
- Te suman todo lo que pagas en dividendo.
- Calculan el % de tus ingresos líquidos que estás pagando en dividendos y listo, si estás sobre 25% o 30% no te van a prestar.

Ejemplo numérico:
- Ganas 1 millón líquido y tienes 2 deptos de inversión (supongamos que vives aún con tus papás). Cada depto paga dividendo de 200 lucas y se arrienda en 300, te quedarían 200 mil pesos extras.
- El banco dirá "ah mira esta persona recibe 1,2 millones de ingreso líquido mensual" (suponemos que no hay deudas extras en este cálculo). "O sea le podemos prestar 300.000 pesos máximo" (el 25% de sus ingresos). Y acá llega el pero --> dirán: "Ah pero a este sujeto le podemos prestar 300 mil máximo, pero ya paga dividendos por 400 mil, es decir, se escapa de la carga financiera que nosotros consideramos óptima, NEXT".

Eso resumido y simplificado.
Saludos.
 

clusten

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Por lo que a mi me pasó al menos en dos bancos, es que hicieron lo siguiente:

- Te suman todos tus ingresos líquidos, es decir, la renta/sueldo y lo que recibes de arriendo.
- Te suman todo lo que pagas en dividendo.
- Calculan el % de tus ingresos líquidos que estás pagando en dividendos y listo, si estás sobre 25% o 30% no te van a prestar.

Ejemplo numérico:
- Ganas 1 millón líquido y tienes 2 deptos de inversión (supongamos que vives aún con tus papás). Cada depto paga dividendo de 200 lucas y se arrienda en 300, te quedarían 200 mil pesos extras.
- El banco dirá a mira esta persona recibe 1,2 millones de ingreso líquido mensual (suponemos que no hay deudas extras en este cálculo). O sea le podemos prestar 300.000 pesos máximo (el 25% de sus ingresos). Y acá llega el pero --> dirán: "Ah pero a este sujeto le podemos prestar 300 mil máximo, pero ya paga dividendos por 400 mil, es decir, se escapa a la carga financiera, NEXT.

Eso resumido y simplificado.
Saludos.
hay un pequeño detalle en el ejemplo, el banco cuadra ingresos y deudas, por lo que en realidad mira que tienes 1.6 Millones de ingreso (pues no descuenta los dividendos en ese paso). La conclusión es la misma, pero alguien en la quemada puede servirle
 

TotenKrieg

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hay un pequeño detalle en el ejemplo, el banco cuadra ingresos y deudas, por lo que en realidad mira que tienes 1.6 Millones de ingreso (pues no descuenta los dividendos en ese paso). La conclusión es la misma, pero alguien en la quemada puede servirle
Así es.
De hecho yo me pegué en el muro con eso porque pensé que hacían cálculos distintos. Yo juré que me dirían que sí porque mis deudas hipotecarias están hoy aprox menos de la mita del valor total comercial de las propiedades... pero ni eso pescaron. Así que ya saben, si quieren invertir, escondan sus deudas en mutuarias, mientras aún se pueda. Ah, y sean responsables con sus deudas, si van a comprar 10 deptos dando el 10%, al menor resfrío de la economía, se van a ir a la shit..
 
Última modificación:

jzamoras

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no es el banco central?

Las afp compran las hipotecas paquetizadas en bonos y están dispuestos a comprarlas a tasas más bajas porque tienen mucha plata que manejar. Si ese mercado desaparece, habrá menos demanda por esos bonos en el mercado y los bancos deberán venderlas a tasas más altas para hacerlas atractivas y asi sacarlas de sus balances. Ergo, el banco traspasará la mayor tasa a los usuarios finales.
 

jzamoras

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Las afp compran las hipotecas paquetizadas en bonos y están dispuestos a comprarlas a tasas más bajas porque tienen mucha plata que manejar. Si ese mercado desaparece, habrá menos demanda por esos bonos en el mercado y los bancos deberán venderlas a tasas más altas para hacerlas atractivas y asi sacarlas de sus balances. Ergo, el banco traspasará la mayor tasa a los usuarios finales.

acá está mas claro https://www.latercera.com/pulso-pm/...us50-mil-millones/XIXPEQYHFFBAZIXY6SZFVZQZ7Y/
 
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